Immobilienverkäufe in Spanien - Gewinnbesteuerung des Verkäufers

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Rechtsanwalt Dr. Alexander Steinmetz zum Thema Immobilienverkäufe in Spanien - Gewinnbesteuerung des Verkäufers

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Von Dr. Burckhardt Löber und Dr. Alexander Steinmetz

In Deutschland ist die Gewinnbesteuerung beim Verkauf einer Immobilie auf zehn Jahre limitiert (§ 23 I 1 Einkommensteuergesetz). Spanien kennt diese zeitliche Begrenzung nicht. Seit dem 1. Januar 2007 gilt in Spanien das Prinzip, dass Immobiliengewinne zeitlich unbeschränkt besteuert werden (Gesetz Nummer 35/2006). Jedoch kein Gesetz ohne Ausnahme: Sonderregelungen gelten für Immobilien, die vor dem 31.12.1986 bzw. vor dem 31.12.1994 erworben wurden.

Die Höhe der Steuer (es ist die Einkommensteuer, da auch Immobiliengewinne steuerliche Einkünfte darstellen) beläuft sich auf 21 % des zwischen Erwerb und Verkauf erzielten Zugewinns. Für Residentes gilt sogar ein Steuersatz von 27 %, und wenn der Gewinn höher als 406.000,-- Euro beträgt, sogar noch mehr. Hierbei sind jedoch die Nebenkosten für Steuer, Notar, Grundbuchamt, Makler, Rechtsanwalt und Steuerberater wie auch Investitionskosten in das Immobilienobjekt dem Erwerb hinzuzurechnen. Das wirkt sich gewinnmindernd aus. Die entsprechende Steuererklärung ist seitens nicht residenter Verkäufer binnen vier Monaten nach Protokollierung des notariellen Kaufvertrages abzugeben und der entsprechende Steuerbetrag an den spanischen Fiskus abzuführen. Residentes haben eine längere Frist, da die Immobiliengewinne in der jährlichen Steuererklärung (IRPF) erklärt werden.

3 %iger Einbehalt wird verrechnet

Hiervon abzuziehen ist der so genannte Einbehalt – retención - , den der Käufer einer spanischen Immobilie auf das Einkommensteuerkonto des nicht in Spanien ansässigen Verkäufers abzuführen hat. Es handelt sich um 3 % des protokollierten Kaufbetrages, der an den Fiskus geht, während der Verkäufer 97 % des Kaufpreises erhält. Die steuerliche Bemessungsgrundlage für den Einbehalt ist also der notariell protokollierte Kaufpreis, während die Bemessungsgrundlage der 21 %igen Verkäuferbesteuerung der durch Erwerbs- und Veräußerungsnebenkosten und Investitionskosten bereinigte Immobiliengewinn ist. Bei der Berechnung der Verkäufersteuer ist mithin der steuerliche Einbehalt abzuziehen, wie das nachfolgende Beispiel dies auch zahlenmäßig näher erläutert:

Immobilienerwerb am 2. Januar 1997:

Kaufpreis, umgerechnet in Euro € 100.000,00
Kaufnebenkosten (Belege vorlegen) € 15.000,00
Bauliche Verbesserungen (Belege vorlegen) € 20.000,00
Ausgangsbasis ca. € 135.000,00,
wobei eine Inflationsanpassung stattfindet.

Verkauf am 2. Januar 2012: € 200.000,00

Verkäufergewinn € 65.000,00
Freibeträge existieren nur für Objekte, die vor
dem 31.12.1994 erworben wurden.
21 % Gewinnbesteuerung von 65.000,-- Euro € 13.650,00
Abzgl. abgeführten Einbehalts von 3 % von 200.000,-- Euro € 6.000,00
Steuerlicher Restbetrag € 7.650,00

Es ist auf Formular 210 eine Verkäufersteuererklärung binnen vier Monaten nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages abzugeben.

