Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) enthält eine Aufstellung über die Betriebskosten, die bei Wohnraummietverhältnissen vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden können. Zwingende Voraussetzung für diese Umlegung ist jedoch, dass eine eindeutige Vereinbarung darüber im Mietvertrag getroffen wurde.
Die BetrKV enthält 16 Nummern, in denen die einzelnen Betriebskostenarten aufgeführt sind. In einer weiteren Nummer 17 können dann zusätzliche Betriebskostenarten schriftlich eingetragen werden, die von den Nummer 1-16 nicht erfasst sind. Hierzu gehören z. B. Überprüfungskosten für Abflussrohre, Kosten für die Wartung einer Blitzschutzanlage oder Feuerlöschgeräte, Wartungskosten für Pumpen, Dachrinnenreinigung, Dichtigkeitsprüfung für Gasleitungen, Elektrocheck, und jetzt, seit In Kraft treten der Trinkwasserverordnung ab 01.11.2011 auch die jährlichen Wartungskosten im Rahmen dieser Trinkwasserverordnung.
In der jährlichen Betriebskostenabrechnung sollte der Vermieter sämtliche Betriebskostenpositionen entsprechend der BetrKV, bzw. der zusätzlichen Vereinbarung, separat beziffern und auflisten. Eine Zusammenfassung mehrerer Betriebskostenarten in einer Summe bedarf nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) eines sachlichen Grundes. So ist es nur ausnahmsweise zulässig, die Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser in einer Summe zusammenzufassen und einheitlich abzurechnen, wenn die Berechnung der Kosten des Abwassers an den Frischwasserverbrauch geknüpft ist.
Gleiches gilt für die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung. Auch diese Kosten können in einer Summe zusammengefasst werden, ohne die auf die jeweilige Versicherungsart entfallenen Einzelbeträge anzugeben.
Dagegen ist die Zusammenfassung der Positionen \"Wasserversorgung/Strom\", Straßenreinigung/Müllbeseitigung\", \"Hausmeister-/Gebäudereinigung\" und \"Hausmeister-/Gebäudereinigung/Gartenpflege\" mangels Vorliegen eines sachlichen Grundes grundsätzlich unzulässig. Die daraus folgende Unwirksamkeit der Abrechnung betrifft allerdings alleine die der zusammenhanglos in einer Position dargestellten Kosten.
Bei Gebäuden mit mehreren Einheiten muss eine Betriebskostenabrechnung nach der Rechtsprechung des BGH unter anderem eine geordnete Zusammenstellung der gesamten Kosten sowie die Angabe und Erläuterung des der Abrechnung zugrunde gelegten Verteilungsschlüssels enthalten, sowie den Anteil des Mieters und dessen Vorauszahlungen.
Allerdings kann sich die Betriebskostenabrechnung bei vermieteten Doppelhaushälften hinsichtlich der formellen Anforderungen von der Abrechnung für eine in einem Mehrfamilienhaus gelegene Wohnung unterscheiden. Separat auf die Doppelhaushälfte in Rechnung gestellte Betriebskosten (z. B. Grundsteuer, Kaminkehrer, usw.) oder abgelesener Verbrauch (z. B. Wasser und daraus berechnete Entwässerungskosten) oder offensichtlich halbiert auf teilbare Kosten (z. B. Sachversicherungen) können ohne zusätzliche Angabe des Gesamtbetrages für das Gebäude in der Abrechnung eingestellt werden (BGH, Beschluss vom 15.03.2011, Aktenzeichen VIII ZR 243/10).
Rechtsanwalt Klaus Martin
Fachanwalt für Miet-
u. Wohnungseigentumsrecht
