Die WEG und der Rauchwarnmelder - Rechtsanwalt Farkas

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Rechtsanwalt Árpád Farkas zum Thema Die WEG und der Rauchwarnmelder


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Die WEG und der Rauchwarnmelder

Abstract
Die Beschlusskompetenz zur Installation von Rauchwarnmeldern

Die meisten Landesbauordnungen sehen zu verschiedenen Stichtagen für Eigentümer die Pflicht zur Nachrüstung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern vor. Der Wohnungseigentümergemeinschaft stellen sich in dieser Situation vier Fragen:
1. Darf die Gemeinschaft über die Anschaffung und Installation von Rauchwarnmeldern beschließen?
2. Darf die Gemeinschaft auch über die regelmäßige Wartung und deren Kosten beschließen?
3. Wer trägt die Installations- und die laufenden Kosten?

Die Beschlusskompetenz zur Installation von Rauchwarnmeldern

Die meisten Landesbauordnungen sehen zu verschiedenen Stichtagen für Eigentümer die Pflicht zur Nachrüstung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern vor. Der Wohnungseigentümergemeinschaft stellen sich in dieser Situation vier Fragen:
1. Darf die Gemeinschaft über die Anschaffung und Installation von Rauchwarnmeldern beschließen?
2. Darf die Gemeinschaft auch über die regelmäßige Wartung und deren Kosten beschließen?
3. Wer trägt die Installations- und die laufenden Kosten? Oder anders formuliert: Werden die Warnmelder Sondereigentum oder sind sie Gemeinschaftseigentum?
4. Entspricht der Beschluss der Gemeinschaft zur Anschaffung, Installation und Wartung von Warnmeldern dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 08.02.2013 (Az.: V ZR 238/11) die Möglichkeit genutzt, drei dieser vier Fragen zu beantworten. Leider ist eine Frage offen geblieben. Der folgende Beitrag stellt die Antworten und die jeweilige Begründung des BGH in einem kurzen Überblick dar.

1. Der Fall
In dem vom BGH entschiedenen Fall ging es um eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Hamburg. Weil § 45 (6) Hamburgische Bauordnung die Pflicht normiert, vorhandene Wohnungen mit Rauchwarnmeldern nachzurüsten, beschlossen die Wohnungseigentümer am 20.04.2010 den Kauf von Rauchwarnmeldern zur Installation in den Wohnungen sowie den Abschluss eines Wartungsvertrages. Der Erwerb der Warnmelder sollte aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die jährlichen Wartungskosten auf die Eigentumseinheiten verteilt werden.
Ein Eigentümer erhob gegen diesen Beschluss Klage. Da die Anfechtungsfrist verstrichen war, blieb vor Gericht nur die Frage zu klären, ob der Beschluss zur Anschaffung von Rauchwarnmeldern wegen Verstoßes gegen die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft nichtig sei. Das zunächst befasste Amtsgericht stellte hinsichtlich der Beurteilung der Beschlusskompetenz allein auf die sachenrechtliche Zuordnung der Warnmelder ab und kam so zu einer Nichtigkeit des Beschlusses. Diese Auffassung konnten das Berufungsgericht sowie der in oben genannter Entscheidung befasste BGH nicht teilen.

2.Die beantworteten Fragen
Vorliegend war die Revision vom Berufungsgericht zugelassen worden, weil es bisher in Rechtsprechung und Lehre umstritten war, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft die Kompetenz haben sollte, über die Installation und Wartung von Warnmeldern im Sondereigentum zu entscheiden und wenn ja, wer dann die entsprechenden Kosten zu tragen habe. Diese Streitfragen hat der BGH nunmehr beantwortet.

