Nach § 540 Abs. 1 BGB ist der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten.
Der Mieter kann das Mietverhältnis jedoch unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten außerordentlich kündigen, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung oder sonstigen Gebrauchsüberlassung verweigert. Dieses Kündigungsrecht des Mieters gilt nur dann nicht, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt. Das außerordentliche Kündigungsrecht soll dem Mieter, dem die Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter aus nicht in der Person des Untermieters liegenden Gründe verweigert wurde, aus einer z. B. finanziellen Zwangslage befreien, die sich für ihn aus dem weiteren Festhalten an dem Mietvertrag ergeben würde.
Allerdings hat der Mieter keinen Anspruch auf Erteilung einer generellen, nicht personenbezogenen Untervermieterlaubnis. Dies gilt nach einem neuen Beschluss des BGH auch dann, wenn der Vermieter die Erlaubnis von vorne herein abgelehnt hatte (BGH, Beschluss vom 21.02.2012, Az. VIII ZR 290/11).
Um den Vermieter die Prüfung zu ermöglichen, ob in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund für die Verweigerung der Erlaubnis vorliegt, muss der Mieter den Untermieter namentlich benennen und dem Vermieter vorstellen. Ferner muss der Mieter die für evtl. erforderlichen Nachforschungen notwendigen Angaben machen. Daher muss sich aus der Anfrage des Mieters zumindest auch ergeben, dass der Untermieter nur im Rahmen der vertraglich vereinbarten Nutzung der Mieträume gesucht wird.
Klaus Martin
Fachanwalt für Miet-
u. Wohnungseigentumsrecht
