Ferienvermietung Mallorca - Rechtsanwalt Porta

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Rechtsanwalt Dominic Porta zum Thema Ferienvermietung Mallorca


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Ferienvermietung Mallorca

Abstract
Die Ferienvermietung auf Mallorca ist ein seit einigen Jahren kontrovers diskutiertes Thema. Auf der einen Seite stehen die Immobilieneigentümer, die ihre Häuser, Wohnungen und Zimmer an die zahlreichen Feriengäste, meist mittels Internetportalen, vermieten wollen. Auf der anderen Seite gibt es die Hotellobby, die dies unter allen Umständen versucht, zu verhindern, sowie die Residenten, die keine geeigneten Wohnungen mehr zur Langzeitmiete finden. In der Mitte steht die Balearen-Regierung, die versucht, einen Konsens zwischen allen Beteiligten zu finden, bisher jedoch ohne großen Erfolg.

Seit 2012 bedarf es auf Mallorca für die Ferienvermietung einer entsprechenden Lizenz. Maßgebende Grundlage dafür ist das Tourismusgesetz der Balearischen Inseln 8/2012 vom 19. Juli und seinen entsprechenden Verordnungen. Das Gesetz aus 2012 erlaubte die Vermietung je nach Art der Immobilie in alleinstehenden Einfamilien-, Reihen- und Zwischenhäusern. Die Vermietung von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern oder einzelnen Zimmern war hingegen nicht erlaubt.

Die Diskussion ist aktuell neu entflammt, da die balearische Regierung im Juli 2017 eine Gesetzesänderung verabschiedet hat, die am 01. August 2017 in Kraft getreten ist und welche weitreichende Änderungen im Bereich der Ferienvermietung vorsieht. In den nächsten Monaten ist mit dem Erlass einer Verordnung zu rechnen, die in weiten Teilen von den bisher geregelten Bestimmungen abweichen kann. Diese Abweichungen können je nach Umsetzung eine Verbesserung oder eine Verschlimmerung der aktuellen Lage bedeuten.

Die Gründe, die den Anlass zur Änderung des Tourismusgesetzes gegeben haben, sind vielfältig. Einer der entscheidenden Gründe wird gewesen sein, dass sich in 2016 auf den Balearen 45.250 Objekte bzw. über 183.000 Plätze in der Ferienvermietung befanden, wovon lediglich knapp ein Drittel reguliert waren, d.h. eine entsprechende Lizenz vorweisen konnten (Quelle: Asociación de Apartamentos Turísticos y Viviendas de Alquiler de Temporada en Baleares, Stand: 2016). Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass zwei Drittel der Ferienvermietungsplätze illegal vermietet wurden. Die aktuelle Dunkelziffer dürfte weitaus höher liegen.

Wenn von Ferienvermietung oder touristischer Vermietung gesprochen wird, so sind damit nach dem aktuellen Gesetz alle tage- oder wochenweise Vermietungen von unter 30 Tagen gemeint. Dabei wurde eine Vermutungswirkung neu eingeführt, die eindeutig regelt, dass von einer touristischen Vermietung ausgegangen wird, sofern die Vermietungsdauer weniger als die besagten 30 Tage beträgt, es sei denn, man kann gegenüber der Behörde das Gegenteil beweisen. Diese Beweisführung wird aber in den meisten Fällen unmöglich sein.

