Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses

Juristische Bibliothek auf anwalt-seiten.de - Fachartikel von Anwältinnen und Anwälten auf anwalt-seiten.de

Rechtsanwalt Gerd Müller zum Thema Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses

Top Schlagworte: Kündigung Mieter Vermieter

an Rechtsanwalt Gerd Müller schreiben

§ 543 BGB gibt dem Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung bei vertragswidrigem Gebrauch bzw. unbefugter Gebrauchsüberlassung der Mietsache an Dritte.

Was steckt dahinter?

Der Anwendungsbereich dieser Kündigungsmöglichkeit erstreckt sich auf Miet- und Pachtverhältnisse (§ 581 Abs. 2 BGB). Sie ist statthaft bei der Vermietung von beweglichen und unbeweglichen Objekten, sowie bei Wohn- und Geschäftsraummietverhältnissen.

Der Vermieter kann sich bei der Kündigung darauf stützen, dass der Mieter oder ein Dritter, dessen Verhalten dem Mieter zuzurechnen ist, (1.) die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet, oder (2.) das Mietobjekt unbefugt einem Dritte überlässt.

1. Vernachlässigung der dem Mieter obliegenden Sorgfalt
und erhebliche Gefährdung der Mietsache

Eine erhebliche Gefährdung der Mietsache kann sich aus der Verletzung von Obhuts- und Anzeigepflichten durch den Mieter ergeben. Zu nennen ist hier insbesondere die aus § 536 c BGB resultierende Pflicht zur unverzüglichen Anzeige von Mängeln des Mietobjektes. Außerdem die Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht aus § 535 Abs. 1 BGB, soweit sie vom Mieter zu übernehmen ist.

Weitere Beispiele sind:

Die Überbelegung der Mieträume (BGH NJW 93, 2528) , bauliche Veränderungen (LG Heidelberg, WuM 92, 190), die Lagerung von Müll und Gerümpel (AG Rheine, Urteil v. 2.7.1986, 3 C 73/86), übermäßige Tierhaltung (LG Karlsruhe, NZM 2001, 891), der Übergang von gewerblicher zu privater Nutzung und umgekehrt (OLG Karlsruhe, Just 88, 358) oder die Benutzung der Mieträume zur Prostitution (LG Lübeck, NJW RR 93, 525).

2. Unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte

Zur Kündigung berechtigt ist der Vermieter auch dann, wenn der Mieter die Mietsache einem Dritten überlässt ohne mietvertraglich hierzu berechtigt zu sein oder ohne vorher die mietvertraglich notwendige Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Die Kündigung kann deshalb grundsätzlich auch dann gerechtfertigt sein, wenn der Mieter, der die Erlaubnis nicht einholt, eigentlich einen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung gehabt hätte (BayObLG NJW RR 91, 461).

Eine unbefugte Gebrauchsüberlassung liegt auch dann vor, wenn der Mieter nicht verhindert, dass der Untermieter unbefugt weitervermietet (OLG Hamm, NJW RR 92, 783).

In der Regel ist vor Ausspruch der außerordentlichen fristlosen Kündigung eine Abmahnung erforderlich.

Sollten Sie nicht sicher sein, ob in Ihrem Fall eine derartige Kündigung gerechtfertigt ist, setzen Sie sich vor Ausspruch bzw. nach Erhalt der Kündigung mit einem im Mietrecht erfahrenen Anwalt in Verbindung.




Durchsuchen



Artikel - Info

Datum: 01.11.2006
zuletzt überarbeitet: 01.11.2006
  1505 mal gelesen.

Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Rechtsanwalt Gerd Müller
Gehlen & Müller Rechtsanwälte - Fachanwälte
54439 Saarburg
Permalink

Autor: Rechtsanwalt Gerd Müller    an Rechtsanwalt Gerd Müller schreiben

Gesetze zum Thema:
BGB § 1283
Bürgerliches Gesetzbuch
Kündigung

(1) Hängt die Fälligkeit der verpfändeten Forderung von einer Kündigung ab, so bedarf der Gläubiger zur Kündigung der Zustimmung des Pfandgläubigers nur, wenn dieser berechtigt ist, die Nutzungen zu ziehen.

