Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle ist unwirksam, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Mieter - zum Beispiel wegen eines starren Fristenplans - unwirksam ist und beide Klauseln in einem engen, untrennbaren Zusammenhang stehen. BGH, Urt. v. 05.04.2006 – Az. VIII ZR 178/05)

Der Fall: Der von den Parteien geschlossene Mietvertrag enthält folgende Klauseln:

(6.1) Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar in Küche, Bad, WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre.

(6.3) Weist der Mieter nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der o.g. Fristen ... durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind.

Der Mieter führt während des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturen durch. Daher holt der Vermieter nach Beendigung des Vertrages den Kostenvoranschlag eines Malerbetriebes ein. Auf dieser Basis fordert er die Kosten für den Deckenanstrich in Bad und Küche wie auch anteilige Kosten für die Renovierung der übrigen Räume.

Die Entscheidung: Der BGH verneint den Anspruch des Vermieters auf (zeit-)anteilige Abgeltung der Renovierungskosten gemäß Ziff. 6.3 des Mietvertrags. Die Schönheitsreparaturklausel in Ziff. 6.1 ist zunächst nach der ständigen Rechtsprechung des BGH zu starren Fristen unwirksam (siehe BGH Urt. vom 13.07.2005 – VIII ZR 351/04). Dies führt auch zur Unwirksamkeit der Quotenklausel in Ziff. 6.3 des Mietvertrags, denn diese verliert mit Wegfall der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen ihre Rechtfertigung und ihren Sinn.

Ob Vornahmeklausel und Quotenklausel in einem "engen Zusammenhang" stehen, ist durch Auslegung zu ermitteln. Formularverträge sind "…nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragpartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden…" (siehe das vorgenannte BGH Urt. vom 13.07.2005). Dies soll dann der Fall sein, wenn die einzelnen Bestimmungen des Mietvertrages eine einheitliche Gesamtregelung der Renovierungsverpflichtung darstellen. Dieses Ergebnis ergibt sich hier daraus, dass die beiden Klauseln unter einer Ziffer des Mietvertrages zusammengefasst sind, maßgebliche Begriffe wie Schönheitsreparaturen, Fristen, Renovierung einheitlich verwendet werden und Ziff. 6.3 darauf Bezug nimmt.

Mein Kommentar: Der BGH hatte in seiner Entscheidung vom 06.10.2004 - VIII ZR 215/03 sogenannte Quotenklauseln grundsätzlich für zulässig erklärt. Diese Rechtsprechung hat der BGH nun in der hiesigen Entscheidung konsequent zu seiner ständigen Rechtsprechung zur Unwirksamkeit von Renovierungsklauseln bei starren Fristen ins Verhältnis gesetzt.

Praxisempfehlung: Bei der Prüfung, ob Ansprüche aufgrund von Quotenklauseln nach Beendigung des Mietverhältnisses mit Aussicht auf Erfolg durchgesetzt werden können, ist zu prüfen, ob eine wirksame Renovierungsklausel vorliegt. Bei deren Unwirksamkeit ist im zweiten Schritt zu prüfen, ob die Bestimmungen über Renovierung und quotenmäßige Abgeltung eine einheitliche Gesamtregelung bilden.