ABNAHMEVOLLMACHT DES ERSTVERWALTERS

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Rechtsanwalt Stefan Heiden zum Thema ABNAHMEVOLLMACHT DES ERSTVERWALTERS

Top Schlagworte: Bauträger Düsseldorf Erwerber

DER FALL: Ein Bauträger errichtet 13 Reihenhäuser als Wohnungseigentumsanlage. Die Wohnungseigentümergemeinschaft macht nach dem Abschluss des mit Antrag vom 22.12.2006 eingeleiteten Beweissicherungsverfahrens gegenüber dem Bauträger unter anderem einen Anspruch auf Zahlung eines Kostenvorschusses zur Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum (Undichtigkeit der Dächer) geltend. Der Bauträger wendet ein, dass die Ansprüche bereits verjährt seien. Der Erstverwalter habe die Leistung des Bauträgers bereits am 14.12.2001 abgenommen, weshalb die 5 jährige Verjährungsfrist bereits bei Beantragung des Beweissicherungsverfahrens abgelaufen gewesen sei.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft geht hingegen davon aus, dass die Abnahmeklausel in den Bauträgerverträgen den Erstverwalter unwiderruflich zur Abnahme des Gemeinschaftseigentumes berechtige und deshalb unwirksam sei. Der Erstverwalter konnte daher mangels Vollmacht die Leistungen des Bauträgers gar nicht abnehmen.

(Der Fall ist dem Urteil des OLG Düsseldorf vom 23.10.2012, AZ: 23 U 112/11 nachgebildet.)

DIE ENTSCHEIDUNG: Das OLG Düsseldorf teilt die Rechtsauffassung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Bei der Abnahmeklausel in den Bauträgerverträgen handelt es sich um eine sogenannte Allgemeine Geschäftsbedingung, welche wegen des Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam ist.

STELLUNGNAHME: Es ist allein Sache des Erwerbers, die vom Bauträger erbrachte Leistung abzunehmen. Er kann jedoch einen Dritten zur Abnahme bevollmächtigen, jedoch muss ihm nicht nur die Möglichkeit verbleiben, die Vollmacht jederzeit frei widerrufen zu können, sondern auch selbst die Abnahme zu erklären.

Weil die streitgegenständliche Abnahmeklausel keinen deutlichen Hinweis darauf enthält, dass der Erwerber weiterhin berechtigt sei, die Abnahme selbst vorzunehmen, lasse sich der streitgegenständlichen Abnahmeklausel nach Ansicht des OLG Düsseldorf nicht hinreichend entnehmen, dass es sich bei der dem Erstverwalter erteilten Vollmacht um eine frei widerrufliche Vollmacht handelt. Die streitgegenständliche Abnahmeklausel verdränge somit das originäre Abnahmerecht des Erwerbers und führe dazu, dass der Erwerber faktisch keine Möglichkeit habe, eine Abnahme durch den vorab notarvertraglich bevollmächtigten Verwalter zu verhindern.

Dieser Argumentation vermag ich mich nicht anzuschließen: Die streitgegenständliche Abnahmeklausel enthält keine (ausdrückliche) Beschränkung der Widerruflichkeit der Vollmacht. Mithin würde die Vollmacht des Erstverwalters mit dem Widerruf durch den Erwerber ohne Weiteres erlöschen und er könnte die Abnahme selbst erklären / verweigern – sein originäres Abnahmerecht ist meiner Ansicht nach daher nicht verdrängt. Eines ausdrücklichen Hinweises, wie vom OLG Düsseldorf gefordert, bedarf es meiner Ansicht nach nicht – so wohl auch das OLG Dresden (Urteil vom 08.01.2010, AZ: 1 U 1371/09).




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Datum: 03.07.2014
zuletzt überarbeitet: 03.07.2014
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Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Rechtsanwalt Stefan Heiden
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01067 Dresden
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Autor: Rechtsanwalt Stefan Heiden

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