CO₂-Abgabe für Vermieter verfassungswidrig? Rechtsgrundlagen, Einwände und Folgen für die Mietpraxis

Die Frage, ob die sogenannte CO₂-Abgabe für Vermieter verfassungswidrig ist, betrifft das Verhältnis zwischen Klimaschutz, Eigentumsschutz und der Verteilung wirtschaftlicher Lasten im Mietverhältnis. Seit 2023 müssen Vermieter nach Maßgabe des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes einen Teil bestimmter Kohlendioxidkosten übernehmen, die bei der Wärme- und Warmwasserversorgung vermieteter Gebäude entstehen. Für Wohngebäude richtet sich die Verteilung grundsätzlich nach einem Stufenmodell. Je höher der gesetzlich ermittelte Kohlendioxidausstoß je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr, desto größer ist regelmäßig der Vermieteranteil.

Die Bezeichnung „CO₂-Abgabe für Vermieter“ ist rechtlich ungenau. Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz begründet keine eigenständige Steuer, die Vermieter allein aufgrund ihrer Vermieterstellung unmittelbar an den Staat zahlen. Es regelt vielmehr, wie bestimmte Kosten der CO₂-Bepreisung zwischen Vermietern und Mietern aufzuteilen sind. Diese Unterscheidung ist sowohl für die verfassungsrechtliche Beurteilung als auch für die praktische Durchsetzung von Ansprüchen wesentlich.

Aus den nachfolgend angeführten Entscheidungen und Rechtsgrundlagen ergibt sich keine verbindliche Feststellung, dass diese Kostenaufteilung verfassungswidrig ist. Verfassungsrechtliche Bedenken sind deshalb als rechtliche Argumente zu behandeln, nicht als Nachweis einer bereits feststehenden Unwirksamkeit. Der Beitrag unterscheidet entsprechend zwischen geltenden gesetzlichen Anforderungen, möglichen verfassungsrechtlichen Einwänden und einzelfallabhängigen Fragen der Abrechnung.

Begriffsklärung: Welche Belastung steht zur Diskussion?

CO₂-Bepreisung und mietrechtliche Kostenaufteilung

Das Brennstoffemissionshandelsgesetz, kurz BEHG, schafft einen nationalen Emissionshandel für die von ihm erfassten Brennstoffemissionen. Die gesetzlich Verantwortlichen müssen nach Maßgabe des Gesetzes insbesondere Emissionen berichten und entsprechende Emissionszertifikate abgeben. Die damit verbundenen Kosten können sich wirtschaftlich in den Preisen für Brennstoffe niederschlagen.

Vermieter und Mieter werden dadurch regelmäßig als Abnehmer von Brennstoffen oder Wärme belastet. Allein ihre mietvertragliche Stellung macht sie jedoch nicht zu unmittelbar verpflichteten Teilnehmern des nationalen Emissionshandels. Bei bestimmten Wärmelieferungen können außerdem Kosten des europäischen Emissionshandels eine Rolle spielen.

Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz, kurz CO₂KostAufG, setzt auf einer anderen Regelungsebene an. Es bestimmt, welcher Anteil der erfassten Kohlendioxidkosten im Mietverhältnis vom Vermieter und welcher vom Mieter zu tragen ist.

Verfassungsrechtlich sind deshalb mindestens zwei Fragen auseinanderzuhalten:

• Ist das zugrunde liegende System der CO₂-Bepreisung verfassungsgemäß?
• Ist die gesetzliche Aufteilung der dadurch entstehenden Kosten zwischen Vermieter und Mieter verfassungsgemäß?

Ein Einwand gegen die rechtliche Ausgestaltung des Emissionshandels beantwortet nicht automatisch die Frage nach der Zulässigkeit des mietrechtlichen Verteilungsschlüssels. Umgekehrt folgt aus einer Kritik am Stufenmodell nicht ohne Weiteres, dass die zugrunde liegende CO₂-Bepreisung unzulässig wäre.