(2) Die Kündigung des Schuldners ist nur wirksam, wenn sie dem Pfandgläubiger und dem Gläubiger erklärt wird.

(3) Sind die Voraussetzungen des § 1228 Abs. 2 eingetreten, so ist auch der Pfandgläubiger zur Kündigung berechtigt; für die Kündigung des Schuldners genügt die Erklärung gegenüber dem Pfandgläubiger.

KSchG § 15
Kündigungsschutzgesetz
Unzulässigkeit der Kündigung

(1) Die Kündigung eines Mitglieds eines Betriebsrats, einer Jugend- und Auszubildendenvertretung, einer Bordvertretung oder eines Seebetriebsrats ist unzulässig, es sei denn, daß Tatsachen vorliegen, die den Arbeitgeber zur Kündigung aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist berechtigen, und daß die nach § 103 des Betriebsverfassungsgesetzes erforderliche Zustimmung vorliegt oder durch gerichtliche Entscheidung ersetzt ist. Nach Beendigung der Amtszeit ist die Kündigung eines Mitglieds eines Betriebsrats, einer Jugend- und Auszubildendenvertretung oder eines Seebetriebsrats innerhalb eines Jahres, die Kündigung eines Mitglieds einer Bordvertretung innerhalb von sechs Monaten, jeweils vom Zeitpunkt der Beendigung der Amtszeit an gerechnet, unzulässig, es sei denn, daß Tatsachen vorliegen, die den Arbeitgeber zur Kündigung aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist berechtigen; dies gilt nicht, wenn die Beendigung der Mitgliedschaft auf einer gerichtlichen Entscheidung beruht.

(2) Die Kündigung eines Mitglieds einer Personalvertretung, einer Jugend- und Auszubildendenvertretung oder einer Jugendvertretung ist unzulässig, es sei denn, daß Tatsachen vorliegen, die den Arbeitgeber zur Kündigung aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist berechtigen, und daß die nach dem Personalvertretungsrecht erforderliche Zustimmung vorliegt oder durch gerichtliche Entscheidung ersetzt ist. Nach Beendigung der Amtszeit der in Satz 1 genannten Personen ist ihre Kündigung innerhalb eines Jahres, vom Zeitpunkt der Beendigung der Amtszeit an gerechnet, unzulässig, es sei denn, daß Tatsachen vorliegen, die den Arbeitgeber zur Kündigung aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist berechtigen; dies gilt nicht, wenn die Beendigung der Mitgliedschaft auf einer gerichtlichen Entscheidung beruht.

(3) Die Kündigung eines Mitglieds eines Wahlvorstands ist vom Zeitpunkt seiner Bestellung an, die Kündigung eines Wahlbewerbers vom Zeitpunkt der Aufstellung des Wahlvorschlags an, jeweils bis zur Bekanntgabe des Wahlergebnisses unzulässig, es sei denn, daß Tatsachen vorliegen, die den Arbeitgeber zur Kündigung aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist berechtigen, und daß die nach § 103 des Betriebsverfassungsgesetzes oder nach dem Personalvertretungsrecht erforderliche Zustimmung vorliegt oder durch eine gerichtliche Entscheidung ersetzt ist. Innerhalb von sechs Monaten nach Bekanntgabe des Wahlergebnisses ist die Kündigung unzulässig, es sei denn, daß Tatsachen vorliegen, die den Arbeitgeber zur Kündigung aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist berechtigen; dies gilt nicht für Mitglieder des Wahlvorstands, wenn dieser durch gerichtliche Entscheidung durch einen anderen Wahlvorstand ersetzt worden ist.