Steuerfreiheit für steuerlich in Spanien Ansässige:

Handelt es sich um das eigen genutzte Wohnobjekt (vivienda habitual) des Verkäufers, der die steuerliche Residenz in Spanien besitzt –was erforderlichenfalls durch eine entsprechende Bescheinigung der spanischen Steuerbehörde zu belegen ist- und spanische Einkommensteuer bezahlt bzw. die erforderlichen Einkommensteuererklärungen abgegeben worden sind, so ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei, wenn

a) der Verkäufer 65 Jahre oder älter ist

b) es sich bei dem Verkäufer um einen Pflegebedürftigen (situación de dependencia severa o gran dependencia) im Sinne des Gesetzes 39/2006 (sog. Ley de Dependencia) handelt oder wenn

c) der Verkäufer ein neues eigen genutztes Wohnobjekt innerhalb von 2 Jahren nach der Veräußerung seiner eigen genutzten Wohnung erwirbt (reinversión)

Seit 2007 besteht die Steuerfreiheit des Wertzuwachses für Pflegebedürftige. Damit ist eine steuergünstige Maßnahme geschaffen worden für Fälle, in denen das eigen genutzte Immobilienobjekt eines schwer pflegebedürftigen Residenten verkauft wird. Die Steuerfreiheit des Wertzuwachses in diesen Fällen soll es dem Pflegebedürftigen ermöglichen, selbst für die durch die Abhängigkeitssituation bedingten hohen Kosten aufkommen zu können.

Notwendigkeit der spanischen Ausländersteuernummer (NIE/NIF)

Bei Immobilientransaktionen jeder Art, also beispielsweise beim Erwerb, Verkauf, Schenkung oder Hypothekenaufnahme, müssen auch EU-Ausländer eine so genannte Ausländersteuernummer (NIE/NIF) besitzen. Ohne diese darf der amtierende Notar zwar eine Protokollierung vornehmen, die Umschreibung kann aber (noch) nicht ins Grundbuch eingetragen werden. Das Verfahren zur Erlangung der NIE/NIF ist außerordentlich bürokratisch und zeitaufwändig, kann aber durch notariell Bevollmächtigte erledigt werden.

Besteuerung durch den deutschen Fiskus:

In Einzelfällen kann auch der deutsche Fiskus ein Besteuerungsrecht haben, wenn trotz erfolgter Anrechnung der spanischen Steuern ein (Rest-)besteuerungsanspruch besteht (Art. 13 Abs. 1 DBA Deutschland / Spanien). Zwar sind Veräußerungsgewinne aus in Spanien belegenen Grundstücken aus der Bemessungsgrundlage der deutschen Steuer herauszunehmen. Doch gilt der Progressionsvorbehalt im Rahmen der Freistellungsmethode nach Artikel 23 I 1 a) DBA Deutschland / Spanien. Dies ergibt sich aus dem Beschluss des Bundesfinanzhofs vom 19.05.2010 und der Rundverfügung der Oberfinanzdirektion Frankfurt vom 18.10.2010.

Aufgrund des bereits ausgehandelten, aber noch nicht in Kraft getretenen neuen Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland / Spanien vom 03.02.2011 gilt jedoch die Anrechnungsmethode für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen wie auch aus dessen Veräußerung. Danach wird die in Spanien entrichtete 21 %ige Steuer in Deutschland angerechnet.

Frankfurt am Main im Juli 2012




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Datum: 21.01.2013
zuletzt überarbeitet: 21.01.2013
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Gesetze zum Thema:
TMG § 2a
Telemediengesetz
Europäisches Sitzland

(1) Innerhalb des Geltungsbereichs der Richtlinie 2000/31/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 8. Juni 2000 über bestimmte rechtliche Aspekte der Dienste der Informationsgesellschaft, insbesondere des elektronischen Geschäftsverkehrs, im Binnenmarkt („Richtlinie über den elektronischen Geschäftsverkehr“) (ABl. L 178 vom 17.7.2000, S. 1) bestimmt sich das Sitzland des Diensteanbieters danach, wo dieser seine Geschäftstätigkeit tatsächlich ausübt. Dies ist der Ort, an dem sich der Mittelpunkt der Tätigkeiten des Diensteanbieters im Hinblick auf ein bestimmtes Telemedienangebot befindet.

