Immobilienerwerb auf Mallorca - Rechtsanwalt Porta

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Rechtsanwalt Dominic Porta zum Thema Immobilienerwerb auf Mallorca


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Immobilienerwerb auf Mallorca

Abstract
Ein grundlegender und wichtiger Bestandteil des Immobilienrechts ist der Erwerb von Häusern, Wohnungen oder sonstigen Immobilien. In Spanien und insbesondere auf den Balearischen Inseln gibt es dabei einige Besonderheiten, auf die geachtet werden muss.

Die üblichen Schritte bei einem Immobilienerwerb auf Mallorca sind der Abschluss eines Optionsvertrages, die Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde (Escritura), die Bezahlung aller anfallenden Steuern und die entsprechende Eintragung im Grundbuch.

Die nachfolgenden Ausführungen beziehen sich dabei überwiegend auf den Erwerb von Bestandsimmobilien und nicht auf den Erwerb eines Neubauobjekts.

Optionsvertrag
Der Optionsvertrag birgt eine Geschichte voller Missverständnisse. Es ist nach meiner Erfahrung die allgemeine Auffassung, dass bei Unterzeichnung eines Optionsvertrages nicht „viel schief laufen kann“, da man ja lediglich eine Option unterzeichnet. Die Realität sieht allerdings anders aus. Die Weichen für den Immobilienerwerb werden schon bei Abschluss des Optionsvertrages gestellt.

In den meisten Optionsverträgen, die auf den Balearischen Inseln oder im Internet zur Verfügung gestellt werden, sind daher häufig die Rechte des Käufers nicht ausreichend geschützt. So finden sich in den wenigsten Optionsverträgen Klauseln zur Aufhebung des Optionsvertrages. Dies kann dazu führen, dass man seinen Optionspreis verliert oder gezwungen ist, eine Immobilie zu erwerben, die illegal errichtet worden ist. Daher gilt es schon bei Abschluss eines Optionsvertrags auf verschiedene Punkte zu achten, bevor man zur Unterschrift schreitet.

Die wichtigsten Bestandteile des Vertrags sind die Vertragsparteien, der Vertragsgegenstand, der Vertragszweck, der Optionspreis und die Optionsfrist.

Die Vertragsparteien sind eindeutig zu identifizieren. Insbesondere aus Käufersicht ist es wichtig, dass man mit der Person Geschäfte abschließt, mit der man auch abschließen will: Dem Verkäufer. Eine Stellvertretereigenschaft der als Verkäufer auftretenden Person sollte von Anfang an offen gelegt werden, ansonsten ist äußerste Vorsicht geboten.

Das Kaufobjekt muss im Vertrag ebenfalls unmissverständlich genannt werden. Dabei helfen Grundbuch- und Katasterauszug, die schon bei Optionsvertragsschluss als Anlage zum Vertrag vorliegen sollten.

Beim Vertragszweck muss man sich entscheiden, ob man eine reine Kaufoption am Grundstück erwerben möchte, die einem das Objekt für die Optionsdauer wirklich sichert, oder ob ein Vertrag mit Strafzahlungsklausel ausreichend ist. Bei letzterem riskiert man zwar den Verlust des Kaufobjekts an eine Dritte Partei, jedoch kann die in diesem Fall vom Optionsgeber zu zahlende Strafzahlung auch einen netten Gewinn darstellen.

Die Optionsfrist ist klug zu wählen. Sie sollte weder zu kurz noch zu lang sein und stets auf den jeweiligen Einzelfall abgestimmt sein. Ist man als Käufer z.B. noch von der Genehmigung der Bank zur Finanzierung abhängig, sollte eine längere Optionsfrist gewählt werden. Sind hingegen die meisten Punkte schon mit dem Verkäufer geklärt und liegen alle benötigten Unterlagen vor, dann kann auch eine kürzere Optionsfrist Sinn machen. In jedem Fall sollte eine Verlängerungsmöglichkeit schon im Optionsvertrag enthalten sein, um nicht vorhersehbare Ereignisse abzudecken.

