Haftung des Bauherrn in Spanien - Rechtsanwalt Porta

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Rechtsanwalt Dominic Porta zum Thema Haftung des Bauherrn in Spanien


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Haftung des Bauherrn in Spanien

Abstract
Der Traum vom eigenen Haus ist ein Traum, der auf Mallorca oft in die Realität umgesetzt wird. Allerdings gibt es einiges zu beachten, damit aus dem Traum vom eigenen Haus kein Albtraum wird.

Stellen Sie sich daher vor, Sie haben gerade ein Grundstück auf Mallorca oder in Spanien erworben und wollen nun Ihr Traumhaus darauf errichten. Oder stellen Sie sich vor, Sie möchten an Ihrer schon bestehenden Immobilie Ausbau- oder Änderungsmaßnahmen durchführen. Wie die meisten Privatpersonen, die nicht aus der Baubranche stammen, werden Sie für diese Baumaßnahmen ein oder sogar mehrere Bauunternehmen beauftragen. Hier ist Vorsicht geboten, denn auch wenn eine Privatperson einen solchen Auftrag vergibt, geht sie unter gewissen Umständen das Risiko ein, für bestimmte Schulden des beauftragten Unternehmens haftbar gemacht zu werden.

Die Schulden, die dabei zu berücksichtigen sind, sind insbesondere Lohn-, Sozialversicherungs- und Steuerschulden.



Wie verhält es sich mit der Haftung, wenn ein privater Bauherr, der für sich selbst um-, aus- oder neubaut?

Zunächst gibt es eine gute Nachricht für alle private Bauherren, denn vom Grundsatz her haften private Bauherren – im Gegensatz zu Unternehmen – nicht solidarisch, d.h. nicht neben dem beauftragten Bauunternehmen für Lohn- und Sozialversicherungsschulden. Dies bedeutet in anderen Worten ausgedrückt, dass die staatlichen Stellung wie Finanzamt und Sozialversicherung nicht zwischen Ihnen und dem beauftragten Unternehmen frei wählen können, sondern sich zunächst am beauftragten Unternehmen für etwaige bestehende Schulden befriedigen müssen. Dies hat der Oberste Gerichtshof von Madrid (STSJ Madrid 01-12-2003) in seinem Urteil vom 01.12.2003 klar gestellt: Privatleute, die an ihrem eigenen Haus Arbeiten in Auftrag geben haften nicht solidarisch für die Lohn- und Sozialversicherungsschulden der beauftragten Unternehmen. Es bedarf dazu vielmehr einer unternehmerischen Aktivität, damit die solidarische Haftung greift, welche bei Privatleuten, die für sich selbst um-, aus- oder neubauen, gewöhnlich nicht vorhanden ist. Gestützt wird dies durch die Gerichtsentscheidungen des Obersten Katalonischen Gerichtshof vom 05.09.2002 (STSJ Cataluña 05-09-2002) und dem Obersten Spanischen Gerichtshof vom 15.07.1996 (STS 15-07-1996).

Zu berücksichtigen ist jedoch die subsidiäre (nachrangige) Haftung des Eigentümers einer Immobilie, die sich aus Art. 168 Absatz 1 des Allgemeinen Sozialversicherungsgesetzes (Ley General de la Seguridad Social) ergibt. Darin sind die Fälle gergelet, in denen das beauftragte Bauunternehmen für insolvent erklärt wird. Geschieht dies, haftet der Immobilieneigentümer nachrangig für die Lohn- und Sozialversicherungsschulden des beauftragten Bauunternehmens. Sollten die bestehenden Schulden des Bauunternehmen also nicht aus der Insolvenzmasse bedient werden können, steht es der Sozialversicherung frei, sich an den privaten Bauherrn zu halten. Diese Haftung lässt sich nicht ausschließen.

Einzige Ausnahme besteht hier, sofern der private Bauherr Reparaturarbeiten an seinem eigenen Haus in Auftrag gibt. Bei dieser Art von Auftragsverhältnis übernimmt der private Bauherr nicht die Haftung für die Sozialversicherungs- und Lohnschulden des beauftragten Unternehmens. Im Umkehrschluss bedeutet dies allerdings, dass der private Bauherr sehr wohl diese Verantwortung eingeht, wenn er einen Neu-, Um- , oder Anbau in Auftrag gibt.



