Ausschluss der Wandlung und Beschränkung des Schadensersatzanspruchs

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Rechtsanwalt + Bauing. Sebastian Heene zum Thema Ausschluss der Wandlung und Beschränkung des Schadensersatzanspruchs

Top Schlagworte: Mängel Käufer Klausel

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In Notarverträgen findet sich häufig folgende Formulierung:

Für Mängel am Bauwerk hat der Käufer in erster Linie einen Anspruch auf Nachbesserung. Das Recht auf Rückgängigmachung des Vertrags (Wandelung) wird ausgeschlossen.. Das Recht, Schadenersatz zu verlangen, wird auf den Fall beschränkt, dass der Verkäufer Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zu vertreten hat.

Ein Käufer verlangte gleichwohl vom Bauträger die Rückgängigmachung des Vertrages. Der BGH gab dem Käufer recht. Er führte aus, dass die im Vertrag enthaltene Regelung über den Ausschluss des Schadenersatzes beziehungsweise dessen Beschränkung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit unwirksam sei. Die Beschränkung des Schadensersatzanspruchs auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit führe bei einem Erwerber, der seine Wohnung behalten will, dazu, dass er letzten Endes in der Geltendmachung seiner Gewährleistungsansprüche beschränkt werde und insbesondere auf Mangelfolgeschäden sitzen bleibt. Daher sei die Klausel insgesamt unwirksam.

Die Unwirksamkeit der Klausel führt wiederum dazu, dass Schadenersatz auch geltend gemacht werden kann, wenn kein Fall des Vorsatzes oder der groben Fahrlässigkeit vorliegt. Damit kann aber auch der große Schadenersatz geltend gemacht werden und damit die Rückabwicklung des Vertrags.

Nach der Entscheidung ist auch der Ausschluss der Wandelung unwirksam. Es besteht keine anzuerkennender Grund, die Rückabwicklungsmöglichkeit nur für den Fall groben Verschuldens vorzusehen. Oft liegen Mängel vor, ohne dass den Bauträger ein solches Verschulden trifft. Auch solche Mängel können zu erheblichen Beeinträchtigungen für den Erwerber führen. Der Erwerber wäre dann durch die Klausel gezwungen, eine Wohnung auch dann zu behalten, wenn diese mit erheblichen Mängeln behaftet ist.
(BGH, Urteil vom 27.07.2006 - VII ZR 276/05)




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Datum: 03.01.2007
zuletzt überarbeitet: 03.01.2007
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Rechtsanwalt + Bauing. Sebastian Heene
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Gesetze zum Thema:
BGB § 442
Bürgerliches Gesetzbuch
Kenntnis des Käufers
(1) Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt. Ist dem Käufer ein Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, kann der Käufer Rechte wegen dieses Mangels nur geltend machen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.(2) Ein im Grundbuch eing...
BGB § 526
Bürgerliches Gesetzbuch
Verweigerung der Vollziehung der Auflage
Soweit infolge eines Mangels im Recht oder eines Mangels der verschenkten Sache der Wert der Zuwendung die Höhe der zur Vollziehung der Auflage erforderlichen Aufwendungen nicht erreicht, ist der Beschenkte berechtigt, die Vollziehung der Auflage zu verweigern, bis der durch den Mangel entstandene Fehlbetrag ausgeglichen wird. Vollzieht der Beschenkte die Auflage ohne Kenntnis des Mangels, so kann...
BGB § 536b
Bürgerliches Gesetzbuch
Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme
Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a nicht zu. Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536 und 53...

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