Gewerblicher Großvermieter und Kosten für vorgerichtliche Anwaltsmahnung

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Rechtsanwalt Joachim Kerner zum Thema Gewerblicher Großvermieter und Kosten für vorgerichtliche Anwaltsmahnung

Top Schlagworte: Mieter Kosten Unternehmen

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Der Sachverhalt: Ein gewerbliches Wohnungsunternehmen mit einem Bestand von über 150.000 Wohnungen und folglich angestelltem Fachpersonal wie Kaufleuten der Wohnungswirtschaft hat Jahrzehnte sein Mahnwesen selbst betrieben. Anfang 2011 wurde ein Tochterunternehmen als Inkassounternehmen gegründet und für das so ausgelagerte Mahnwesen säumigen Mietern Inkassokosten in Rechnung gestellt. Als diese Vorgehensweise insbesondere beim Amtsgericht Dortmund ( in Dortmund befindet sich ein erheblicher Wohnungsbestand des Unternehmens ) keine Zustimmung fand, wurde das Inkassounternehmen wieder abgewickelt und nun eine Berliner Anwaltskanzlei mit dem Inkasso beauftragt.

Das Urteil: Das Amtsgericht Dortmund hat mit Urteil vom 06.01.2015 ( 425 C 6720/14 = IMR 2015, 105 ) auch diese veränderte Vorgehensweise nicht akzeptiert. Ein derartig großes Unternehmen mit Fachpersonal müsse Mahnungen und zugehörige Folgeschreiben selber abfassen können. Die Anwaltseinschaltung sei nicht notwendig, zumindest aber verstoße das Unternehmen gegen seine Schadensminderungspflicht. Dem Unternehmen stehe daher kein Anspruch auf Erstattung der Anwaltskosten zu.

Fazit: Die Urteile des Amtsgerichts Dortmund sowohl zu den Kosten des vormaligen Tochterinkassounternehmens als auch nun zu den Rechtsanwaltskosten überraschen nicht wirklich.
Grundsätzlich hat ein Mieter die vereinbarte Miete gemäß § 556 b Abs. 1 BGB spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus zu bezahlen. Üblicherweise wird dies in Mietverträgen auch noch einmal ausdrücklich so vereinbart. Wird die Miete bis zu diesem Zeitpunkt nicht gezahlt, befindet sich der Mieter im Zahlungsverzug, ohne dass es einer weiteren Mahnung des Vermieters bedürfte.
Aufgrund des Verzuges ist der Mieter gemäß der §§ 288 Abs. 4, 249 BGB verpflichtet, dem Vermieter einen Verzugsschaden zu ersetzen, zu dem auch Kosten der Rechtsverfolgung und damit Anwaltskosten bzw. Kosten eines Inkassounternehmens gehören können.
Verzug bedeutet aber nicht, dass der Gläubiger jeden „aberwitzigen“ Schaden verursachen darf und der Schuldner ohne jedes wenn und aber zahlen müsste. Bei den Kosten der Rechtsverfolgung ist nach der BGH-Rechtsprechung daher Voraussetzung, dass die anwaltliche Tätigkeit zur Wahrung und Durchsetzung der Rechte des Gläubigers erforderlich und zweckmäßig war ( BGH-Beschluss vom 31.01.2012- VIII ZR 277/11 = IMR 2011,7 ).
Vorliegend ist in der Tat nicht einsehbar, warum ein gewerbliches Wohnungsgroßunternehmen mit Fachpersonal, welches über Jahre sein Mahnwesen selbst betrieben hat und damit wirklich nicht als geschäftlich ungewandt angesehen werden kann, dies plötzlich nicht mehr können soll und kostenträchtige Hilfe Dritter in Anspruch nehmen soll.




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Artikel - Info

Datum: 06.03.2015
zuletzt überarbeitet: 06.03.2015
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Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Rechtsanwalt Joachim Kerner
Anwaltskanzlei Joachim Kerner
44139 Dortmund
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Autor: Rechtsanwalt Joachim Kerner    an Rechtsanwalt Joachim Kerner schreiben

Gesetze zum Thema:
BGB § 566c
Bürgerliches Gesetzbuch
Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Miete

Ein Rechtsgeschäft, das zwischen dem Mieter und dem Vermieter über die Mietforderung vorgenommen wird, insbesondere die Entrichtung der Miete, ist dem Erwerber gegenüber wirksam, soweit es sich nicht auf die Miete für eine spätere Zeit als den Kalendermonat bezieht, in welchem der Mieter von dem Übergang des Eigentums Kenntnis erlangt. Erlangt der Mieter die Kenntnis nach dem 15. Tag des Monats, so ist das Rechtsgeschäft auch wirksam, soweit es sich auf die Miete für den folgenden Kalendermonat bezieht. Ein Rechtsgeschäft, das nach dem Übergang des Eigentums vorgenommen wird, ist jedoch unwirksam, wenn der Mieter bei der Vornahme des Rechtsgeschäfts von dem Übergang des Eigentums Kenntnis hat.

BGB § 537
Bürgerliches Gesetzbuch
Entrichtung der Miete bei persönlicher Verhinderung des Mieters

(1) Der Mieter wird von der Entrichtung der Miete nicht dadurch befreit, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird. Der Vermieter muss sich jedoch den Wert der ersparten Aufwendungen sowie derjenigen Vorteile anrechnen lassen, die er aus einer anderweitigen Verwertung des Gebrauchs erlangt.

(2) Solange der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren, ist der Mieter zur Entrichtung der Miete nicht verpflichtet.

HGB § 553
Schiffsmietvertrag

(1) Durch den Schiffsmietvertrag (Bareboat Charter) wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter ein bestimmtes Seeschiff ohne Besatzung zu überlassen und ihm den Gebrauch dieses Schiffes während der Mietzeit zu gewähren.

(2) Der Mieter wird verpflichtet, die vereinbarte Miete zu zahlen. Die Miete ist mangels anderer Vereinbarung halbmonatlich im Voraus zu entrichten.

(3) Die Vorschriften dieses Unterabschnitts gelten, wenn der Mieter den Vertrag abschließt, um das Schiff zum Erwerb durch Seefahrt zu betreiben. Betreibt der Mieter kein Handelsgewerbe im Sinne von § 1 Absatz 2 und ist seine Firma auch nicht nach § 2 in das Handelsregister eingetragen, so sind in Ansehung des Schiffsmietvertrags auch insoweit die Vorschriften des Ersten Abschnitts des Vierten Buches ergänzend anzuwenden; dies gilt jedoch nicht für die §§ 348 bis 350.


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