Seit Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 01.09.2001 sind befristete Mietverträge, die für einen bestimmten Zeitraum fest abgeschlossen sind und während dieser Zeit nicht ordentlich gekündigt werden können, nur noch dann zulässig, wenn der Vermieter einen gesetzlichen Befristungsgrund (z. B. Eigenbedarf oder Beseitigung der Räume durch Umbau) hat. Ist dies nicht der Fall, wird der Mietvertrag aber trotzdem befristet, wird er entgegen seinem Wortlaut als unbefristeter Mietvertrag behandelt, der vom Mieter ohne Angabe von Gründen in der gesetzlichen Frist von drei Monaten jederzeit gekündigt werden kann.
Häufig besteht aber sowohl auf der Mieter-, als auch auf Vermieterseite ein Interesse daran, einen Mietvertrag auch ohne Vorliegen von gesetzlichen Gründen zu befristen. Der Vermieter will dadurch z. B. einen kurzfristigen Mieterwechsel vermeiden; der Mieter will sicherstellen, dass er für eine bestimmte Zeit in der Wohnung bleiben kann, ohne eine Kündigung seines Mieters z. B. wegen Eigenbedarfs befürchten zu müssen.
Um diesen beiderseitigen Interessen Rechnung zu tragen, hat die Praxis im Laufe der Zeit das Institut des Kündigungsverzichts entwickelt. Damit hat sich auch der Bundesgerichtshof (BGH) in den letzten Jahren mehrfach befaßt. Unter anderem hat er entschieden, dass ein beiderseitiger Kündigungsverzicht auch dann zulässig ist, wenn er formularmäßig, also in vorgedruckter Form erfolgt, allerdings nur für die Dauer von maximal 4 Jahren.
Dementsprechend wurde zwischen den Vertragsparteien häufig vereinbart, dass eine Kündigung erstmalig nach Ablauf von vier Jahren seit Beginn des Mietverhältnisses unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zulässig sein soll. Eine solche Vereinbarung hat der Bundesgerichtshof nunmehr für unwirksam erklärt.
Zum einen beginnt die Berechnung des 4-Jahreszeitraumes nach Auffassung des BGH nicht erst bei Beginn des Mietverhältnisses, sondern bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, der in der Regel einige Zeit vor Mietbeginn liegt. Zum anderen darf der Zeitraum zwischen Vertragsabschluß und dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann, vier Jahre nicht überschreiten. Der Mieter muss also so kündigen können, dass zwischen dem Vertragsabschluß und der Beendigung des Mietverhältnisses, nicht mehr als vier Jahre liegen.
Unwirksam ist daher eine Formulierung, wonach der Mieter erst nach Ablauf von vier Jahren kündigen darf, d. h., der Mieter an den Vertrag vier Jahre zuzüglich seiner gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten gebunden bleibt.
Für einen Kündigungsverzicht, der individuell ausgehandelt wurde, gilt diese Rechtsprechung nicht. Hier können auch längere Zeiten vereinbart werden.
Allerdings ist es sehr schwierig, bei einem Rechtsstreit nachzuweisen, dass es sich um eine Individualvereinbarung handelt. Hier sagt der BGH, dass ein Verhandeln nicht genügt, vielmehr müsse die entsprechende Vereinbarung ausgehandelt sein, der Mieter muss also zwischen mehreren Möglichkeiten die Wahl haben. Die Beweislast, dass die Vereinbarung ausgehandelt wurde, liegt im übrigen bei demjenigen, der sich auf die Vereinbarung beruft.
Klaus Martin
Fachanwalt für Miet- u.
Wohnungseigentumsrecht