Eine der gravierendsten Neuerungen, die das aktuelle Gesetz vorsieht, ist mit Sicherheit die Gebietsausweisung. Es wird in Zukunft so aussehen, dass nicht in jedem Bereich der Balearischen Inseln touristisch vermietet werden darf. Durch den Interventionsplan im touristischen Bereich und die Flächennutzungspläne der jeweiligen Insel sollen Gebiete für die touristische Vermietung bestimmt werden. Dies führt möglicherweise dazu, dass eine Vermietung demnächst in Santanyí erlaubt ist, wohingegen sie in Fornalutx verboten werden könnte (Anm. d. Verf.: Die Orte sind nur beispielhaft gewählt!). Auch wenn nach Aussage des Tourismusministeriums die Gebiete, in denen die Ferienvermietung vollständig untersagt werden soll, in erster Linie in Palma und Umgebung liegen sollen, bleibt es dennoch abzuwarten, wie die tatsächliche Umsetzung erfolgen wird. Für die Festlegung der Gebiete haben die genannten Stellen zwölf Monate ab Inkrafttreten des neuen Gesetzes Zeit, was bedeutet, dass mit einer Entscheidung Ende Juli 2018 zu rechnen ist. Für die Dauer dieses Zeitraums wurde ein sogenanntes Moratorium erlassen, d.h., die Anmeldung neuer Ferienvermietungsobjekte ist zurzeit für KEINE Immobilie und unter KEINEN Umständen möglich. Wer also noch keine Genehmigung zur touristischen Vermietung hat oder den Antrag auf Erhalt der Genehmigung vor dem 01.08.2017 nicht gestellt hat, aber trotzdem touristisch vermietet, betreibt illegale Ferienvermietung, was teilweise mit Strafen von bis zu 400.000 € geahndet werden kann.

Ist bis zum angegebenen Zeitpunkt eine Unterteilung in Gebiete nicht erfolgt, wird die Anmeldung wieder möglich sein, allerdings mit der Einschränkung, dass die Unterscheidung nach alter Gesetzeslage nach Art der Immobilie wieder auflebt, was zur Folge hätte, dass lediglich alleinstehende Einfamilien-, Reihen- und Zwischenhäuser zur Anmeldung zugelassen wären und Wohnungen sowie einzelne Zimmerplätze nicht.

Eine weitere explosive Neuerung ist die Bettenplatzbörse. Bisher war es nicht erforderlich einen Bettenplatz zu erwerben, was im Hotelgewerbe jedoch seit Jahren gängige Praxis war. Dies hat sich nun geändert. Je nach Anzahl der Betten der Ferienunterkunft müssen nun entsprechende Plätze von der Platzbörse erworben werden, wobei für jeden Platz eine bestimmte Gebühr gezahlt werden muss. Die Höhe dieser Gebühr ist noch nicht bekannt. Die Anzahl der Plätze, die erworben werden müssen, kann der Bewohnbarkeitsbescheinigung entnommen werden, bzw. für touristische Appartements und Wohnungen werden für ein Studio zwei, für eine Einzimmerwohnung drei und für jedes weitere Zimmer zwei zusätzliche Plätze benötigt. Dies alles wäre noch nicht so belastend, wenn die Anzahl der zur Verfügung stehenden Plätze nicht limitiert wäre. Für Mallorca ist ein Platzkontingent mit eine Obergrenze von 42.000 Plätzen vorgesehen, was nicht mal annähernd der Anzahl der Ferienvermietungsplätze entspricht, die sich zurzeit – wenn auch illegal – in der Vermietung befinden. Der politische Wille ist, diese Zahl in den nächsten Jahren auch noch abzubauen. Bei der Verteilung der Plätze wird das Prinzip „Wer zuerst kommt, mahlt zuerst“ angewendet werden, was bedeutet, dass nach Aufhebung des weiter oben erwähnten Moratoriums mit einem richtigen Ansturm auf die Bettenplätze zu rechnen ist.

Einmal von der Platzbörse erworbene Plätze können dann anschließend weiter veräußert werden. Es ist also davon auszugehen, dass sich in diesem Bereich ein reger Sekundärmarkt entwickeln wird, der sich mit dem Handel von Bettenplätzen beschäftigen wird. Aber bei der Übertragung ist Vorsicht geboten, da diese nur unter gewissen Voraussetzungen erfolgen kann und die verwaltungsrechtlichen Vorschriften beachtet werden müssen.

Sollte man nun zu den Glücklichen gehören, deren Ferienobjekt in einem Gebiet liegt, in dem die touristische oder die jeweilige Art der touristischen Vermietung grundsätzlich erlaubt ist, und weiter ausgehend davon, dass man Plätze erwerben kann, müssen weitere Voraussetzungen für die Ausübung der touristischen Aktivität erfüllt werden, die im Folgenden beispielhaft, aber in KEINER WEISE ABSCHLIESSEND, dargestellt werden.