Warum die begriffliche Trennung praktisch wichtig ist

Wer eine Heizkostenabrechnung wegen des Vermieteranteils an den Kohlendioxidkosten beanstandet, streitet normalerweise nicht unmittelbar mit dem Staat über eine Steuer. Gegenstand ist vielmehr ein Anspruch innerhalb eines privatrechtlichen Mietverhältnisses. Zu prüfen sind insbesondere die erfassten Kosten, die maßgeblichen Emissions- und Flächendaten sowie die gesetzlich vorgeschriebene Verteilung.

Diese Einordnung beeinflusst den Rechtsweg. Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter über die Kostenaufteilung gehören grundsätzlich vor die ordentlichen Gerichte. Sie werden nicht allein deshalb zu finanzgerichtlichen Streitigkeiten, weil die abgerechneten Kosten auf einer staatlich geregelten CO₂-Bepreisung beruhen.

Zugleich ist zwischen einem Berechnungsfehler und einem Einwand gegen das Gesetz selbst zu unterscheiden. Eine unzutreffende Heizkostenabrechnung lässt sich regelmäßig anhand des geltenden Miet- und Abrechnungsrechts beurteilen, ohne dass über die Verfassungsmäßigkeit der gesetzlichen Kostenaufteilung entschieden werden müsste.

Rechtlicher Rahmen und einschlägige Normen

Anwendungsbereich des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes

§ 1 CO₂KostAufG beschreibt den Zweck des Gesetzes. Die Kostenverteilung soll die unterschiedlichen Einflussmöglichkeiten von Vermietern und Mietern auf den Kohlendioxidausstoß berücksichtigen. Vermieter haben insbesondere Einfluss auf die energetische Beschaffenheit des Gebäudes und die Wärmeversorgung. Mieter beeinflussen vor allem den Verbrauch durch die Nutzung der Räume und der Warmwasserversorgung.

Der Anwendungsbereich richtet sich nach § 2 CO₂KostAufG. Erfasst werden unter den dort geregelten Voraussetzungen Kohlendioxidkosten im Zusammenhang mit der Versorgung von Gebäuden mit Wärme oder mit Wärme und Warmwasser. Für Wärmelieferungen sind die besonderen gesetzlichen Einbeziehungs- und Ausnahmeregelungen zu beachten. Nicht jede Energieposition einer Betriebskostenabrechnung unterliegt damit automatisch der Kostenaufteilung.

Die Regelungen sind nach der Übergangsvorschrift des § 12 CO₂KostAufG grundsätzlich erstmals auf Abrechnungszeiträume anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2023 beginnen. Für die zeitliche Zuordnung genügt daher der Blick auf das Rechnungsdatum nicht. Gerade bei Brennstoffvorräten und periodenübergreifenden Abrechnungen müssen die besonderen Übergangs- und Zuordnungsfragen berücksichtigt werden.

Stufenmodell für Wohngebäude

Die §§ 4 bis 6 CO₂KostAufG enthalten die wesentlichen Regelungen zur Kostenaufteilung bei Wohngebäuden, zur Ermittlung des Mieteranteils und zur Erstattung bei einer Selbstversorgung des Mieters. Die Anlage zum CO₂KostAufG legt die Stufen und die zugehörigen Beteiligungsquoten fest.

Bei einem maßgeblichen Kohlendioxidausstoß von weniger als zwölf Kilogramm je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr beträgt der reguläre Vermieteranteil null Prozent. Der Mieter trägt in dieser Stufe die erfassten Kohlendioxidkosten vollständig. Ab 52 Kilogramm je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr beträgt der reguläre Vermieteranteil 95 Prozent; auf den Mieter entfallen fünf Prozent. Zwischen diesen Werten liegen weitere gesetzlich festgelegte Stufen.

Diese Quoten betreffen ausschließlich die gesetzlich erfassten Kohlendioxidkosten, nicht die gesamten Brennstoff- oder Heizkosten. Ein Vermieteranteil von 95 Prozent bedeutet deshalb nicht, dass der Vermieter 95 Prozent der gesamten Heizkosten übernehmen müsste.

Maßgeblich ist die gesetzliche Berechnung auf Grundlage der einschlägigen Emissions-, Verbrauchs- und Flächendaten. Die Energieeffizienzklasse eines Energieausweises ersetzt diese Berechnung nicht. Auch eine bloße Einschätzung, das Gebäude sei besonders gut oder schlecht gedämmt, genügt für die Einstufung nicht.