Wichtige Bestandteile, die die Käuferseite schützen sollen und daher nur selten in „Standardverträgen“ zu finden sind, sind insbesondere eine Liste an vom Verkäufer einzureichenden Unterlagen sowie entsprechende Rücktrittsmöglichkeiten des Käufers, falls sich innerhalb der Optionsfrist ein Grund ergibt, der in der Immobilie oder dem Verkäufer begründet ist, und deshalb der Käufer vom Erwerb Abstand nehmen möchte. Ist dies nicht geschehen, hat der Käufer nur die Wahl zwischen „Pest und Cholera“: Entweder die Immobilie mangelhaft bzw. mit Lasten erwerben oder den Optionspreis verlieren.

Es sollte klar geworden sein, dass die eigentlichen „Weichen“ für den späteren Immobilienerwerb schon beim Abschluss des Optionsvertrags gelegt werden. Dabei gilt es zwischen den grundlegenden und weiteren Bestandteilen des Optionsvertrags zu unterscheiden. Sind die grundlegenden Bestandteile nicht aufgenommen oder liegt hier ein Gesetzesverstoß vor, so kann der Vertrag im Ganzen unter Umständen als nichtig angesehen werden, was natürlich nicht gewollt ist. Die weiteren Bestandteile des Vertrages sind aber ebenso wichtig, da hier für den Käufer günstige Konditionen, insbesondere ein Rücktrittsrecht, vereinbart werden können und auch sollten.

Due Diligence
Hinter dem „neudeutschen“ Wort „Due Diligence“ versteckt sich die eigentliche Prüfung des Kaufobjekts. Egal ob ein Optionsvertrag abgeschlossen wurde oder nicht, ist dieser Schritt der entscheidendste, der vor dem Erwerb einer Immobilie zu tätigen ist. Der Grund hierfür ist, dass nach dem Kauf einer Immobilie in Spanien die Möglichkeiten des Erwerbes hinsichtlich Rücktritt, Minderung und Schadensersatz beschränkt sind. Dies führt dazu, dass den Käufer eine umfassende Prüfungspflicht VOR dem Kauf der Immobilie trifft, um mögliche Schäden abzuwenden.

Notarvertrag
Bevor auf den Notarvertrag eingegangen wird, soll zunächst die Funktion des Notars in Spanien kurz erläutert werden. In Deutschland ist der Notar in vielen Bundesländern auch gleichzeitig Rechtsanwalt und ihm obliegen zahlreiche Hinweispflichten und Warnfunktionen. Der Notar in Spanien hat hingegen eine andere Funktion. Er erteilt zwar auch Hinweise zur Einhaltung von steuerlichen und datenschutzrechtlichen Pflichten, prüft aber beispielsweise nicht die Rechtmäßigkeit des Kaufobjekts. Der spanische Notar holt Grundbuch- und Katasterauszüge ein, überprüft aber nicht, ob der dort formell festgehaltene Inhalt auch der tatsächlichen Sach- und Rechtslage entspricht. Daher kommt ihm mehr eine Unterschriftsbeglaubigungs- und Identitätsfeststellungsfunktion zu.

Wie schon eingangs erwähnt ist der Gang zum Notar in Spanien, um Eigentümer einer Immobilie zu werden, nicht zwingend erforderlich. Auch ein privatschriftlicher Kaufvertrag reicht dazu aus, wobei zu diesem Vorgehen aus den weiter oben erwähnten Gründen abzuraten ist.

Die notarielle Kaufurkunde („Escritura de compraventa“) stellt daher regelmäßig den eigentlichen Erwerbstitel dar. Die notarielle Kaufurkunde ist auch erforderlich, damit die notwendige Eintragung als neuer Eigentümer im Grundbuch erfolgen kann. Nur nach Eintragung im Grundbuch ist der neue Erwerber auch gegenüber Dritten geschützt. Es kann ansonsten durchaus geschehen, dass die erworbene Immobilie an einen Dritten noch einmal verkauft wird und dieser sich dann im Grundbuch eintragen lässt.