Wie verhält es sich, wenn eine Privatperson einmal baut und anschließend verkauft

Die solidarische Haftung für Steuer-, Lohn-, und Sozialversicherungsschulden einer Privatperson, die einmal eine Immobilie baut und anschließend verkauft, besteht dann, wenn die Privatperson dadurch als Unternehmer zu sehen ist.

Gemäß Art. 1 des Handelsgesetzbuchs (Código de Comercio) ist zumindest der Kaufmann und somit zwangsläufig auch Unternehmer, der unter anderem gewöhnlich eine bestimmte Tätigkeit ausübt. Nach dieser Definition fällt das einmalig oder sogar unregelmäßig auftretetende Immobiliengeschäft nicht unter den Unternehmerbegriff.

Im Rahmen der Sozialversicherung ist eine Person als Unternehmer zu sehen, wenn ihm von den in den sozialversicherungsrechtlichen Regelungen genannten Arbeitnehmern Dienstleistungen angeboten bzw. ausgeführt werden. Sofern der private Bauherr bei seinem Bauvorhaben keine eigenen Angestellten hat oder auf andere Art und Weise Personen beschäftigt, die unter die sozialversicherungsrechtlichen Richtlinien fallen, kann er nicht als Unternehmer im Sinne des Sozialversicherungsgesetzes gesehen werden.

Nach Art. 5 Abs. 1 lit. d) des Mehrwert- bzw. Umsatzsteuergesetzes (LIVA) wäre der private Bauherr aus steuerlicher Sicht als Unternehmer zu werten, da er die in diesem Gesetz genannten Bauaktivitäten mit dem Ziel, die Immobilie zu verkaufen, ausführen würde.

Zusammenfassend bedeutet dies, dass bei einem einmaligen Bauvorhaben mit anschließendem Verkauf durch eine Privatperson, diese zumindest steuerrechtlich als Unternehmer anzusehen ist und somit für Steuerschulden des beauftragten Unternehmens haften würde. Ob der private Bauherr auch aus kaufmännischer oder sozialversicherungsrechtlicher Sicht als Unternehmer einzustufen ist, kommt auf die Bewertung im Einzelfall an.

Da der Hausbau keine Ausnahme des schon erwähnten Art. 168.1 des Allgemeinen Sozialversicherungsgesetzes darstellt, bliebe in jedem Fall die subsidiäre Haftung für die Lohn- und Sozialversicherungsschulden des beauftragten Unternehmens bestehen.

In diesem Fall würde die Privatperson sowohl aus kaufmännischer, sozialversicherungsrechtlicher als auch steuerrechtlicher Sicht als Unternehmer gelten. Als Konsequenz hieraus würde diese Person sowohl solidarisch als auch subsidiär zum beauftragten Unternehmen für dessen Steuer-, Lohn- und Sozialversicherungsschulden haften.

Wie verhält es sich, wenn eine Privatperson regelmäßig baut und anschließend verkauft (gewerblich)?

Eine Privatperson, die regelmäßig baut oder umbaut, um die Immobilie anschließend zu verkaufen, ist als Unternehmer einzustufen. Dies führt dazu, dass sowohl die solidarische als auch subsidiäre Haftung für Lohn-, Steuer- und Sozialversicherungsschulden entsteht.

Existiert ein Limit in Bezug auf das Bauvolumen, das eine Haftung hervorrufen kann?

Das Gesetz sieht kein bestimmtes Limit für das Bauvolumen vor, sondern trennt vielmehr nach den schon aufgeführten Kriterien.

Wie kann man sich also als privater Bauherr vor diesen Fällen schützen?

Um sich als privater Bauherr effektiv vor diesen Fällen zu schützen, sollten sowohl vor Auftragserteilung als auch während der Durchführung der Baumaßnahmen eine Reihe von Unterlagen und Bescheinigungen vom beauftragten Unternehmen angefordert werden. Dies ist bei Erstellung des Bauvertrags zu berücksichtigen.



Autor: Rechtsanwalt Dominic Porta



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