Nichtwohngebäude und Vertragsgestaltung

Für Nichtwohngebäude sieht § 7 CO₂KostAufG grundsätzlich eine hälftige Verteilung der Kohlendioxidkosten vor. Die Vorschrift erfasst auch die besondere Situation, dass der Mieter die Wärmeversorgung selbst organisiert, durch entsprechende Regelungen zum Erstattungsanspruch. Sonderregelungen, insbesondere zu öffentlich-rechtlichen Beschränkungen, bleiben zu berücksichtigen.

Bei gemischt genutzten Gebäuden ist zunächst die gesetzliche Einordnung des Gebäudes zu klären. Für den Begriff des Wohngebäudes kommt es nach § 2 CO₂KostAufG auf die überwiegende Zweckbestimmung zum Wohnen an. Die Bezeichnung eines einzelnen Mietvertrags als Gewerbemietvertrag entscheidet daher nicht allein darüber, welches Aufteilungsmodell für das Gebäude maßgeblich ist.

Die gesetzlichen Grenzen der Umlagefähigkeit können nicht durch eine allgemeine Vertragsklausel über die Übernahme sämtlicher Heizkosten umgangen werden. Eine solche Klausel rechtfertigt insbesondere nicht ohne Weiteres, den gesetzlich vorgesehenen Vermieteranteil zusätzlich auf den Mieter abzuwälzen. Mieterbegünstigende Gestaltungen sind davon zu unterscheiden.

Ergänzend gelten die jeweils einschlägigen mietrechtlichen und abrechnungsrechtlichen Vorschriften. Bei Wohnraum gehört dazu insbesondere § 556 BGB. Die Heizkostenverordnung bleibt innerhalb ihres Anwendungsbereichs ebenfalls maßgeblich. Das CO₂KostAufG ersetzt diese Regelungen nicht, sondern ergänzt sie.

Verfassungsrechtliche Prüfung: Welche Einwände sind tragfähig?

Gesetzgebungskompetenz und abgabenrechtliche Einordnung

Ein verfassungsgemäßes Bundesgesetz setzt eine Gesetzgebungskompetenz des Bundes voraus. Für die privatrechtliche Verteilung von Kosten im Mietverhältnis ist insbesondere die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz für das bürgerliche Recht nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG einschlägig.

Die Kostenaufteilung zwischen Privaten ist nicht schon deshalb eine Steuerregelung, weil die aufzuteilenden Kosten durch einen staatlich geregelten Emissionshandel entstehen. Die finanzverfassungsrechtlichen Vorschriften der Art. 105 ff. GG lassen sich deshalb nicht ohne Weiteres auf den mietrechtlichen Verteilungsschlüssel übertragen.

Damit ist die rechtliche Einordnung des zugrunde liegenden Bepreisungssystems nicht abschließend geklärt. Sie betrifft jedoch eine andere Prüfungsfrage. Wer den Vermieteranteil als unzulässige Sonderabgabe einordnet, müsste zunächst begründen, weshalb die privatrechtliche Kostenverteilung trotz ihrer gesetzlichen Struktur nach den Maßstäben einer staatlichen Abgabenerhebung zu behandeln sein soll.

Die bloße Verwendung des Begriffs „Abgabe“ im allgemeinen Sprachgebrauch ersetzt diese Begründung nicht. Für die verfassungsrechtliche Prüfung ist die rechtliche Ausgestaltung entscheidend, nicht die politische oder umgangssprachliche Bezeichnung.

Eigentumsschutz nach Art. 14 GG

Ein wesentlicher grundrechtlicher Prüfungsmaßstab ist Art. 14 Abs. 1 GG. Geschützt sind das Eigentum an einer vermieteten Immobilie und grundsätzlich auch deren privatnützige Verwendung. Die wirtschaftliche Nutzung durch Vermietung fällt in diesen Zusammenhang.

Eine gesetzliche Begrenzung der Umlagefähigkeit von Bewirtschaftungskosten kann diese Nutzungsmöglichkeiten berühren. Sie stellt jedoch nicht bereits deshalb eine Enteignung dar. Allgemeine mietrechtliche Regelungen über Rechte, Pflichten und Kosten sind regelmäßig als Inhalts- und Schrankenbestimmungen im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG zu beurteilen.