Erste Voraussetzung ist dabei, dass die Immobilie als Wohnraum ausgewiesen sein muss. Anknüpfungspunkt ist daher nun nicht mehr die Art der Immobilie, sondern die NUTZUNGSART der Immobilie. Daher fallen somit auch zunächst Wohnungen wie etwa in Mehrfamilienhäusern unter das neue Gesetz.

Weitere Voraussetzung, und auch durch das aktuelle Gesetz neu eingeführt, ist ein Mindestalter für die Immobilie. Genehmigungsfähig sind daher – solange keine Verordnung erlassen wurde, die Gegenteiliges regelt – nur Immobilien, die mindestens fünf Jahre alt sind. Vorher muss die Immobilie einem privaten Nutzen zugeführt gewesen sein, also z.B. Eigennutzung oder Langzeitvermietung. Dies bedeutet, dass Neubauten zunächst für die Dauer von fünf Jahren für die touristische Vermietung „gesperrt“ sind.

Das Energieeffizienzzertifikat erhält durch das Tourismusgesetz nun eine ganz neue Bedeutung. Immobilien, die ferienvermietet werden, müssen ein entsprechendes Zertifikat der Stufe F für Gebäude, die vor dem 31.12.2017 erbaut wurden, und der Stufe D für Gebäude, die danach errichtet wurden, vorweisen können. Auch hiervon kann die noch mit Spannung zu erwartende Verordnung abweichen. Dieser Bestimmung müssen ALLE Ferienunterkünfte bis spätestens zum 01.08.2020 nachkommen.

Der Betreiber der Ferienvermietung muss darüber hinaus ab sofort die Daten seiner Ferienvermietungsgäste an die Polizei übermitteln.

Bestehen geblieben sind die Voraussetzungen, dass eine gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung vorliegen muss, eine Haftpflichtversicherung für die touristische Tätigkeit mit einer Mindestdeckungssumme von 300.000 € bei einer maximalen Selbstbeteiligung von 600 € abgeschlossen wurde, pro vier Bettenplätze ein Bad vorhanden sein muss, gewisse touristische Dienstleistungen erbracht werden müssen, wie z.B. regelmäßige Reinigung sowie Instandhaltung der Immobilie, Zurverfügungstellung von Bettwäsche, Handtüchern als auch allgemeinem Hausrat sowie eine 24-Stunden-Notrufnummer angeboten werden muss.

Voraussetzungen, die auch schon immer erfüllt werden mussten, aber nun auch ausdrücklich im Tourismusgesetz genannt werden, sind: Einhaltung arbeitsrechtlicher, baurechtlicher, unternehmerischer und steuerlicher Vorschriften. Somit kann in Zukunft die nicht ordnungsgemäß angestellte Reinigungskraft zum Hindernis bei der Ausübung der touristischen Aktivität werden. Auch schwere und sehr schwere baurechtliche Verstöße werden dazu führen, dass die Beantragung einer Ferienvermietungslizenz versagt werden kann.

An gewissen Stellen öffnet sich das neue Tourismusgesetz auch. So ist z.B. die Vermietung von Wohnungen und sogar einzelnen Zimmern möglich. Allerdings werden weitere Voraussetzungen auferlegt, die es einzuhalten gilt. Dabei ist die Schwelle vom Gesetzgeber so hoch gelegt, dass eine touristische Vermietung oder die Anmeldung einer solchen bei der Tourismusbehörde im Vorfeld gründlich überlegt und vor allen Dingen überprüft sein sollte.

Als weitere oder abweichende Voraussetzungen für die Vermietung einer Wohnung, die einer Eigentümergemeinschaft angehört, muss zunächst die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft vorliegen. Es muss eine erweiterte Haftpflichtversicherung abgeschlossen werden, die Feriengäste müssen schriftlich über die Hausordnung und weitere Umstände informiert werden, und der Betreiber hat eine erhöhte Verantwortlichkeit gegenüber der Eigentümergemeinschaft.