2.1 Beschlusskompetenz Anschaffung und Installation
Frage: „Darf die Gemeinschaft überhaupt über die Anschaffung und Installation von Rauchwarnmeldern beschließen?“
Antwort BGH: „Ja, wenn ein Gesetz die eigentumsbezogene Pflicht zur Installation von Rauchwarnmeldern aufstellt.“
Vereinzelt wurde bis zur Entscheidung des BGH bisher die Auffassung vertreten, die Gemeinschaft könne und dürfe schon gar nicht über die Installation von Warnmeldern beschließen, weil dies Maßnahmen am Sondereigentum betreffe. Dies sollte selbst dann gelten, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften die Maßnahmen gebieten. Folge einer fehlenden Beschlusskompetenz war nach dieser Auffassung immer die Nichtigkeit des Beschlusses unabhängig von der Einhaltung einer Anfechtungsfrist.
Für diese Ansicht ist jedenfalls jetzt kein Raum mehr vor deutschen Amtsgerichten, wenn die Pflicht zur Installation von Warnmeldern auf gesetzlichen Vorgaben beruht. Der BGH entschied in dem oben zitierten Urteil, dass die Wohnungseigentümer den Einbau von Rauchwarnmeldern dann beschließen können, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht.
Dies gilt – rechtlich betrachtet – unabhängig davon, ob sich die gesetzliche Pflicht zur Installation der Warnmelder an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband, an die Mitglieder der Gemeinschaft als Mitberechtigte des bebauten Grundstücks oder aber an die einzelnen Wohnungseigentümer richtet. Richtet sich die Pflicht nach dem jeweiligen gesetzlichen Wortlaut an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, ergibt sich die Beschlusskompetenz aus § 10 (6) 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Richtet sich die Pflicht an die Gesamtheit der Wohnungseigentümer als Grundstückseigentümer ist der Verband nach § 10 (6) 3 HS 1 WEG zum Beschluss befugt (so genannte „geborene Wahrnehmungsberechtigung“). Richtet sich die Pflicht an den einzelnen Wohnungseigentümer, kann die Gemeinschaft diese Pflicht nur dann durch Beschluss ausüben, wenn die gesetzliche Verpflichtung sämtliche Mitglieder trifft oder aber die einzelnen, betroffenen Mitglieder berechtigt von ihrem Zugriffsermessen nach § 10 (6) 3 HS 2 WEG Gebrauch machen (so genannte „gekorene Ausübungsbefugnis“). Selbst wenn nicht alle Eigentümer von der öffentlich-rechtlichen Installationspflicht betroffen sind, können die übrigen Mitglieder wirksam über die Installation beschließen, wenn diese Pflichterfüllung durch den Verband „förderlich“ ist (vgl. auch BGH Urteil vom 17.12.2010 – V ZR 125/10). Der Einbau von Rauchwarnmeldern schützt den jeweiligen Sondereigentümer aber auch Bewohner und Besucher der gesamten Wohnanlage und ist damit nach Auffassung des BGH „förderlich“.

2.2 Beschlusskompetenz Wartung
Frage: „Darf die Gemeinschaft auch über die regelmäßige Wartung von Rauchwarnmeldern beschließen?“
Antwort BGH: „Ja, wenn ein Gesetz die eigentumsbezogene Pflicht zur Wartung der Rauchwarnmelder aufstellt.“
In dem hier besprochenen Urteil stellte der BGH klar, dass die Beschlusskompetenz zur Anschaffung und Installation der Rauchwarnmelder auch die Kompetenz umfasst, über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchmelder zu entscheiden. Dies gelte zumindest dann, wenn die maßgebliche öffentlich-rechtliche Vorschrift (hier § 45 (6) 2 Hamburgische Bauordnung) nicht nur die Installation sondern auch den ordnungsgemäßen Betrieb der Warnmelder vorgebe. Aus der Pflicht zum Betrieb von Warnmeldern folgt das Erfordernis zur regelmäßigen Kontrolle und Wartung.

