Mietnomaden - wie kann sich der Vermieter schützen? - Rechtsanwalt Martin

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Rechtsanwalt Klaus Martin zum Thema Mietnomaden - wie kann sich der Vermieter schützen?


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Mietnomaden - wie kann sich der Vermieter schützen?

Abstract

In den letzten Jahren müssen sich Vermieter verstärkt mit dem Phänomen der Mietnomaden befassen. Schnelles Anmieten, kurze Wohnzeit ohne Mietzahlung, gefolgt von einem heimlichen Auszug und Wohnungswechsel in rascher Folge ohne amtliche Anmeldung sind kennzeichnend für diese Personen. Wie Nomaden ziehen sie von Wohnung zu Wohnung und hinterlassen den Eigentümern außer dem Mietausfall weitere hohe Schäden, sei es durch vom Vermieter zu tragende Gerichts- und Räumungskosten, sei es durch Renovierungs- und Instandhaltungskosten, im schlimmsten Fall durch eine Kombination von allem.

Die Bedeutung der Mietwohnung hat sich vom Lebensmittelpunkt zu einem Konsumgut gewandelt. Auch steigt der Personenkreis derer, die das Eigentum anderer Menschen gering oder gar nicht mehr achten, nur an sich selbst denken und alle vermeintlichen Lebensgenüsse für sich beanspruchen, auch wenn sie sich viele Dinge nicht leisten können. Es wird nicht mehr entsprechend der eigenen finanziellen Mittel gelebt, sondern weit über die eigenen Verhältnisse hinaus. Die Schulden werden immer größer, so dass sich viele, vor allem junge Menschen dazu entschließen, eine Wohnung anzumieten, obwohl sie wissen, dass sie die Miete nicht zahlen können.

Dabei wirkt sich für Mietnomaden die veraltete Mietgesetzgebung aus, die von einer Wohnraumknappheit der Nachkriegszeit ausgeht und den Wohnraum unter einen besonderen gesetzlichen Schutz gestellt hat. Das Mietrecht bewertet die Wohnung immer noch als den auf eine Beständigkeit angelegten Lebensmittelpunkt eines Mieters und schützt diesen gerade deshalb vor der Unbequemlichkeit eines Umzugs, den Schwierigkeiten bei dem Einleben in eine neue Wohngegend und dem Aufwand bei der Herrichtung einer neuen Wohnung. In den Genuß dieses umfassenden Bestandsschutzes kommen aber nicht nur die redlichen Mieter, die ihre Miete pünktlich bezahlen und das Eigentum des Vermieters achten, sondern auch diejenigen, deren Lebenskonzept einen festen Mittelpunkt gerade ausschließt und bei denen die maßgebliche Konstante des Lebenszuschnitts gerade der schnelllebige Wechsel bildet. Um das Risiko der Vermietung einer Wohnung an Mietnomaden zumindest zu verringern, gibt der Geschäftsführer des Haus- und Grundbesitzervereins Coburg, Rechtsanwalt Klaus Martin, folgende Hinweise:

Bereits vor Abschluss des Mietvertrages sollte der Vermieter versuchen, sich ein Bild von seinem neuen Mieter durch eine Selbstauskunft zu machen. In dieser wird der Mietinteressent nach seinem Arbeitgeber, seinen Einkommensverhältnissen, Familienstand, Zahl der in die Wohnung einziehenden Familienangehörigen, Anschrift des letzten Vermieters, Mietschulden und insbesondere danach gefragt, ob er in den letzten Jahren die eidesstattliche Versicherung abgegeben hat. Weigert sich der Mietinteressent diese Auskünfte schriftlich zu geben, sollten beim Vermieter bereits die Alarmglocken klingeln.

Wichtig ist auch, in dem schriftlichen Mietvertrag die Zahlung einer Kaution zu vereinbaren. Diese kann der Mieter in drei gleich hohen Raten bezahlen, die erste Rate ist bei Beginn des Mietverhältnisses zur Zahlung fällig. Der Vermieter kann also die Übergabe der Wohnungsschlüssel davon abhängig machen, dass er 1/3 der vereinbarten Kaution, also in der Regel eine Monatsgrundmiete erhält. Erklärt der Mieter, er habe momentan so viel Geld nicht dabei, sollte der Mieter anbieten, dass beide zu der Bank des Mieters gehen, der Mieter dort die vereinbarte Summe von seinem Konto abhebt und das Geld sogleich auf ein Sparbuch eingezahlt wird. Dieses Sparbuch sollte zwar als Mietkautionskonto für den betreffenden Mieter bezeichnet werden, jedoch nicht auf den Namen des Mieters, sondern auf den des Vermieters angelegt werden, der das Sparbuch dann auch in seinen Händen behält. Nur so ist der Vermieter in der Lage, jederzeit auf die Mietsicherheit zurückgreifen zu können.

Ist der Mieter eingezogen, zahlt aber die Miete nicht wie vereinbart und gesetzlich geregelt am 3. Werktag des Monats im Voraus, sollte sofort deswegen eine Abmahnung ausgesprochen werden. Geht dann auch die Miete für den zweiten Monat nicht fristgerecht ein, kann der Vermieter sofort fristlos kündigen. Bei Ausbleiben der Mieten für November und Dezember 2009 ist folglich bereits am 04.12.2009 eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses zulässig und in der Regel auch begründet.

In dieser Kündigung wird der Mieter dann z. B. aufgefordert, die Wohnung bis spätestens 15.12.2009 zu räumen. Geschieht dies nicht, kann am darauffolgenden Tag bereits Räumungsklage beim Amtsgericht erhoben werden. Jede Zeitverzögerung erhöht den Mietausfallschaden des Vermieters. Die Kosten für den Räumungsprozeß und die spätere Zwangsräumung bleiben jedoch gleich hoch. Hinsichtlich der Zwangsräumung wird im übrigen eine solche nach dem sog. "Berliner Modell" empfohlen. Dabei erklärt der Vermieter gegenüber dem Mieter vorher, er mache von seinem Vermieterpfandrecht an den Sachen des Mieters Gebrauch, die sich zum Räumungszeitpunkt noch in der Wohnung befinden. Der Gerichtsvollzieher wird dann nur noch damit beauftragt, den Mieter aus der Wohnung zu setzen und das Schloß auszutauschen. Dadurch können sich die Räumungskosten von normalerweise ca. 3.000,00 € bis 4.000,00 € auf ca. 300,00 € reduzieren.

Immer mehr Gerichte akzeptieren in letzter Zeit im übrigen auch eine sog. "Kalte Räumung" durch den Vermieter. Danach darf der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen nach einer wirksamen Kündigung des Mietverhältnisses teilweise die Versorgungsleistungen für die Wohnung, wie etwa Wasser, Warmwasser oder Heizung einstellen. Hier sollte jedoch im Einzelfall vorher geprüft werden, ob diese Versorgungssperre verhältnismäßig ist.

Klaus Martin
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht

Autor: Rechtsanwalt Klaus Martin



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