Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter hat der Mieter zu dulden - Rechtsanwältin Lottes

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Rechtsanwältin Maria U. Lottes zum Thema Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter hat der Mieter zu dulden


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Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter hat der Mieter zu dulden

Abstract
Ein Vermieter besitzt eine sehr weitgehende Befugnis zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen. Sie endet erst, wenn diese für den Mieter eine unbillige Härte bedeuteten würde.

Der Mietvertrag für eine Vier-Zimmer-Wohnung enthielt die folgende Klausel:
„Ausbesserungen, bauliche Veränderungen und Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Räume oder sonstiger Teile des Gebäudes dürfen ohne Zustimmung des Mieters
vorgenommen werden, wenn sie den Mieter nicht wesentlich beeinträchtigen.“ Ferner hieß es in einer Ergänzungsvereinbarung: „Modernisierungen des Vermieters in der Wohnung des Mieters bleiben vorbehalten.“

Nachfolgend ließ sich ein neuer Käufer des Grundstückes vom bisherigen Vermieter bis zur endgültigen Eintragung im Grundbuch die Vollmacht zur Abgabe von sämtlichen Erklärungen im eigenen Namen erteilen. Diese erstreckte sich insbesondere auf „Ankündigung, Durchführung und Abrechnung von Modernisierungsmaßnahmen und Durchführung von Klagen jeder Art gegen Mieter“. Der neue Vermieter kündigte dann unter Berufung auf dieses Schreiben umfangreiche Instandsetzung und Modernisierungsarbeiten für die Wohnung eines Mieters an. Dieser war damit jedoch nicht einverstanden. Der Vermieter verklagte daraufhin den Mieter auf die Zustimmung zu der Durchführung von den Modernisierungsmaßnahmen.

Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg wies die Klage ab. Nach Einlegung der Berufung durch den Vermieter verurteilte das Landgericht Berlin den Mieter, die Zustimmung zum Umbau des Badezimmers unter Hinzunahme der ehemaligen Speisekammer und zur Anbringung eines
Wärmeverbundsystems an der Hoffassade sowie auf der obersten Geschossdecke zu erteilen. Hiergegen legte der Mieter Revision ein. Der Bundesgerichtshof wies die Revision des Mieters zurück.

Aus dem Wortlaut der Klausel sei nicht zu schließen, dass der Vermieter bei wesentlichen Beeinträchtigungen die Zustimmung des Mieters einholen müsse. Aus den Vorschrift des § 554 Abs. 2 BGB ergebe sich, dass der Vermieter eine sehr weitgehende Befugnis zu der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen besitze. Anders sei dies nur dann, wenn diese für den Mieter
eine unbillige Härte bedeuteten.

Dies gelte auch, wenn sie im Falle des Verkaufs vor der
Umschreibung des Grundbuches vom dem ermächtigten Verkäufer angekündigt und durchgeführt würden. Eine Umbaumaßnahme innerhalb einer Wohnung, die mit einer
Änderung des Grundrisses verbunden sei, könne zu einer Verbesserung der Mietsache führen.
BGH vom 13.02.2008, Az. VIII ZR 1

Autor: Rechtsanwältin Maria U. Lottes



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