Verschulden des Mieters bei Nichtzahlung der Miete

Juristische Bibliothek auf anwalt-seiten.de - Fachartikel von Anwältinnen und Anwälten auf anwalt-seiten.de

Rechtsanwalt Klaus Martin zum Thema Verschulden des Mieters bei Nichtzahlung der Miete

Top Schlagworte: Kündigung Mieter Mängel

an Rechtsanwalt Klaus Martin schreiben

Häufig mindern die Mieter die Miete um einen gewissen Betrag, bzw. Prozentsatz, da sie der Meinung sind, die Wohnung sei mit einem Mangel behaftet, der deren Tauglichkeit nachhaltig beeinträchtigt. Grundsätzlich ist eine solche Mietminderung, sofern die Voraussetzungen hierfür tatsächlich vorliegen, gemäß § 536 BGB auch gerechtfertigt.

Der Vermieter ist - naturgemäß - meist anderer Auffassung. Entweder er bestreitet, dass überhaupt ein Mangel vorliegt, oder er meint, diesen Mangel haben nicht er zu vertreten, sondern sei z. B. durch das falsche Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter, wie etwa bei Schimmel, verursacht worden.

Aufgrund dieser Mietminderung ergeben sich aus Sicht des Vermieters dann natürlich Mietrückstände, die, sofern sie die erforderliche Höhe von z. B. zwei Monatsmieten erreichen, den Vermieter veranlassen, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Hier stellt sich jetzt die Frage, ob diese fristlose Kündigung berechtigt ist, den Mietern also ein Verschulden - Vorsatz oder Fahrlässigkeit - zur Last gelegt werden kann. Hierbei gilt der allgemeine Sorgfaltsmaßstab des § 276 Abs. 1 S. 1 BGB, der besagt, dass der Schuldner Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten hat, wenn eine strengere oder mildere Haftung weder bestimmt noch aus dem sonstigen Inhalt des Schuldverhältnisses, insbesondere aus der Übernahme einer Garantie oder eines Beschaffungsrisikos zu entnehmen ist. Fahrlässig handelt derjenige, der die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt.

Der Bundesgerichtshof hat nunmehr in seinem Urteil vom 11.07.2012 (Az. VIII ZR 138/11) entschieden, dass für eine mildere Haftung und damit eine Privilegierung des Mieters auch in den Fällen kein Anlass besteht, in denen der Mieter die Ursache eines Mangels, im vorliegenden Fall war es Schimmelpilzbildung, fehlerhaft einschätzt. Der Mieter kann bei Zweifeln die Miete unter Vorbehalt zahlen, so dass ihm die Möglichkeit bleibt, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein. Der BGH hat den Zahlungsverzug also nicht wegen fehlenden Verschuldens der Mieter verneint, vielmehr wurde die fristlose Kündigung des Mietvertrages für wirksam erachtet.

Allerdings lag in dem vom BGH zu entscheidenden Fall noch die Besonderheit vor, dass die Mieter in der Wohnung zwei Aquarien sowie ein Terrarium mit Schlangen aufgestellt hatten, so dass dadurch eine höhere Luftfeuchtigkeit entstand und die Schimmelbildung begünstigte. Den Mietern hätte sich also die Erkenntnis aufdrängen müssen, dass durch diese höhere Luftfeuchtigkeit auch an das Lüftungsverhalten entsprechend höhere Anforderungen zu stellen waren.

Klaus Martin
Fachanwalt für Miet-
und Wohnungseigentumsrecht




Durchsuchen



Artikel - Info

Datum: 13.07.2012
zuletzt überarbeitet: 13.07.2012
  569 mal gelesen.

Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Rechtsanwalt Klaus Martin
Kanzlei Martin & Schehl
96450 Coburg
Permalink

Autor: Rechtsanwalt Klaus Martin    an Rechtsanwalt Klaus Martin schreiben

Gesetze zum Thema:
BGB § 1283
Bürgerliches Gesetzbuch
Kündigung

(1) Hängt die Fälligkeit der verpfändeten Forderung von einer Kündigung ab, so bedarf der Gläubiger zur Kündigung der Zustimmung des Pfandgläubigers nur, wenn dieser berechtigt ist, die Nutzungen zu ziehen.

