Die klageweise Geltendmachung von Miete im Urkundenprozess - Rechtsanwalt Stenger, LL.M.

Juristische Bibliothek auf anwalt-seiten.de - Fachartikel von Anwältinnen und Anwälten auf anwalt-seiten.de

Rechtsanwalt Mathias K. Stenger, LL.M. zum Thema Die klageweise Geltendmachung von Miete im Urkundenprozess


Das könnte Sie auch interessieren:
Mangel oder vertragsgemäßer Zustand?

Oder sehen Sie unter folgenden Stichworten nach:

Die klageweise Geltendmachung von Miete im Urkundenprozess

Abstract
Ansprüche auf Zahlung rückständiger Miete aus Wohnraummietverträgen können im Urkundenprozess auch dann geltend gemacht werden, wenn der Mieter die Wohnung ursprünglich in vertragsgemäßem Zustand erhalten hat und die Einrede des nicht erfüllten Vertrages darauf stützt, ein Mangel sei nachträglich eingetreten.

Der Urkundenprozess ist für den Vermieter eine probate Möglichkeit, schnell einen vollstreckbaren Titel gegen den säumigen Mieter zu erwirken.

Der BGH hatte schon im Jahr 2005 entschieden, dass Ansprüche auf Miete aus Wohnraummietverträgen im Urkundenprozess geltend gemacht werden können (BGH VIII ZR 216/04, Urt. vom 01.06.2005). Der Mieter hatte dort wegen behaupteter Mängel der Mietsache Minderung geltend macht. Der BGH war der Ansicht, dass die Mangelfreiheit der Mietsache im Urkundenprozess nicht zu den anspruchsbegründenden Tatsachen im Sinne des § 592 ZPO gehört, die der Vermieter durch Urkunden zu beweisen hat. Vielmehr sei die infolge Mängeln in der Wohnung eintretende Mietminderung eine materiellrechtliche Einwendung des Mieters, die dieser im Prozess darzulegen und zu beweisen hat. Kann er das im Urkundsverfahren nicht (zum Beispiel durch ein Sachverständigengutachten oder Korrespondenz), muss er sein Minderungsrecht im sogenannten Nachverfahren verfolgen. In diesem kann dann Beweis durch Zeugen etc. erhoben werden. Im vorgeschalteten Urkundsverfahren ergeht aber zunächst ein vollstreckbares Zahlungsurteil gegen den Mieter. Der Mieter muss also erstmal bezahlen. Erst wenn das Gericht im Nachverfahren die geltendgemachten Mängel als zutreffend feststellt, kann der Mieter seinen Mängelbeseitigungsanspruch bzw. die Mietminderung durchsetzen.

Diese Rechtslage gilt laut BGH nun auch dann, wenn der Mieter nicht nur wegen Mängeln mindert, sondern wegen der Mängel zusätzlich die Einrede des nicht erfüllten Vertrages gemäß § 320 BGB erhebt. Die Klägerin fordert im Urkundenprozess unter Vorlage des Mietvertrages die Zahlung rückständiger Miete. Die Beklagte hat die Einrede des nicht erfüllten Vertrages erhoben. Sie ist der Auffassung, der Urkundenprozess sei nicht statthaft. Das Amtsgericht hat die Beklagte verurteilt und ihr die Ausführung ihrer Rechte im Nachverfahren vorbehalten. Die Berufung der Beklagten hiergegen wurde zurückgewiesen, die Revision aber vom Berufungsgericht zugelassen. Die Revision hatte indes keinen Erfolg.

Hat der Mieter aber die Wohnung frei von Mängeln erhalten, dann trifft ihn grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast für später eingetretene Mängel und die darauf gestützte Einrede des nicht erfüllten Vertrages. Wer die Einrede aus § 320 BGB geltend macht, muss beweisen, dass ihm eine unter das Gegenseitigkeitsverhältnis fallende Gegenforderung zusteht. Der das Zurückbehaltungsrecht des Mieters begründende, auf Mangelbeseitigung gerichtete Erfüllungsanspruch gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 , 2.Halbs. BGB setzt bei einer mangelfrei übergebenen Mietsache das nachträgliche Eintreten eines Mangels voraus, für welches der Mieter die Beweislast trägt.
( BGH Urt. vom 20.12.2006, Az. VIII ZR 112/06)

Autor: Rechtsanwalt Mathias K. Stenger, LL.M.



Das könnte Sie auch interessieren:
Mangel oder vertragsgemäßer Zustand?

Oder sehen Sie unter folgenden Stichworten nach:


Die hier veröffentlichten Informationen stellen lediglich allgemeine Hinweise dar. Durch die Zurverfügungstellung dieser Informationen kommt weder ein Vertrag mit dem Leser zustande, noch kann hierdurch eine fundierte rechtliche Beratung ersetzt werden. Es wird keine Haftung übernommen im Hinblick auf Richtigkeit, Aktualität und Vollständigkeit der zur Verfügung gestellten Informationen. Alle Rechte verbleiben beim Autor, eine Wiedergabe über egal welches Medium bedarf der Erlaubnis.

Anwaltskosten berechnen Suchen in unserer Fachbibliothek Online Rechtsberatung mit AnwaltOnline