Der Gesetzgeber muss dabei die Eigentümerinteressen und die betroffenen Gemeinwohlbelange angemessen ausgleichen. Art. 14 Abs. 2 GG betont die Sozialbindung des Eigentums. Aus der Eigentumsgarantie folgt deshalb kein allgemeiner Anspruch, sämtliche mit der Bewirtschaftung verbundenen Kosten jederzeit vollständig auf Mieter übertragen zu können.

Ebenso wenig rechtfertigt die Sozialbindung jede wirtschaftliche Belastung. Zu untersuchen bleiben insbesondere deren Ausmaß, sachliche Begründung und Auswirkungen. Die maßgebliche Frage lautet daher, ob die konkrete Kostenverteilung unter Berücksichtigung ihrer Ziele und Ausnahmen verhältnismäßig ausgestaltet ist.

Verhältnismäßigkeit und Klimaschutz

Die Vermieterbeteiligung soll wirtschaftliche Anreize zur Verringerung von Gebäudeemissionen setzen und die Kosten entsprechend den unterschiedlichen Einflussmöglichkeiten der Mietvertragsparteien verteilen. Klimaschutz ist ein verfassungsrechtlich anerkannter Gemeinwohlbelang. Art. 20a GG verpflichtet den Staat zum Schutz der natürlichen Lebensgrundlagen, auch in Verantwortung für künftige Generationen.

Für die Geeignetheit genügt grundsätzlich, dass eine Maßnahme den verfolgten Zweck fördern kann. Eine eigene Kostenbelastung des Vermieters kann emissionsmindernde Investitionen wirtschaftlich attraktiver machen. Dass solche Investitionen nicht in jedem Gebäude kurzfristig möglich sind, widerlegt diese allgemeine Anreizwirkung nicht ohne Weiteres.

Bei der Erforderlichkeit geht es darum, ob ein milderes, gleich wirksames Mittel zur Verfügung steht. Förderprogramme, steuerliche Entlastungen oder andere Verteilungsschlüssel sind denkbare Alternativen. Ihre bloße Existenz belegt jedoch nicht, dass sie die gesetzlich verfolgten Ziele in vergleichbarer Weise erreichen würden.

Im Rahmen der Angemessenheit sind insbesondere Belastungshöhe, Investitionsmöglichkeiten, Gebäudeeigenschaften, Mieterschutz und gesetzliche Korrekturen gegeneinander abzuwägen. Dem Gesetzgeber stehen dabei Einschätzungs- und Gestaltungsspielräume zu. Diese sind nicht unbegrenzt, werden aber auch nicht schon durch den Nachweis einer wirtschaftlich nachteiligen Einzelfallwirkung überschritten.

Gleichheitssatz und typisierende Stufen

Art. 3 Abs. 1 GG verlangt eine sachliche Rechtfertigung für gesetzliche Ungleichbehandlungen. Das Stufenmodell unterscheidet nach dem maßgeblichen Kohlendioxidausstoß je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Als Rechtfertigung kommt insbesondere der Zusammenhang zwischen Emissionen, energetischer Gebäudebeschaffenheit und dem angestrebten Lenkungseffekt in Betracht.

Allerdings hängt der tatsächliche Verbrauch nicht ausschließlich von der baulichen Qualität ab. Auch Nutzerverhalten, Belegungsdichte, Leerstand und Witterung können ihn beeinflussen. Der Berechnungswert ist deshalb kein ausschließlich vom Vermieter verantwortetes Maß für den energetischen Zustand.

Bei der Ordnung von Massenerscheinungen darf der Gesetzgeber grundsätzlich typisieren und pauschalieren. Ein praktikables Abrechnungssystem muss nicht jede individuelle Ursache eines Verbrauchswerts gesondert erfassen. Die Vereinfachung benötigt jedoch eine tragfähige sachliche Grundlage und darf nicht zu verfassungsrechtlich unvertretbaren Belastungsunterschieden führen.

Auch die Stufengrenzen können Unterschiede verstärken: Ein vergleichsweise geringer Anstieg des maßgeblichen Emissionswerts kann eine höhere Beteiligungsquote auslösen. Solche Schwellenwirkungen sind rechtfertigungsbedürftig. Sie sind aber nicht allein aufgrund ihrer Existenz verfassungswidrig.