Die „Escritura“ ist typischerweise in fünf Abschnitte gegliedert: Die Identifizierung der anwesenden Parteien, die Darlegung des Sachverhalts (Beschreibung des Kaufobjekts), die eigentlichen Kaufbedingungen, die Hinweise des Notars und die Unterschriften der Parteien und des Notars. Dabei kann die notarielle Kaufurkunde mit Anhängen leicht über 20 Seiten Umfang haben und sie wird stets in spanischer Sprache verfasst, und in vielen Fällen liegt keine ordentliche Übersetzung vor. Es gibt zwar Notare, die die Urkunde im Termin auch auf Deutsch verlesen, es ist aber dennoch empfehlenswert vor Unterschrift eine deutsche Übersetzung vorliegen zu haben, um den Urkundentext genau verstehen zu können.

Sämtliche Kosten der notariellen Beurkundung sowie Steuern gehen mit Ausnahme der örtlichen Wertzuwachssteuer (Plusvalía) zu Lasten der Käuferseite.

Außerdem müssen vom Kaufpreis 3% einbehalten werden, wenn die Verkäuferseite kein Resident in Spanien ist. Dabei handelt es sich um einen gesetzlich vorgeschriebenen Einbehalt als Vorauszahlung auf die Einkommensteuer der Verkäuferseite. Dieser Betrag muss daher vom Kaufpreis einbehalten und im Namen der Verkäuferseite beim Finanzamt abgeführt werden.

Eintragung in die Register
Nachdem die Steuern ordnungsgemäß abgeführt worden sind, kann die Eintragung als neuer Eigentümer im Grundbuchamt erfolgen. Nach Antragsstellung kann dieser Vorgang zwischen zwei Wochen und mehreren Monaten betragen, was insbesondere davon abhängig ist, wann und wo der Antrag gestellt wird. Während der Antrag bei den Grundbuchämtern von Palma in der Regel innerhalb eines Monats bearbeitet wird, kann die Bearbeitungszeit bei den übrigen Gemeinden auch schon mal etwas länger dauern.

Weiter ist die Ummeldung bei der Gemeinde und beim Katasteramt vorzunehmen.

In den meisten Fällen wird beim Erwerb einer Bestandsimmobilie auch eine Ummeldung bei den Versorgerunternehmen Strom, Gas und Wasser vorzunehmen.

Zusammenfassung
Der Immobilienerwerb auf Mallorca hat seine Besonderheiten, die man bereits vor der Kaufentscheidung kennen sollte.

Dabei empfiehlt es sich schon zu einem frühen Zeitpunkt – am besten schon vor Abschluss des Optionsvertrages – professionellen Rat in Anspruch zu nehmen, da schon hier die Weichen für den späteren Erwerb gestellt werden. Neben den unabdingbaren Vertragsbestandteilen (Parteien, Optionspreis- und Frist) sind hier insbesondere die Rücktrittsrechte des Optionsnehmers (Käufers) zu berücksichtigen. Auch die Frage, ob der Optionspreis auf ein Notartreuhandkonto eingezahlt werden kann, ist dabei abzuklären.

Innerhalb der Optionsfrist wird die Immobilie dann „auf Herz und Nieren“ geprüft (Due Diligence). Dabei sollten neben der Eigentümerstellung und den Belastungen des Grundstücks u.a. die baurechtliche Konformität der Bauten gründlich überprüft werden.

Ergibt die Überprüfung keine Auffälligkeiten sollte die Immobilie mittels notarieller Kaufurkunde erworben werden, damit anschließend die entsprechende Ummeldung beim Grundbuchamt erfolgen kann.



Autor: Rechtsanwalt Dominic Porta



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