Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses

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Rechtsanwalt Gerd Müller zum Thema Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses

Top Schlagworte: Kündigung Mieter Vermieter

§ 543 BGB gibt dem Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung bei vertragswidrigem Gebrauch bzw. unbefugter Gebrauchsüberlassung der Mietsache an Dritte.

Was steckt dahinter?

Der Anwendungsbereich dieser Kündigungsmöglichkeit erstreckt sich auf Miet- und Pachtverhältnisse (§ 581 Abs. 2 BGB). Sie ist statthaft bei der Vermietung von beweglichen und unbeweglichen Objekten, sowie bei Wohn- und Geschäftsraummietverhältnissen.

Der Vermieter kann sich bei der Kündigung darauf stützen, dass der Mieter oder ein Dritter, dessen Verhalten dem Mieter zuzurechnen ist, (1.) die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet, oder (2.) das Mietobjekt unbefugt einem Dritte überlässt.

1. Vernachlässigung der dem Mieter obliegenden Sorgfalt
und erhebliche Gefährdung der Mietsache

Eine erhebliche Gefährdung der Mietsache kann sich aus der Verletzung von Obhuts- und Anzeigepflichten durch den Mieter ergeben. Zu nennen ist hier insbesondere die aus § 536 c BGB resultierende Pflicht zur unverzüglichen Anzeige von Mängeln des Mietobjektes. Außerdem die Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht aus § 535 Abs. 1 BGB, soweit sie vom Mieter zu übernehmen ist.

Weitere Beispiele sind:

Die Überbelegung der Mieträume (BGH NJW 93, 2528) , bauliche Veränderungen (LG Heidelberg, WuM 92, 190), die Lagerung von Müll und Gerümpel (AG Rheine, Urteil v. 2.7.1986, 3 C 73/86), übermäßige Tierhaltung (LG Karlsruhe, NZM 2001, 891), der Übergang von gewerblicher zu privater Nutzung und umgekehrt (OLG Karlsruhe, Just 88, 358) oder die Benutzung der Mieträume zur Prostitution (LG Lübeck, NJW RR 93, 525).

2. Unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte

Zur Kündigung berechtigt ist der Vermieter auch dann, wenn der Mieter die Mietsache einem Dritten überlässt ohne mietvertraglich hierzu berechtigt zu sein oder ohne vorher die mietvertraglich notwendige Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Die Kündigung kann deshalb grundsätzlich auch dann gerechtfertigt sein, wenn der Mieter, der die Erlaubnis nicht einholt, eigentlich einen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung gehabt hätte (BayObLG NJW RR 91, 461).

Eine unbefugte Gebrauchsüberlassung liegt auch dann vor, wenn der Mieter nicht verhindert, dass der Untermieter unbefugt weitervermietet (OLG Hamm, NJW RR 92, 783).

In der Regel ist vor Ausspruch der außerordentlichen fristlosen Kündigung eine Abmahnung erforderlich.

Sollten Sie nicht sicher sein, ob in Ihrem Fall eine derartige Kündigung gerechtfertigt ist, setzen Sie sich vor Ausspruch bzw. nach Erhalt der Kündigung mit einem im Mietrecht erfahrenen Anwalt in Verbindung.




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Datum: 01.11.2006
zuletzt überarbeitet: 01.11.2006
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Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Rechtsanwalt Gerd Müller
Gehlen & Müller Rechtsanwälte - Fachanwälte
54439 Saarburg
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Autor: Rechtsanwalt Gerd Müller

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