Der Vermieter und die Direktzahlung der Miete durch das Jobcenter

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Rechtsanwalt Joachim Kerner zum Thema Der Vermieter und die Direktzahlung der Miete durch das Jobcenter

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Ein Beschluss des Landessozialgerichts Bayern vom 05.08.2015, Aktenzeichen
L 7 AS 263/15 ( vgl. NJW Spezial, 2015,705 ff ) hat einmal mehr die schwache Position des Vermieters bei Direktzahlungen der Miete durch das Jobcenter verdeutlicht.

Der Sachverhalt: Der Vermieter vermietete seine Wohnung an einen Arbeitslosengeld II -Empfänger, für den das Jobcenter im Rahmen der dortigen Leistungen auch die Mietkosten übernahm. Der zugehörige Leistungsbescheid war natürlich an den Mieter als Leistungsadres-saten gerichtet. Im Mietvertrag trat der Mieter seine die Miete betreffenden Leistungsansprü-che als Sicherheit an den Vermieter ab. Auf Wunsch des Mieters zahlte das Jobcenter die Miete auch zunächst unmittelbar an den Vermieter. Als der Mieter dieser Direktzahlung spä-ter widersprach, wurde die Miete nachfolgend vom Jobcenter an den Mieter ausgezahlt, der das Geld jedoch nicht an den Vermieter weiter leitete, so dass es zum Auflauf von Mietrück-ständen kam. Der Vermieter verklagte nun das Jobcenter auf Übernahme der aufgelaufenen Mietrückstände und hatte damit beim LSG Bayern keinen Erfolg.

Das Problem: Zwischen dem Vermieter und dem Jobcenter bestehen keine unmittelbaren Rechtsbeziehungen, die Grundlage eines eigenen Zahlungsanspruches des Vermieters gegen-über dem Jobcenter sein könnten.
Durch die früheren Direktzahlungen ist kein unmittelbarer Leistungsanspruch des Vermieters entstanden, insbesondere kein Schuldbeitritt des Jobcenters praktisch als weiterer Mietschuld-ner neben dem Mieter.
Die Abtretung der eigenen Leistungsansprüche des Mieters im Hinblick auf die Mietkosten an den Vermieter, musste sich auch als Scheinsicherheit erweisen, da die Mietvertragsparteien übersehen hatten, dass die Leistungsansprüche des Mieters gegenüber dem Jobcenter wegen ihrer geringen Höhe unpfändbar waren. Hier bestimmt aber § 400 BGB, dass unpfändbare Forderungen nicht abgetreten werden können.

Begründung eigener Vermieterzahlungsanspruch erforderlich: Dem Vermieter hilft bei sol-chen Konstellationen lediglich, wenn im Zusammenwirken mit dem potentiellen Mieter und dem Jobcenter ein eigener gegenüber dem Jobcenter einklagbarer Zahlungsanspruch des Vermieters begründet wird. Dies wäre möglich in Form eines eigenen Verwaltungsaktes des Jobcenters, mit dem im wohlverstandenen Interesse des hilfebedürftigen Mieters, entspre-chende Zahlungsansprüche begründet werden. Denkbar wäre auch ein entsprechender öffent-lich-rechtlicher Vertrag zwischen Jobcenter und Vermieter.
Verweigern potentieller Mieter bzw. Sozialhilfeträger entsprechende Mitwirkungsmaßnah-men, sollte sich der Vermieter bewusst sein, dass er ein rechtliches Risiko eingeht.




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Datum: 11.12.2015
zuletzt überarbeitet: 11.12.2015
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Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Rechtsanwalt Joachim Kerner
Anwaltskanzlei Joachim Kerner
44139 Dortmund
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Gesetze zum Thema:
BGB § 566c
Bürgerliches Gesetzbuch
Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Miete
Ein Rechtsgeschäft, das zwischen dem Mieter und dem Vermieter über die Mietforderung vorgenommen wird, insbesondere die Entrichtung der Miete, ist dem Erwerber gegenüber wirksam, soweit es sich nicht auf die Miete für eine spätere Zeit als den Kalendermonat bezieht, in welchem der Mieter von dem Übergang des Eigentums Kenntnis erlangt. Erlangt der Mieter die Kenntnis nach dem 15. Tag des Monats, s...
BGB § 537
Bürgerliches Gesetzbuch
Entrichtung der Miete bei persönlicher Verhinderung des Mieters
(1) Der Mieter wird von der Entrichtung der Miete nicht dadurch befreit, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird. Der Vermieter muss sich jedoch den Wert der ersparten Aufwendungen sowie derjenigen Vorteile anrechnen lassen, die er aus einer anderweitigen Verwertung des Gebrauchs erlangt.(2) Solange der Vermieter infolge der Überla...
HGB § 553
Schiffsmietvertrag
(1) Durch den Schiffsmietvertrag (Bareboat Charter) wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter ein bestimmtes Seeschiff ohne Besatzung zu überlassen und ihm den Gebrauch dieses Schiffes während der Mietzeit zu gewähren.(2) Der Mieter wird verpflichtet, die vereinbarte Miete zu zahlen. Die Miete ist mangels anderer Vereinbarung halbmonatlich im Voraus zu entrichten.(3) Die Vorschriften dieses Unte...

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