Rechtsprechungslinien und ihre begrenzte Aussagekraft

Der Klimabeschluss des Bundesverfassungsgerichts

Eine wichtige verfassungsrechtliche Orientierung bietet der Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 24. März 2021, unter anderem zum Aktenzeichen 1 BvR 2656/18, veröffentlicht in BVerfGE 157, 30. Gegenstand waren Regelungen des Klimaschutzgesetzes und insbesondere die Sicherung grundrechtlicher Freiheit über die Zeit.

Die Entscheidung verdeutlicht, dass die Verteilung von Emissionsminderungslasten zwischen Gegenwart und Zukunft grundrechtliche Bedeutung besitzt. Sie unterstreicht außerdem das verfassungsrechtliche Gewicht des Klimaschutzauftrags.

Daraus folgt jedoch keine pauschale Billigung sämtlicher Klimaschutzmaßnahmen. Jede konkrete Regelung muss die einschlägigen verfassungsrechtlichen Anforderungen erfüllen. Der Beschluss enthält auch keine unmittelbare Entscheidung über das erst später eingeführte CO₂KostAufG.

Seine Bedeutung für die Vermieterbeteiligung liegt daher auf der Ebene allgemeiner Prüfungsmaßstäbe. Ob gerade die gesetzliche Kostenaufteilung angemessen und gleichheitsgerecht ist, bedarf einer eigenständigen Untersuchung.

Mietrechtliche Eigentumsbindung

Im Mietrecht stehen sich rechtlich geschützte Interessen von Eigentümern und Nutzern gegenüber. Die Nutzung einer vermieteten Wohnung ist deshalb nicht allein anhand der wirtschaftlichen Interessen des Vermieters zu beurteilen. Der Gesetzgeber darf Schutzvorschriften schaffen und die mit dem Mietverhältnis verbundenen Lasten verteilen.

Gleichzeitig darf die Eigentümerposition nicht lediglich formal bestehen bleiben. Die tatsächlichen Auswirkungen einer Regelung sind in die verfassungsrechtliche Bewertung einzubeziehen. Der Hinweis auf die Sozialbindung ersetzt keine Untersuchung der konkreten Belastung.

Für die Kohlendioxidkostenaufteilung folgt daraus weder ein verfassungsrechtlicher Anspruch auf vollständige Umlage noch eine unbegrenzte Befugnis des Gesetzgebers, Kosten unabhängig von Einflussmöglichkeiten zuzuweisen. Maßgeblich bleibt das Zusammenspiel von Verteilungsmaßstab, Belastungsintensität und Korrekturmechanismen.

Verfassungsrechtliche Kritik ist kein Unwirksamkeitsnachweis

Die Behauptung „CO₂-Abgabe für Vermieter verfassungswidrig“ bezeichnet zunächst eine rechtliche These. Sie ist nicht mit einer allgemein verbindlichen gerichtlichen Beanstandung des Gesetzes gleichzusetzen.

Auch ein Urteil über eine fehlerhafte Heizkostenabrechnung muss keine Aussage über die Verfassungsmäßigkeit der gesetzlichen Aufteilung enthalten. Das Gericht kann etwa eine falsche Wohnfläche, unzutreffende Emissionsdaten oder eine unterlassene Vermieterbeteiligung beanstanden und dabei gerade von der Anwendbarkeit des Gesetzes ausgehen.

Selbst bei einer verfassungsgerichtlichen Beanstandung hängen die Folgen vom konkreten Entscheidungsausspruch ab. Nicht jede festgestellte Verfassungswidrigkeit führt unterschiedslos zur rückwirkenden Nichtigkeit sämtlicher betroffener Abrechnungen. Aussagen über Rückzahlungen oder eine allgemeine Befreiung von Kosten bedürften deshalb einer gesonderten rechtlichen Grundlage.

Typische Fallkonstellationen

Zentrale Heizungsanlage im Wohngebäude

Bei einer zentralen Heizungsanlage beschafft regelmäßig der Vermieter den Brennstoff oder die Wärme. Die erfassten Kohlendioxidkosten sind nach den gesetzlichen Vorgaben zu ermitteln und aufzuteilen. Der Vermieteranteil darf nicht als gewöhnlicher Bestandteil der Heizkosten vollständig auf die Mieter übertragen werden.

