Nachträgliche Vereinbarung über die Endrenovierung der Mietwohnung - Rechtsanwalt Martin

Juristische Bibliothek auf anwalt-seiten.de - Fachartikel von Anwältinnen und Anwälten auf anwalt-seiten.de

Rechtsanwalt Klaus Martin zum Thema Nachträgliche Vereinbarung über die Endrenovierung der Mietwohnung


Das könnte Sie auch interessieren:
BGH stärkt Mieterrechte - Endrenovierungsklauseln sind unwirksam!

Oder sehen Sie unter folgenden Stichworten nach:

Nachträgliche Vereinbarung über die Endrenovierung der Mietwohnung

Abstract

In zahlreichen Entscheidungen hat der Bundesgerichtshof in der Vergangenheit Klauseln, die einen Mieter verpflichten, während eines laufenden Mietverhältnisses oder bei dessen Beendigung Schönheitsreparaturen auszuführen, für unzulässig erklärt. Dabei hat der BGH unter anderem auch festgestellt, dass eine Klausel, die den Mieter verbindlich zur Rückgabe der Wohnung im renovierten Zustand verpflichtet, unwirksam ist. Dies gilt auch, wenn dem Mieter eine renovierte Wohnung überlassen und er nicht zur laufenden, sondern allein zur Endrenovierung verpflichtet wurde.

Bisher wurde die Rechtsauffassung vertreten, dass aufgrund des sog. Summierungseffektes der Mieter auch dann bei Beendigung des Mietvertrages keine Schönheitsreparaturen auszuführen hat, sofern es sich bei der Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen um eine unwirksame Formularklausel handelt, die Regelung über die Endrenovierung dagegen individuell vereinbart wurde. Dies hat der BGH mit Urteil vom 14. Januar 2009 (Az. VIII ZR 71/08) nun anders gesehen.

In dem zu entscheidenden Fall war in dem Formularmietvertrag geregelt, dass die Schönheitsreparaturen von dem Mieter während der laufenden Mietzeit fachgerecht und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen seien, und zwar während der Mietzeit mindestens in bestimmten Zeitabständen. Weiterhin war bestimmt, dass der Mieter die Wohnräume in einem Zustand zurückzugeben habe, wie er sich bei Ausführung der Schönheitsreparaturen ergibt.

In einem von den Mietvertragsparteien bei Beginn des Mietverhältnisses unterschriebenen Wohnungsübergabeprotokoll heißt es unter anderem: "Herr U. übernimmt vom Vormieter M. die Wohnung im renovierten Zustand. Er verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber, die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu übergeben."

Der Bundesgerichtshof hat nun ausgeführt, dass ein Anspruch des Vermieters auf Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Beendigung bei Mietverhältnisses bzw. Zahlung von Schadensersatz, falls diese die Arbeiten nicht ausgeführt hat, sich zwar nicht aus den Klauseln im Mietvertrag ableiten lassen, da diese beide unwirksam sind. Eine Renovierungspflicht folge jedoch aus der Endrenovierungsvereinbarung in dem Wohnungsübergabeprotokoll, sofern es sich dabei, wie vom Berufungsgericht angenommen, um eine Individualvereinbarung handelt. Bei dem Übergabeprotokoll darf es sich also nicht um ein bestimmtes Formular handeln, das vom Vermieter zur Mehrfachverwendung bestimmt ist, sondern vielmehr um ein Protokoll, ausschließlich bestimmt für diese eine Übergabe der Wohnung.

Der BGH begründet dies damit, dass, soweit aus dem Zutreffen einer Individualvereinbarung und einer Formularklausel eine unangemessene Benachteiligung des Mieters folgt, dies nur zur Unwirksamkeit der Formularklausel führt. Die Individualvereinbarung unterliegt dagegen nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB. Ebensowenig könne eine Nichtigkeit der Individualvereinbarung gemäß § 139 BGB, wonach bei Nichtigkeit eines Teils im Zweifel das ganze Rechtsgeschäft als nichtig anzusehen ist, angenommen werden, wenn die Individualvereinbarung wie im zu entscheidenden Fall nachträglich getroffen wurde und es somit an der erforderlichen Einheitlichkeit des Rechtsgeschäftes fehlt. Durch das Protokoll der Wohnungsübergabe hätten die Parteien vielmehr den bestehenden Mietvertrag noch eine weitere Abrede hinzugefügt, ohne den sonstigen Bestand an Rechten und Pflichten zu verändern.

Autor: Rechtsanwalt Klaus Martin



Das könnte Sie auch interessieren:
BGH stärkt Mieterrechte - Endrenovierungsklauseln sind unwirksam!

Oder sehen Sie unter folgenden Stichworten nach:


Die hier veröffentlichten Informationen stellen lediglich allgemeine Hinweise dar. Durch die Zurverfügungstellung dieser Informationen kommt weder ein Vertrag mit dem Leser zustande, noch kann hierdurch eine fundierte rechtliche Beratung ersetzt werden. Es wird keine Haftung übernommen im Hinblick auf Richtigkeit, Aktualität und Vollständigkeit der zur Verfügung gestellten Informationen. Alle Rechte verbleiben beim Autor, eine Wiedergabe über egal welches Medium bedarf der Erlaubnis.

Anwaltskosten berechnen Suchen in unserer Fachbibliothek Online Rechtsberatung mit AnwaltOnline