Immer wieder gibt es Streit zwischen Vermietern und Mietern, da sich die Mieter durch Lärm aus der darüberliegenden Wohnung, verursacht von diesen Mietern, gestört fühlen. So war es auch im vorliegenden Fall, den der Bundesgerichtshof zu entscheiden hatte.

Die Mieter einer Wohnung hatten länger als ein Jahr die Bruttomiete um jeweils 10 % monatlich gemindert, da die Trittschalldämmung zwischen der darüberliegenden und ihrer Wohnung nicht ausreichend sei. Daraufhin klagte der Mieter die Mietrückstände für die Monate April 2006 bis einschließlich Dezember 2007 ein.

Das Amtsgericht gab der Klage des Vermieters statt, auf die Berufung des Mieters hob das Landgericht das Urteil auf und wies die Klage des Vermieters ab. Das Landgericht nahm an, die Miete sei gemäß § 536 Abs. 1 BGB zumindest um 10 % der Bruttomiete gemindert, weil die Wohnung wegen nicht ausreichender Trittschalldämmung mangelhaft sei. Ein Sachverständiger habe eine Trittschallmessung durchführen lassen und festgestellt, dass zwar die Anforderung der DIN 4109 (1989) erfüllt seien, hierbei handele es sich jedoch um den reinen Norm-Schallschutz, der allgemein nicht der Qualität mittlerer Art und Güte entspreche.

Die dagegen gerichtete Revision des Vermieters hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof entschied mit Urteil vom 07.07.2010 (Az. VIII ZR 85/09), dass ein Mangel der Wohnung wegen nicht ausreichender Trittschalldämmung nicht vorliegt. Mehr als die Einhaltung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN 4109 zum Schallschutz könnten die Mieter nicht erwarten.

Fehlen - wie im entschiedenen Fall - vertragliche Vereinbarungen zur Beschaffenheit einer Wohnung, kann der Mieter erwarten, dass die von ihm angemieteten Räumen einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine evtl. Ortssitte zu berücksichtigen. Gibt es zu bestimmten Anforderungen an den Wohnstandard technische Normen, so ist deren Einhaltung vom Vermieter geschuldet. Dabei ist aber grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Ändert sich dieser Maßstab später, liegt kein Mangel vor, der die Mieter zur Mietminderung berechtigen würde. Der Vermieter muss nur die Sollbeschaffenheit der Wohnung während der gesamten Mietzeit einhalten, wie sie bei Beginn des Mietverhältnisses bestand.

Rechtsanwalt Klaus Martin Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht