Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 14.07.2009 (Az. VIII ZR 165/08) entschieden, dass unter gewissen Voraussetzungen die Ausübung eines Gewerbes in einer zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung eine Pflichtverletzung darstellt, die eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt.
Im zu entscheidenden Fall war in einem Wohnraummietvertrag eine Regelung enthalten, wonach der Mieter die Mietsache zu anderen als zu Wohnzwecken bestimmten Zwecken nur mit Einwilligung des Vermieters benutzen darf.
Einer der beiden Mieter ist als Immobilienmakler tätig. Er besitzt kein eigenes Büro, sondern betreibt seine selbständige Tätigkeit von der gemieteten Wohnung aus. Als die Vermieterin davon Kenntnis erhielt, forderte sie den Mieter unter Androhung einer Kündigung des Mietverhältnisses vergeblich auf, die gewerbliche Nutzung zu unterlassen. Da dies nicht geschah, erklärte die Vermieterin wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietwohnung die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses und forderte die Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung auf.
Das Amtsgericht hatte dieser Klage stattgegeben, auf die Berufung der Mieter hat das Berufungsgericht die Klage dann abgewiesen. Die Revision der Klägerin zum Bundesgerichtshof hatte jedoch Erfolg.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter einer Wohnung geschäftliche Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, mangels entsprechender Vereinbarung - auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt - nicht in der Wohnung dulden muss. Der Vermieter kann allerdings im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, insbesondere, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handelt, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung. Werden für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt, wie dies in dem zu entscheidenden Fall nach dem Vorbringen der Vermieterin der Fall sein soll, kommt ein Anspruch auf Gestattung der gewerblichen Tätigkeit jedoch regelmäßig nicht in Betracht, das Mietverhältnis kann also gekündigt werden.
Klaus Martin
Fachanwalt für Miet-
und Wohnungseigentumsrecht
