Verschulden des Mieters bei Nichtzahlung der Miete - Rechtsanwalt Martin

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Rechtsanwalt Klaus Martin zum Thema Verschulden des Mieters bei Nichtzahlung der Miete


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Verschulden des Mieters bei Nichtzahlung der Miete

Abstract
Häufig mindern die Mieter die Miete um einen gewissen Betrag, bzw. Prozentsatz, da sie der Meinung sind, die Wohnung sei mit einem Mangel behaftet, der deren Tauglichkeit nachhaltig beeinträchtigt. Grundsätzlich ist eine solche Mietminderung, sofern die Voraussetzungen hierfür tatsächlich vorliegen, gemäß § 536 BGB auch gerechtfertigt.

Der Vermieter ist - naturgemäß - meist anderer Auffassung. Entweder er bestreitet, dass überhaupt ein Mangel vorliegt, oder er meint, diesen Mangel haben nicht er zu vertreten, sondern sei z. B.

Häufig mindern die Mieter die Miete um einen gewissen Betrag, bzw. Prozentsatz, da sie der Meinung sind, die Wohnung sei mit einem Mangel behaftet, der deren Tauglichkeit nachhaltig beeinträchtigt. Grundsätzlich ist eine solche Mietminderung, sofern die Voraussetzungen hierfür tatsächlich vorliegen, gemäß § 536 BGB auch gerechtfertigt.

Der Vermieter ist - naturgemäß - meist anderer Auffassung. Entweder er bestreitet, dass überhaupt ein Mangel vorliegt, oder er meint, diesen Mangel haben nicht er zu vertreten, sondern sei z. B. durch das falsche Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter, wie etwa bei Schimmel, verursacht worden.

Aufgrund dieser Mietminderung ergeben sich aus Sicht des Vermieters dann natürlich Mietrückstände, die, sofern sie die erforderliche Höhe von z. B. zwei Monatsmieten erreichen, den Vermieter veranlassen, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Hier stellt sich jetzt die Frage, ob diese fristlose Kündigung berechtigt ist, den Mietern also ein Verschulden - Vorsatz oder Fahrlässigkeit - zur Last gelegt werden kann. Hierbei gilt der allgemeine Sorgfaltsmaßstab des § 276 Abs. 1 S. 1 BGB, der besagt, dass der Schuldner Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten hat, wenn eine strengere oder mildere Haftung weder bestimmt noch aus dem sonstigen Inhalt des Schuldverhältnisses, insbesondere aus der Übernahme einer Garantie oder eines Beschaffungsrisikos zu entnehmen ist. Fahrlässig handelt derjenige, der die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt.

Der Bundesgerichtshof hat nunmehr in seinem Urteil vom 11.07.2012 (Az. VIII ZR 138/11) entschieden, dass für eine mildere Haftung und damit eine Privilegierung des Mieters auch in den Fällen kein Anlass besteht, in denen der Mieter die Ursache eines Mangels, im vorliegenden Fall war es Schimmelpilzbildung, fehlerhaft einschätzt. Der Mieter kann bei Zweifeln die Miete unter Vorbehalt zahlen, so dass ihm die Möglichkeit bleibt, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein. Der BGH hat den Zahlungsverzug also nicht wegen fehlenden Verschuldens der Mieter verneint, vielmehr wurde die fristlose Kündigung des Mietvertrages für wirksam erachtet.

Allerdings lag in dem vom BGH zu entscheidenden Fall noch die Besonderheit vor, dass die Mieter in der Wohnung zwei Aquarien sowie ein Terrarium mit Schlangen aufgestellt hatten, so dass dadurch eine höhere Luftfeuchtigkeit entstand und die Schimmelbildung begünstigte. Den Mietern hätte sich also die Erkenntnis aufdrängen müssen, dass durch diese höhere Luftfeuchtigkeit auch an das Lüftungsverhalten entsprechend höhere Anforderungen zu stellen waren.

Klaus Martin
Fachanwalt für Miet-
und Wohnungseigentumsrecht

Autor: Rechtsanwalt Klaus Martin



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