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel verdeutlicht die Wirkung: Die maßgeblichen Kohlendioxidkosten eines Gebäudes betragen 1.000 Euro. Der gesetzlich ermittelte Emissionswert liegt bei 34 Kilogramm je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Nach der Anlage zum CO₂KostAufG fällt dieser Wert in die Stufe von 32 bis unter 37 Kilogramm. Der reguläre Vermieteranteil beträgt dort 50 Prozent.

Unter der ausdrücklichen Annahme, dass keine Sonderregelung eingreift, verbleiben damit 500 Euro beim Vermieter. Die übrigen 500 Euro bilden den auf die Mieterseite entfallenden Kohlendioxidkostenanteil. Dessen Zuordnung zu einzelnen Nutzern richtet sich zusätzlich nach den anwendbaren Abrechnungsvorschriften.

Bei zentraler Versorgung ist die gesetzliche Aufteilung grundsätzlich Bestandteil der Abrechnung. Sie hängt nicht davon ab, dass jeder Mieter zuvor einen gesonderten Erstattungsantrag stellt.

Gasetagenheizung mit eigenem Liefervertrag des Mieters

Hat der Mieter einen eigenen Gasliefervertrag, bezahlt er die Kohlendioxidkosten zunächst gegenüber seinem Lieferanten. Für Wohngebäude sieht § 6 CO₂KostAufG unter seinen Voraussetzungen einen Erstattungsanspruch gegen den Vermieter vor.

Der Vermieter kann eine Beteiligung daher nicht allein damit ablehnen, dass er am Liefervertrag nicht beteiligt ist. Die Selbstversorgung des Mieters ist gerade eine gesetzlich geregelte Fallgestaltung.

Für die Berechnung werden insbesondere die Lieferabrechnung, die ausgewiesenen Kohlendioxidkosten, die maßgeblichen Emissionsdaten und die erforderlichen Flächenangaben benötigt. Soweit ein Brennstoff auch für andere Zwecke eingesetzt wird, ist außerdem die gesetzlich maßgebliche Abgrenzung zu beachten.

Anders als bei zentraler Versorgung muss der Mieter hier selbst auf die Geltendmachung seines Anspruchs achten. Die besondere Frist und die vorgeschriebene Textform sind eigenständige Voraussetzungen, die nicht durch die bloße Existenz einer Lieferrechnung erfüllt werden.

Denkmalgeschütztes Gebäude

Denkmalschutz kann energetische Verbesserungen rechtlich beschränken. § 9 CO₂KostAufG berücksichtigt bestimmte öffentlich-rechtliche Vorgaben, die einer wesentlichen energetischen Verbesserung des Gebäudes oder einer wesentlichen Verbesserung der Wärme- und Warmwasserversorgung entgegenstehen.

Der Denkmalstatus allein beantwortet jedoch nicht sämtliche Voraussetzungen. Zu prüfen ist, welche konkreten Maßnahmen durch verbindliche Vorgaben verhindert oder eingeschränkt werden und welche Verbesserungen weiterhin möglich sind.

Eine pauschale Berufung auf das Baualter oder eine erhaltenswerte Fassade reicht deshalb nicht aus. Umgekehrt darf eine tatsächlich bestehende öffentlich-rechtliche Beschränkung nicht allein deshalb unberücksichtigt bleiben, weil theoretisch irgendeine andere Maßnahme denkbar erscheint. Maßgeblich ist die gesetzlich geforderte wesentliche Verbesserung des jeweiligen Bereichs.

Die Bewertung benötigt regelmäßig objektbezogene Unterlagen. Dazu können denkmalrechtliche Vorgaben, behördliche Entscheidungen und nachvollziehbare Angaben zu den betroffenen Verbesserungsmöglichkeiten gehören.

Eigentumswohnung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Bei vermietetem Wohnungseigentum besteht eine zusätzliche Entscheidungsebene. Maßnahmen an der Gebäudehülle oder an einer gemeinschaftlichen Heizungsanlage unterliegen häufig der gemeinschaftlichen Verwaltung. Der einzelne Wohnungseigentümer kann sie daher nicht ohne Weiteres allein veranlassen.

