Viele „Traumwohnungen“ haben einen Haken: der zukünftige Vermieter oder der vorherige Mieter verlangen eine deftige Ablöse von mehr oder weniger wertlosen Möbeln, ohne die die Wohnung nicht vermietet wird.

Eine solche Ablösevereinbarung ist rechtlich grundsätzlich zulässig. Hierin liegt insbesondere keine unzulässige Abstandsvereinbarung im Sinne von § 4a Abs.1 WoVermittG.

Eine Ablösungsvereinbarung ist gemäß § 4a Abs. 2 Satz 1 WoVermittG ein Vertrag, durch den der Wohnungssuchende sich im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Mietvertrages über Wohnräume verpflichtet, von dem Vermieter oder dem bisherigen Mieter eine Einrichtung oder ein Inventarstück zu erwerben. Eine solche Vereinbarung ist grundsätzlich wirksam. Nach § 4 Abs. 2 Satz 2 WoVermittG ist jedoch die Vereinbarung über das Entgelt unwirksam, soweit dieses in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Einrichtung oder des Inventars steht.

Der Verkäufer darf also den Preis nicht unbillig hoch ansetzen. Ein Missverhältnis besteht, wenn der Kaufpreis den Zeitwert um 50 Prozent übersteigt: Zahlt der Mietinteressent oder Nachmieter z.B. 5.000 € für Einbauschränke, obwohl diese allenfalls 2.000 € Zeitwert haben, kann er die Differenz von 3.000 € zurückfordern (BGH VIII ZR 212/96).

Die Beweisführung für eine Preisüberhöhung ist jedoch im Einzelfall problematisch. Deshalb sollte immer eine Aufstellung aller übernommenen Möbel mit Einzelpreisangabe erfolgen, damit im Rechtsstreit der Gutachter und Gericht Anhaltspunkte haben, welcher Preis für welches Möbelstück verlangt wurde und ob der Preis angemessen ist. Auch sollte der Zustand der Möbel durch Fotos dokumentiert werden, ggfs. durch genaue Beschreibung. Auch Zeugen sind hilfreich.

Das LG Wiesbaden hat dazu in seinem Urteil (Az. 1 S 82/96) festgestellt, dass der Zeitwert den Neupreis, den Erhaltungszustand und das Alter berücksichtigt.

Bei einer Einbauküche ist ergänzend folgendes zu beachten: Maßgebend ist der Wert im eingebauten Zustand, nicht aber der Verkehrswert, also der Wert, der bei einem Verkauf nach deren Ausbau erzielt worden wäre (so OLG Düsseldorf VIII ZR 212/96).

Der Zeitwert einer Einbauküche schließt die Arbeitsplatte ein. Der Zeitwert liegt deshalb über dem Verkehrswert, den die ausgebaute Küche auf dem Markt hätte (so OLG Köln 19 U 43/00).

In jedem Falle sollte die Ablösevereinbarung schriftlich, nicht nur mündlich geschlossen werden (Beweisfrage). Sinnvoll ist es, dass Sie in der Vereinbarung festhalten, dass die Ablöse der Möbel nur unter der Bedingung erfolgt, dass auch ein Mietvertrag mit Ihnen zustande kommt.

Rückforderungsansprüche wegen zu hoher Ablösezahlung verjähren in 3 Jahren ab Kenntnis, § 195 BGB.