(2) Abweichend von Absatz 1 gilt innerhalb des Geltungsbereichs der Richtlinie 2010/13/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 10. März 2010 zur Koordinierung bestimmter Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über die Bereitstellung audiovisueller Mediendienste (Richtlinie über audiovisuelle Mediendienste) (ABl. L 95 vom 15.4.2010, S. 1) bei audiovisuellen Mediendiensten auf Abruf Deutschland als Sitzland des Diensteanbieters, wenn

1.
die Hauptverwaltung in Deutschland liegt und die redaktionellen Entscheidungen über den audiovisuellen Mediendienst dort getroffen werden,
2.
die Hauptverwaltung in Deutschland liegt und die redaktionellen Entscheidungen über den audiovisuellen Mediendienst in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union getroffen werden, jedoch
a)
ein wesentlicher Teil des mit der Bereitstellung des audiovisuellen Mediendienstes betrauten Personals in Deutschland tätig ist,
b)
ein wesentlicher Teil des mit der Bereitstellung des audiovisuellen Mediendienstes betrauten Personals sowohl in Deutschland als auch in dem anderen Mitgliedstaat tätig ist oder
c)
ein wesentlicher Teil des mit der Bereitstellung des audiovisuellen Mediendienstes betrauten Personals weder in Deutschland noch in dem anderen Mitgliedstaat tätig ist, aber der Diensteanbieter zuerst in Deutschland seine Tätigkeit aufgenommen hat und eine dauerhafte und tatsächliche Verbindung mit der Wirtschaft Deutschlands fortbesteht, oder
3.
die Hauptverwaltung in Deutschland liegt und die redaktionellen Entscheidungen über den audiovisuellen Mediendienst in einem Drittstaat getroffen werden oder umgekehrt, aber ein wesentlicher Teil des mit der Bereitstellung des audiovisuellen Mediendienstes betrauten Personals in Deutschland tätig ist.

(3) Für audiovisuelle Mediendiensteanbieter, die nicht bereits aufgrund ihrer Niederlassung der Rechtshoheit Deutschlands oder eines anderen Mitgliedstaats der Europäischen Union unterliegen, gilt Deutschland als Sitzland, wenn sie

1.
eine in Deutschland gelegene Satelliten-Bodenstation für die Aufwärtsstrecke nutzen oder
2.
zwar keine in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union gelegene Satelliten-Bodenstation für die Aufwärtsstrecke nutzen, aber eine Deutschland zugewiesene Übertragungskapazität eines Satelliten nutzen.
Liegt keines dieser beiden Kriterien vor, gilt Deutschland auch als Sitzland für Diensteanbieter, die in Deutschland gemäß den Artikeln 49 bis 55 des Vertrages über die Arbeitsweise der Europäischen Union niedergelassen sind.

KAGB § 90
Kapitalanlagegesetzbuch
Anwendbare Vorschriften für ausländische AIF

Verwaltet eine AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft einen ausländischen AIF und beauftragt sie eine Verwahrstelle mit Sitz in der Bundesrepublik Deutschland oder verwaltet eine ausländische AIF-Verwaltungsgesellschaft, deren Referenzmitgliedstaat die Bundesrepublik Deutschland nach § 56 ist, einen ausländischen AIF und beauftragt eine Verwahrstelle mit Sitz in der Bundesrepublik Deutschland, gelten die Vorschriften dieses Unterabschnitts entsprechend; § 55 bleibt unberührt.

StGB § 90a
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Verunglimpfung des Staates und seiner Symbole

(1) Wer öffentlich, in einer Versammlung oder durch Verbreiten von Schriften (§ 11 Abs. 3)

1.
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die Farben, die Flagge, das Wappen oder die Hymne der Bundesrepublik Deutschland oder eines ihrer Länder verunglimpft,
wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe bestraft.

(2) Ebenso wird bestraft, wer eine öffentlich gezeigte Flagge der Bundesrepublik Deutschland oder eines ihrer Länder oder ein von einer Behörde öffentlich angebrachtes Hoheitszeichen der Bundesrepublik Deutschland oder eines ihrer Länder entfernt, zerstört, beschädigt, unbrauchbar oder unkenntlich macht oder beschimpfenden Unfug daran verübt. Der Versuch ist strafbar.

(3) Die Strafe ist Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder Geldstrafe, wenn der Täter sich durch die Tat absichtlich für Bestrebungen gegen den Bestand der Bundesrepublik Deutschland oder gegen Verfassungsgrundsätze einsetzt.


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