Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27. Mai 2009 (Az. VIII ZR 302/07) entschieden, dass bei einer unwirksamen Endrenovierungsklausel der Vermieter einem Erstattungsanspruch ausgesetzt sein kann, wenn der Mieter im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Regelung vor dem Auszug Schönheitsreparaturen ausführt.
Im vom BGH zu entscheidenden Fall waren die Mieter in der Zeit von Mai 1999 bis 31. Mai 2006 Mieter einer Wohnung. Im Jahr 2004 renovierten sie die Wohnung. In der Annahme, hierzu verpflichtet zu sein, nahmen sie vor Rückgabe der Wohnung Ende Mai 2006 eine Endrenovierung vor. Später forderten sie von dem Vermieter einen Ersatzanspruch für die durchgeführte Endrenovierung, da sie nach ihrer Auffassung nicht verpflichtet waren, bei Auszug erneut Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Der Bundesgerichtshof hat festgestellt, dass ein Erstattungsanspruch der Mieter wegen ungerechtfertigter Bereicherung des Vermieters in Betracht kommt, weil die Mieter nach deren Vorbringen die von ihnen vorgenommenen Schönheitsreparaturen aufgrund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel und damit ohne Rechtsgrund erbracht haben. Der Wert der rechtsgrundlos erbrachten Leistung bemißt sich insoweit nach dem Betrag der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung für die ausgeführten Renovierungsarbeiten. Dabei muss allerdings berücksichtigt werden, dass Mieter bei Ausführung von Schönheitsreparaturen regelmäßig von der im Mietvertrag eingeräumten Möglichkeit Gebrauch machen, die Arbeiten in Eigenleistung zu erledigen oder sie durch Verwandte und Bekannte erledigen lassen. In diesem Fall bemißt sich der Wert der Dekorationsleistungen üblicherweise nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen. Der Wert der erbrachten Leistungen ist durch das Gericht zu schätzen.
Eine Ersatzpflicht auf der Grundlage eines Schadensersatzanspruches hat der Bundesgerichtshof dagegen verneint, weil den Beklagten nach den gegebenen Umständen kein Verschuldensvorwurf wegen der Verwendung unwirksamer Klauseln gemacht werden konnte. Auch scheide ein Aufwendungsersatzanspruch aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag aus, da der Mieter in solchen Fällen kein Geschäft des Vermieters ausführt, sondern nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig wird. Denn mit der Vornahme der Schönheitsreparaturen will der Mieter eine Leistung erbringen, die rechtlich und wirtschaftlich als Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung an den Mieträumen anzusehen ist.