(3a) Die Kündigung eines Arbeitnehmers, der zu einer Betriebs-, Wahl- oder Bordversammlung nach § 17 Abs. 3, § 17a Nr. 3 Satz 2, § 115 Abs. 2 Nr. 8 Satz 1 des Betriebsverfassungsgesetzes einlädt oder die Bestellung eines Wahlvorstands nach § 16 Abs. 2 Satz 1, § 17 Abs. 4, § 17a Nr. 4, § 63 Abs. 3, § 115 Abs. 2 Nr. 8 Satz 2 oder § 116 Abs. 2 Nr. 7 Satz 5 des Betriebsverfassungsgesetzes beantragt, ist vom Zeitpunkt der Einladung oder Antragstellung an bis zur Bekanntgabe des Wahlergebnisses unzulässig, es sei denn, dass Tatsachen vorliegen, die den Arbeitgeber zur Kündigung aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist berechtigen; der Kündigungsschutz gilt für die ersten drei in der Einladung oder Antragstellung aufgeführten Arbeitnehmer. Wird ein Betriebsrat, eine Jugend- und Auszubildendenvertretung, eine Bordvertretung oder ein Seebetriebsrat nicht gewählt, besteht der Kündigungsschutz nach Satz 1 vom Zeitpunkt der Einladung oder Antragstellung an drei Monate.

(4) Wird der Betrieb stillgelegt, so ist die Kündigung der in den Absätzen 1 bis 3 genannten Personen frühestens zum Zeitpunkt der Stillegung zulässig, es sei denn, daß ihre Kündigung zu einem früheren Zeitpunkt durch zwingende betriebliche Erfordernisse bedingt ist.

(5) Wird eine der in den Absätzen 1 bis 3 genannten Personen in einer Betriebsabteilung beschäftigt, die stillgelegt wird, so ist sie in eine andere Betriebsabteilung zu übernehmen. Ist dies aus betrieblichen Gründen nicht möglich, so findet auf ihre Kündigung die Vorschrift des Absatzes 4 über die Kündigung bei Stillegung des Betriebs sinngemäß Anwendung.

KSchG § 13
Kündigungsschutzgesetz
Außerordentliche, sittenwidrige und sonstige Kündigungen

(1) Die Vorschriften über das Recht zur außerordentlichen Kündigung eines Arbeitsverhältnisses werden durch das vorliegende Gesetz nicht berührt. Die Rechtsunwirksamkeit einer außerordentlichen Kündigung kann jedoch nur nach Maßgabe des § 4 Satz 1 und der §§ 5 bis 7 geltend gemacht werden. Stellt das Gericht fest, dass die außerordentliche Kündigung unbegründet ist, ist jedoch dem Arbeitnehmer die Fortsetzung des Arbeitsverhältnisses nicht zuzumuten, so hat auf seinen Antrag das Gericht das Arbeitsverhältnis aufzulösen und den Arbeitgeber zur Zahlung einer angemessenen Abfindung zu verurteilen. Das Gericht hat für die Auflösung des Arbeitsverhältnisses den Zeitpunkt festzulegen, zu dem die außerordentliche Kündigung ausgesprochen wurde. Die Vorschriften der §§ 10 bis 12 gelten entsprechend.

(2) Verstößt eine Kündigung gegen die guten Sitten, so finden die Vorschriften des § 9 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 und der §§ 10 bis 12 entsprechende Anwendung.

(3) Im Übrigen finden die Vorschriften dieses Abschnitts mit Ausnahme der §§ 4 bis 7 auf eine Kündigung, die bereits aus anderen als den in § 1 Abs. 2 und 3 bezeichneten Gründen rechtsunwirksam ist, keine Anwendung.


Die hier veröffentlichten Informationen stellen lediglich allgemeine Hinweise dar. Durch die Zurverfügungstellung dieser Informationen kommt weder ein Vertrag mit dem Leser zustande, noch kann hierdurch eine fundierte rechtliche Beratung ersetzt werden. Es wird keine Haftung übernommen im Hinblick auf Richtigkeit, Aktualität und Vollständigkeit der zur Verfügung gestellten Informationen. Alle Rechte verbleiben beim Autor, eine Wiedergabe über egal welches Medium bedarf der Erlaubnis.