(2) Die Kündigung des Schuldners ist nur wirksam, wenn sie dem Pfandgläubiger und dem Gläubiger erklärt wird.

(3) Sind die Voraussetzungen des § 1228 Abs. 2 eingetreten, so ist auch der Pfandgläubiger zur Kündigung berechtigt; für die Kündigung des Schuldners genügt die Erklärung gegenüber dem Pfandgläubiger.

KSchG § 15
Kündigungsschutzgesetz
Unzulässigkeit der Kündigung

(1) Die Kündigung eines Mitglieds eines Betriebsrats, einer Jugend- und Auszubildendenvertretung, einer Bordvertretung oder eines Seebetriebsrats ist unzulässig, es sei denn, daß Tatsachen vorliegen, die den Arbeitgeber zur Kündigung aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist berechtigen, und daß die nach § 103 des Betriebsverfassungsgesetzes erforderliche Zustimmung vorliegt oder durch gerichtliche Entscheidung ersetzt ist. Nach Beendigung der Amtszeit ist die Kündigung eines Mitglieds eines Betriebsrats, einer Jugend- und Auszubildendenvertretung oder eines Seebetriebsrats innerhalb eines Jahres, die Kündigung eines Mitglieds einer Bordvertretung innerhalb von sechs Monaten, jeweils vom Zeitpunkt der Beendigung der Amtszeit an gerechnet, unzulässig, es sei denn, daß Tatsachen vorliegen, die den Arbeitgeber zur Kündigung aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist berechtigen; dies gilt nicht, wenn die Beendigung der Mitgliedschaft auf einer gerichtlichen Entscheidung beruht.

(2) Die Kündigung eines Mitglieds einer Personalvertretung, einer Jugend- und Auszubildendenvertretung oder einer Jugendvertretung ist unzulässig, es sei denn, daß Tatsachen vorliegen, die den Arbeitgeber zur Kündigung aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist berechtigen, und daß die nach dem Personalvertretungsrecht erforderliche Zustimmung vorliegt oder durch gerichtliche Entscheidung ersetzt ist. Nach Beendigung der Amtszeit der in Satz 1 genannten Personen ist ihre Kündigung innerhalb eines Jahres, vom Zeitpunkt der Beendigung der Amtszeit an gerechnet, unzulässig, es sei denn, daß Tatsachen vorliegen, die den Arbeitgeber zur Kündigung aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist berechtigen; dies gilt nicht, wenn die Beendigung der Mitgliedschaft auf einer gerichtlichen Entscheidung beruht.

(3) Die Kündigung eines Mitglieds eines Wahlvorstands ist vom Zeitpunkt seiner Bestellung an, die Kündigung eines Wahlbewerbers vom Zeitpunkt der Aufstellung des Wahlvorschlags an, jeweils bis zur Bekanntgabe des Wahlergebnisses unzulässig, es sei denn, daß Tatsachen vorliegen, die den Arbeitgeber zur Kündigung aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist berechtigen, und daß die nach § 103 des Betriebsverfassungsgesetzes oder nach dem Personalvertretungsrecht erforderliche Zustimmung vorliegt oder durch eine gerichtliche Entscheidung ersetzt ist. Innerhalb von sechs Monaten nach Bekanntgabe des Wahlergebnisses ist die Kündigung unzulässig, es sei denn, daß Tatsachen vorliegen, die den Arbeitgeber zur Kündigung aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist berechtigen; dies gilt nicht für Mitglieder des Wahlvorstands, wenn dieser durch gerichtliche Entscheidung durch einen anderen Wahlvorstand ersetzt worden ist.