2.3 Beschlusskompetenz Kostentragung
Frage: „Wer hat die Kosten von Anschaffung, Installation und Wartung zu tragen?“
Antwort BGH: „Grundsätzlich die Gemeinschaft.‘“
Desweiteren stellte der BGH klar, dass die Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, nicht im Sondereigentum der Mitglieder stehen, sondern im Gemeinschaftseigentum verbleiben. Ohne anders lautende Vereinbarung oder anders lautenden Beschluss gilt damit die Kostenverteilung nach § 16 WEG.
Der BGH begründete die Eigentumszuordnung mit einer Alternativerwägung. Entweder sind Rauchwarnmelder als wesentliche Bestandteile einer Sache nach § 94 (2) BGB anzusehen. Dann folgt bereits aus § 5 (2) WEG, dass sie gar nicht sondereigentumsfähig sind, weil sie Teile des Gebäudes werden, die für den Bestand oder die Sicherheit erforderlich sind. Oder man begreift Rauchwarnmelder als Zubehör der Sache, dann stehen sie aber im Eigentum dessen, der die Anschaffung und Installation veranlasst hat, hier also im Eigentum des Verbandes.

3. Die offen gebliebene Frage
Frage: „Entspricht ein Beschluss der Gemeinschaft über die Anschaffung, Installation und Wartung von Rauchwarnmeldern dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung?“
Antwort BGH: …
Bei der letzten interessanten Rechtsfrage blieb der BGH dann jedoch stehen: Der Frage, ob der Beschluss zur Anschaffung, Installation und Wartung von Rauchmeldern auch den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Wäre dem nicht so, könnte der Beschluss von einzelnen Eigentümern innerhalb der gesetzlichen Frist angefochten und einer gerichtlichen Überprüfung zugeführt werden.
Der BGH hatte diese Frage nicht zu entscheiden, weil die Klage nicht fristgerecht als Anfechtungsklage eingereicht worden war und über die Rechtmäßigkeit des Beschlusses daher nicht zu urteilen war. Es war allein nach der Nichtigkeit wegen Beschlussunzuständigkeit zu fragen.
Meiner persönlichen Einschätzung nach, wird wohl der Beschluss zur Installation von Rauchwarnmeldern generell dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Allerdings stimmt es nachdenklich, dass der BGH diese Frage ausdrücklich angesprochen und ausdrücklich offen gelassen hat. Möglicherweise hat der BGH schon einige rechtliche Schwierigkeiten bei einem solchen Beschluss im Blick, die dem „gewöhnlichen Praktiker“ schon mal verborgen bleiben.
Es bleibt also spannend. Drei von vier Fragen sind beantwortet.

4. Fazit
Die Installation von Rauchwarnmeldern bleibt ein spannendes Thema in der Praxis.
Der BGH hat zunächst nur entschieden, dass die Gemeinschaft einen Beschluss auf Installation und Wartung von Rauchwarnmeldern unter bestimmten Voraussetzungen treffen kann. Entscheidend ist, dass die Installation und Wartung der Rauchwarnmelder vom Landesgesetzgeber vorgegeben sein muss.
Auch hat der BGH entschieden, dass die Rauchwarnmelder Gemeinschaftseigentum bleiben mit den entsprechenden Kostenfolgen und Beschlusskompetenzen.
Die letzte Frage, ob ein Beschluss zur Installation und Wartung von Rauchwarnmeldern auch rechtmäßig ist, wurde nicht beantwortet. Hier könnte es in der Zukunft für den ein oder anderen noch eine Überraschung geben.
Für die Wohnungseigentümergemeinschaft, den Verwalter oder den einzelnen Eigentümer heißt das: Wenn es eine gesetzliche Vorgabe zur Installation und zum Betrieb von Rauchwarnmeldern gibt, kann die Gemeinschaft über die Installation und die Wartung beschließen. Wird dieser Beschluss nicht innerhalb der Monatsfrist angefochten, ist er bestandskräftig. Wird er angefochten, heißt es abwarten, was zunächst das Amtsgericht, später dann der BGH entscheiden wird.

Autor: Rechtsanwalt Árpád Farkas



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