DIE ABNAHME DES GEMEINSCHAFTSEIGENTUMS

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Rechtsanwalt Stefan Heiden zum Thema DIE ABNAHME DES GEMEINSCHAFTSEIGENTUMS

Top Schlagworte: Bauträger Erwerber Abnahme

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DER FALL: Ein Bauträger hat ein Mehrfamilienhaus saniert und die ausgebauten Wohnungen an mehrere Erwerber veräußert. Die vom Bauträger eingebrachte Wärmedämmung ist in mehreren Wohnungen mangelhaft. Innerhalb der gesetzten Frist erfolgt keine Mangelbeseitigung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft will den Mangel deshalb ersatzweise beseitigen lassen und begehrt vom Bauträger klageweise die Zahlung eines Kostenvorschusses.

Der Bauträger wendet hiergegen unter anderem ein, dass die Erwerber nicht nur das Sonder-, sondern zugleich auch das Gemeinschaftseigentum abgenommen und damit die Gewährleistungszeit in Gang gesetzt haben. Diese seie somit bereits abgelaufen und der geltend gemachte Anspruch ist verjährt.

(Der Fall ist dem Urteil des OLG Dresden vom 26.06.2012, AZ: 9 U 39/12 nachgebildet.)

DIE ENTSCHEIDUNG: Die Erwerber haben ausweislich des Abnahmeprotokolls lediglich das Sondereigentum abgenommen. Von der Abnahme des Sondereigentumes kann nicht automatisch auf die Abnahme des Gemeinschaftseigentumes geschlossen werden, weshalb es bezüglich des Gemeinschaftseigentumes an einer Abnahme fehle und die Gewährleistungszeit noch nicht begonnen habe. Nach Auffassung des Gerichtes ist der geltend gemachte Anspruch folglich nicht verjährt.

STELLUNGNAHME: Aus § 640 Abs.1 BGB ergibt sich für jeden Erwerber die individuelle Verpflichtung zur Abnahme sowohl des Sonder- als auch des Gemeinschaftseigentums, wenn keine wesentlichen Mängel vorliegen.

Wie das OLG Dresden zutreffend festgestellt hat, beinhaltet die Abnahme des Sondereigentumes durch einen Erwerber jedoch nicht automatisch auch die Abnahme des Gemeinschaftseigentumes. Bauträger sollten deshalb darauf achten, dass die Erwerber sowohl das Sondereigentum, als auch das Gemeinschaftseigentum abnehmen!

Zu beachten ist, dass einzelne Erwerber die Abnahme des Gemeinschaftseigentumes durch andere Erwerber grundsätzlich nicht gegen sich gelten lassen müssen, was letztlich dazu führt, dass Mängelansprüche am Gemeinschaftseigentum erst verjähren, wenn auch für den letzten Erwerber Verjährungseintritt erfolgt ist.

Eine einheitliche Abnahme des Gemeinschaftseigentumes dient der Vermeidung des unter-schiedlichen Laufes von Verjährungsfristen und liegt somit im dringenden Interesse des Bauträgers. Ob eine gemeinschaftliche Abnahme individualvertraglich vereinbart werden kann, ob eine Ermächtigung des Verwalters oder eines Sachverständigen zur Erklärung der Abnahme zulässig ist, oder ob eine Wohnungseigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss die Befugnis zur Erklärung der Abnahme an sich ziehen kann, ist höchst umstritten.




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Datum: 03.07.2014
zuletzt überarbeitet: 03.07.2014
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Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Rechtsanwalt Stefan Heiden
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