Diese beschränkte individuelle Entscheidungsbefugnis führt aber nicht automatisch zum Wegfall seines mietrechtlichen Vermieteranteils. Interne Mehrheitsverhältnisse oder Schwierigkeiten bei der Beschlussfassung sind nicht ohne Weiteres öffentlich-rechtliche Beschränkungen im Sinne von § 9 CO₂KostAufG.

Auch die Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft und die Abrechnung gegenüber dem Mieter sind rechtlich zu unterscheiden. Angaben aus der gemeinschaftlichen Abrechnung können eine wichtige Grundlage sein. Sie müssen jedoch für das konkrete Mietverhältnis anhand der mietrechtlichen Anforderungen verwendet und gegebenenfalls ergänzt werden.

Rechtsfolgen, Ausnahmen und wirtschaftliche Risiken

Gesetzliche Entlastung bei öffentlich-rechtlichen Beschränkungen

§ 9 CO₂KostAufG enthält eine wichtige Korrektur des regulären Verteilungsschlüssels. Stehen öffentlich-rechtliche Vorgaben einer wesentlichen energetischen Verbesserung des Gebäudes oder einer wesentlichen Verbesserung der Wärme- und Warmwasserversorgung entgegen, wird der reguläre Vermieteranteil unter den gesetzlichen Voraussetzungen um die Hälfte gekürzt.

Sind beide Verbesserungsbereiche in der gesetzlich vorausgesetzten Weise beschränkt, sieht die Vorschrift einen weitergehenden Entfall der Vermieterbeteiligung vor. Die zugrunde liegenden Kohlendioxidkosten entfallen dadurch nicht. Geändert wird ihre Verteilung im Mietverhältnis.

Als gesetzlich relevante Fallgruppen kommen insbesondere denkmalschutzrechtliche Beschränkungen, bestimmte Erhaltungsvorgaben sowie öffentlich-rechtliche Anschluss- und Benutzungszwänge in Betracht. Entscheidend bleibt die konkrete rechtliche Wirkung. Das Vorliegen einer dieser Bezeichnungen ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls.

Die Voraussetzungen muss der Vermieter nachweisen, wenn er sich auf die Entlastung beruft. Fehlende Liquidität, hohe Investitionskosten oder eine ungünstige Wirtschaftlichkeitsrechnung sind nicht schon als solche öffentlich-rechtliche Beschränkungen. Aus § 9 CO₂KostAufG ergibt sich daher kein allgemeiner Härtefallvorbehalt für jede wirtschaftlich schwierige Situation.

Abrechnungsfehler und Kürzungsrecht

§ 5 Abs. 5 CO₂KostAufG sieht bei bestimmten Pflichtverletzungen ein Kürzungsrecht des Mieters vor. Erfasst werden die unterlassene Bestimmung des auf den Mieter entfallenden Kohlendioxidkostenanteils und der fehlende Ausweis der gesetzlich verlangten Informationen in der Heizkostenabrechnung.

Die Kürzung beträgt drei Prozent des gemäß der Heizkostenabrechnung auf den Mieter entfallenden Heizkostenanteils. Bemessungsgrundlage sind damit nicht lediglich die Kohlendioxidkosten. Die gesetzliche Bezugnahme auf den Heizkostenanteil ist für die Berechnung wesentlich.

Nicht jeder denkbare Rechenfehler lässt sich ohne weitere Prüfung diesem besonderen Kürzungstatbestand zuordnen. Zu unterscheiden sind insbesondere das Fehlen der gesetzlich vorgeschriebenen Angaben und eine inhaltlich unzutreffende Berechnung bei vorhandenen Angaben.

Daneben können Rechte wegen unberechtigter Kostenansätze oder Verstöße gegen andere Abrechnungsvorschriften bestehen. Ob und in welchem Umfang mehrere Rechte nebeneinander eingreifen, muss anhand ihrer jeweiligen Voraussetzungen und des konkreten Fehlers geprüft werden. Eine pauschale Addition beliebiger Kürzungsquoten ist nicht sachgerecht.

