VERTRETUNG BEI DER ABNAHME DES GEMEINSCHAFTSEIGENTUMS - Rechtsanwalt Heiden

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Rechtsanwalt Stefan Heiden zum Thema VERTRETUNG BEI DER ABNAHME DES GEMEINSCHAFTSEIGENTUMS


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DIE ABNAHME DES GEMEINSCHAFTSEIGENTUMS

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VERTRETUNG BEI DER ABNAHME DES GEMEINSCHAFTSEIGENTUMS

Abstract
Die vom Bauträger vorformulierte Klausel in einem Bauträgervertrag, wonach das Gemeinschaftseigentum durch einen unabhängigen Dritten als Vertreter des Erwerbers abgenommen wird, benachteiligt den Erwerber von Wohneigentum nicht unangemessen und deshalb wirksam ist.

DER FALL: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft macht gegenüber einem Bauträger Ansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum geltend. Der Bauträger erhebt die Einrede der Verjährung.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft vertritt die Ansicht, dass die Verjährungsfrist mangels wirksamer Abnahme noch gar nicht begonnen habe. Es wurde zwar ein Abnahmetermin durchgeführt, in welchem die TÜV … GmbH die Abnahme des Gemeinschaftseigentumes mit Wirkung für jeden einzelnen Erwerber des Wohneigentumes erklärt habe; die TÜV … GmbH seie jedoch gar nicht wirksam ermächtigt gewesen, die Erwerber des Wohneigentumes zu vertreten.

Nach Ansicht der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nämlich die vom Bauträger in den von ihm vorformulierten Bauträgerverträgen enthaltene Klausel, dass das Gemeinschaftseigentum durch die TÜV … GmbH im Beisein des Verwalters abgenommen wird, unwirksam.
(Der Fall ist dem Urteil des OLG Dresden vom 08.01.2010, AZ: 1 U 1371/09 nachgebildet.)

DIE ENTSCHEIDUNG: Das OLG Dresden ist der Ansicht, dass die vom Bauträger vorformulierte Klausel in einem Bauträgervertrag, wonach das Gemeinschaftseigentum durch einen unabhängigen Dritten als Vertreter des Erwerbers abgenommen wird, den Erwerber von Wohneigentum nicht unangemessen benachteiligt und deshalb wirksam ist. Die von der Wohnungseigentümergemeinschaft verfolgten Mängelansprüche sind somit verjährt.

STELLUNGNAHME: Die Aufnahme von Vollmachten für Dritte in Bauträgerverträgen ist sehr problematisch. Mit dem OLG Dresden ist jedoch davon auszugehen, dass einzelne Erwerber von Wohneigentum Dritte grundsätzlich zur Abnahme des Gemeinschaftseigentumes gegenüber dem Bauträger bevollmächtigen und eine einheitliche Abnahme des Gemeinschaftseigentumes vereinbaren können.

Soweit eine solche Bevollmächtigung jedoch durch eine vom Bauträger vorformulierte Klausel im Bauträgervertrag vereinbart werden soll, ist zu prüfen, ob sich für den Erwerber des Wohneigentumes aus der Art und Weise der Bestimmung des Bevollmächtigten eine unangemessene Benachteiligung und damit die Unwirksamkeit der AGB-Klausel ergibt.

Zutreffend ist das OLG Dresden hier nicht von einer unangemessenen Benachteiligung ausgegangen, weil es sich bei der TÜV … GmbH um keinen mit dem Bauträger verbundenen oder nahestehenden Dritten handelt. Darüber hinaus wurde auch keine Festlegung vorgenommen, welcher Sachverständige in Person tätig werden soll. Gegen eine unangemessene Benachteiligung des Erwerbers von Wohneigentum spricht auch, dass der der TÜV … GmbH erteilte Auftrag jederzeit widerrufen werden kann. Im Falle eines Widerrufes erlischt die Vollmacht der TÜV … GmbH und dem Erwerber des Wohneigentumes steht das Recht zur Abnahme wieder zu.

Autor: Rechtsanwalt Stefan Heiden



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