Quotenklauseln in Mietverträgen sind immer unwirksam - Rechtsanwalt Stenger, LL.M.

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Rechtsanwalt Mathias K. Stenger, LL.M. zum Thema Quotenklauseln in Mietverträgen sind immer unwirksam


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Quotenklauseln in Mietverträgen sind immer unwirksam

Abstract
Quotenklauseln in Mietverträgen sind in jedem Fall unwirksam
(BGH, Urteil vom 18. März 2015 VIII ZR 242/13)

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich in drei Entscheidungen vom 18.03.2015 mit der Wirksamkeit formularmäßiger Renovierungs- und Abgeltungsklauseln beschäftigt, Urteile vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13.

In dem Verfahren VIII ZR 242/13 hat der Senat entschieden, dass ein – von der klagenden Vermieterin hilfsweise geltend gemachter - Anspruch auf anteilige Kostentragung nach einer Quotenabgeltungsklausel nicht besteht.

Der BGH ist der Ansicht, dass eine - zur Unwirksamkeit der Quotenklausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB führende - unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liegt, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls bei Mietende auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde. Selbst wenn also eine Quotenklausel dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB genügt, benachteiligt sie den Mieter auf jeden Fall nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen, da keine realistische Einschätzung der auf den Mieter zukommenden Kostenbelastung möglich ist; die Zahlungspflicht aufgrund einer Quotenklausel beruht nämlich auf einem zukünftigen, auf mehreren Variablen fußendem hypothetischen und damit fiktiven Sachverhalt.

Fazit: Anteilige Renovierungskosten aufgrund einer Quotenklausel müssen - auch bei Altverträgen - vom Mieter keinesfalls mehr bezahlt werden.

Autor: Rechtsanwalt Mathias K. Stenger, LL.M.



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