In den dafür ausgewiesenen Gebieten kann auch die eigene Wohnung vermietet werden, wobei hier die Besonderheit besteht, dass – sofern man als Eigentümer selber in der Wohnung verbleibt – auch eine zimmerweise Vermietung unter Umständen möglich ist. Dafür muss es sich neben weiteren Voraussetzungen um die eigene Hauptwohnung handeln und die Vermietung darf nur an bis zu 60 Tagen eines Kalenderjahres erfolgen.

Bei beiden genannten Vermietungsarten, in Wohnungen, die einer Eigentümergemeinschaft angehören, und in der eigenen Wohnung, wird eine Erlaubnis bei Vorliegen aller Voraussetzung auf eine Dauer von fünf Jahren erteilt. Danach verfallen die Bettenplätze wieder an die Platzbörse, sofern kein Verlängerungsantrag gestellt wurde oder eine Verlängerung nicht möglich sein sollte, weil sich etwa die Gebietsausweisung geändert haben sollte oder die Ferienvermietungsplätze nicht mehr zur Verfügung stehen sollten.

Die hier geschilderten Änderungen des Tourismusgesetzes sollten nicht „auf die leichte Schulter genommen werden“. Zur Durchsetzung der Einhaltung der beschriebenen Voraussetzungen wurden die Mindeststrafen in einigen Bereichen erheblich angehoben, und die Tourismusbehörde hat zusätzliches Personal zur Verfolgung von Verstößen eingestellt. Die schon weiter oben erwähnte Beweislastumkehr für die Annahme einer touristischen Vermietung bei einer Vermietungsdauer von weniger als 30 Tagen führt dabei ebenfalls zu einer Entlastung der Behörde, da keine umständlichen Inspektionen oder aufwendigen Beweisverfahren mehr notwendig sind. Darüber hinaus sieht das neue Gesetz den aktiven Datenaustauch zwischen den einzelnen Behörden (Finanzamt, Bauamt etc.) ausdrücklich vor.

Das Tourismusgesetz unterscheidet dabei zwischen leichten, schweren und sehr schweren Verstößen. Bei den leichten Verstößen haben sich keine wesentlichen Änderungen ergeben. Geändert hat sich bei schweren Verstößen, dass sich die Mindeststrafe für die Vermietung ohne Anmeldung oder die illegale Vermietung trotz Anmeldung auf 20.001 € erhöht hat. Als schwere Verstöße, die mit Strafen zwischen 40.001 € bis 400.000 € geahndet werden können, gelten nun auch die Vermarktung illegaler Ferienunterkünfte sowie die Vermarktung von Ferienunterkünften ohne Angabe der entsprechenden Registernummer. Diese Aufzählung ist nur beispielhaft. Insgesamt sieht das Tourismusgesetz etwa 50 mögliche Verstöße in den drei Kategorien vor.

Nach dem neuen Gesetz sind für die Verstöße unter Vorliegen der einzelnen Voraussetzungen der Eigentümer der Ferienunterkunft, der Betreiber der Ferienvermietung, der Anzeigensteller und der Inhaber des Vermarktungsmediums verantwortlich.

Das Tourismusgesetz beinhaltet einige Übergangsvoraussetzungen, so dass zwar nicht alle der hier genannten Voraussetzungen für Vermieter, die bereits über eine Lizenz zur touristischen Vermietung verfügen, oder für solche, die zumindest den Antrag auf eine entsprechende Genehmigung bis einschließlich dem 31.07.2017 gestellt haben, gelten. Jedoch sind auch einige der Neuerungen für diese Gruppe an Ferienvermietern bindend. Als Faustformel kann man sagen, dass alle Vorschriften, die für die Ausübung der touristischen Vermietung gelten, auch auf die genannten Personengruppen Anwendung finden.

Abschließend kann ich unter Berücksichtigung der neuen Gesetzeslage nur empfehlen, die eigene Situation neu zu beurteilen und zu überprüfen, ob ALLE Voraussetzungen für die touristische Vermietung erfüllt werden. Weiter sollten Neuanträge für die Ferienvermietungslizenz rechtzeitig vorbereitet werden, um zu den Ersten zu gehören, die den Antrag nach Aufhebung des Moratoriums stellen.

Autor: Rechtsanwalt Dominic Porta



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