(3a) Die Kündigung eines Arbeitnehmers, der zu einer Betriebs-, Wahl- oder Bordversammlung nach § 17 Abs. 3, § 17a Nr. 3 Satz 2, § 115 Abs. 2 Nr. 8 Satz 1 des Betriebsverfassungsgesetzes einlädt oder die Bestellung eines Wahlvorstands nach § 16 Abs. 2 Satz 1, § 17 Abs. 4, § 17a Nr. 4, § 63 Abs. 3, § 115 Abs. 2 Nr. 8 Satz 2 oder § 116 Abs. 2 Nr. 7 Satz 5 des Betriebsverfassungsgesetzes beantragt, ist vom Zeitpunkt der Einladung oder Antragstellung an bis zur Bekanntgabe des Wahlergebnisses unzulässig, es sei denn, dass Tatsachen vorliegen, die den Arbeitgeber zur Kündigung aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist berechtigen; der Kündigungsschutz gilt für die ersten drei in der Einladung oder Antragstellung aufgeführten Arbeitnehmer. Wird ein Betriebsrat, eine Jugend- und Auszubildendenvertretung, eine Bordvertretung oder ein Seebetriebsrat nicht gewählt, besteht der Kündigungsschutz nach Satz 1 vom Zeitpunkt der Einladung oder Antragstellung an drei Monate.

(4) Wird der Betrieb stillgelegt, so ist die Kündigung der in den Absätzen 1 bis 3 genannten Personen frühestens zum Zeitpunkt der Stillegung zulässig, es sei denn, daß ihre Kündigung zu einem früheren Zeitpunkt durch zwingende betriebliche Erfordernisse bedingt ist.

(5) Wird eine der in den Absätzen 1 bis 3 genannten Personen in einer Betriebsabteilung beschäftigt, die stillgelegt wird, so ist sie in eine andere Betriebsabteilung zu übernehmen. Ist dies aus betrieblichen Gründen nicht möglich, so findet auf ihre Kündigung die Vorschrift des Absatzes 4 über die Kündigung bei Stillegung des Betriebs sinngemäß Anwendung.

KSchG § 13
Kündigungsschutzgesetz
Außerordentliche, sittenwidrige und sonstige Kündigungen

(1) Die Vorschriften über das Recht zur außerordentlichen Kündigung eines Arbeitsverhältnisses werden durch das vorliegende Gesetz nicht berührt. Die Rechtsunwirksamkeit einer außerordentlichen Kündigung kann jedoch nur nach Maßgabe des § 4 Satz 1 und der §§ 5 bis 7 geltend gemacht werden. Stellt das Gericht fest, dass die außerordentliche Kündigung unbegründet ist, ist jedoch dem Arbeitnehmer die Fortsetzung des Arbeitsverhältnisses nicht zuzumuten, so hat auf seinen Antrag das Gericht das Arbeitsverhältnis aufzulösen und den Arbeitgeber zur Zahlung einer angemessenen Abfindung zu verurteilen. Das Gericht hat für die Auflösung des Arbeitsverhältnisses den Zeitpunkt festzulegen, zu dem die außerordentliche Kündigung ausgesprochen wurde. Die Vorschriften der §§ 10 bis 12 gelten entsprechend.

(2) Verstößt eine Kündigung gegen die guten Sitten, so finden die Vorschriften des § 9 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 und der §§ 10 bis 12 entsprechende Anwendung.

(3) Im Übrigen finden die Vorschriften dieses Abschnitts mit Ausnahme der §§ 4 bis 7 auf eine Kündigung, die bereits aus anderen als den in § 1 Abs. 2 und 3 bezeichneten Gründen rechtsunwirksam ist, keine Anwendung.


Die hier veröffentlichten Informationen stellen lediglich allgemeine Hinweise dar. Durch die Zurverfügungstellung dieser Informationen kommt weder ein Vertrag mit dem Leser zustande, noch kann hierdurch eine fundierte rechtliche Beratung ersetzt werden. Es wird keine Haftung übernommen im Hinblick auf Richtigkeit, Aktualität und Vollständigkeit der zur Verfügung gestellten Informationen. Alle Rechte verbleiben beim Autor, eine Wiedergabe über egal welches Medium bedarf der Erlaubnis.