Risiken eigenmächtiger Zahlungsverweigerung

Verfassungsrechtliche Zweifel beseitigen bestehende Zahlungspflichten nicht von selbst. Verweigert ein Vermieter eine geschuldete Erstattung, können Zahlungsansprüche und bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen Verzugsfolgen entstehen. Kürzt ein Mieter ohne ausreichende Grundlage, können umgekehrt Zahlungsrückstände entstehen.

Dabei ist zwischen der laufenden Miete, einer Betriebskostennachforderung und einem gesonderten Erstattungsanspruch zu unterscheiden. Aufrechnung, Zurückbehaltung und gesetzliche Kürzung sind unterschiedliche rechtliche Instrumente. Für jedes gelten eigene Voraussetzungen.

Insbesondere darf ein Streit über eine einzelne Kohlendioxidkostenposition nicht ohne Weiteres auf sämtliche laufenden Mietzahlungen übertragen werden. Die rechtliche Tragweite eines Rückstands hängt unter anderem von seiner Höhe, Dauer und Ursache ab. Allgemeine Aussagen über ein sofortiges Kündigungsrecht oder dessen vollständigen Ausschluss wären deshalb nicht belastbar.

Verfahren und Fristen

Prüfung einer Betriebskostenabrechnung

Für vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen bei Wohnraum gelten die Abrechnungsregeln des § 556 Abs. 3 BGB. Der Vermieter muss dem Mieter die Abrechnung grundsätzlich spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen. Maßgeblich ist nicht lediglich, wann die Abrechnung intern erstellt oder zur Post gegeben wurde.

Nach Ablauf dieser Frist ist eine Nachforderung grundsätzlich ausgeschlossen. Das Gesetz enthält eine Ausnahme, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Ein Abrechnungsguthaben des Mieters wird durch den Ausschluss verspäteter Vermieternachforderungen nicht beseitigt.

Einwendungen des Mieters sind grundsätzlich spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Auch insoweit besteht eine gesetzliche Ausnahme bei fehlendem Vertretenmüssen der Verspätung.

Diese Fristen sind von der Verjährung zu unterscheiden. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt nach § 195 BGB drei Jahre; ihr Beginn richtet sich grundsätzlich nach § 199 BGB. Welche Frist für welchen Anspruch Bedeutung hat, ist gesondert zu prüfen. Die wohnraummietrechtlichen Ausschlussregeln lassen sich außerdem nicht undifferenziert auf Gewerbemietverhältnisse übertragen.

Besondere Frist bei Eigenversorgung

Für den Erstattungsanspruch nach § 6 CO₂KostAufG muss der Mieter seinen Anspruch innerhalb von zwölf Monaten ab dem Zeitpunkt geltend machen, in dem der Brennstoff- oder Wärmelieferant die Lieferung ihm gegenüber abgerechnet hat. Die gesetzlich vorgeschriebene Form ist die Textform.

Eine E-Mail kann die Anforderungen des § 126b BGB grundsätzlich erfüllen. Erforderlich ist insbesondere eine lesbare Erklärung, in der die erklärende Person genannt ist und die auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird. Eine eigenhändige Unterschrift ist für die Textform nicht erforderlich.

Die Erklärung sollte den Erstattungsanspruch, den betroffenen Lieferzeitraum und die zugehörige Rechnung eindeutig erkennen lassen. Die erforderlichen Berechnungsgrundlagen sollten nachvollziehbar beigefügt oder bezeichnet werden. Für die Fristwahrung ist außerdem der rechtzeitige Zugang der Erklärung beim Vermieter von Bedeutung.

Die anschließende Abwicklung richtet sich nach den besonderen gesetzlichen Vorgaben zur Verrechnung im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung beziehungsweise zur Auszahlung. Geltendmachungsfrist und Erfüllungszeitpunkt sind daher nicht gleichzusetzen. Eine allgemeine dreijährige Verjährungsfrist ersetzt die besondere zwölfmonatige Geltendmachungsfrist nicht.

Zivilgerichtlicher Rechtsschutz und Verfassungsprüfung

Streitigkeiten über Ansprüche aus Wohnraummietverhältnissen fallen nach § 23 Nr. 2a GVG grundsätzlich unabhängig vom Streitwert in die sachliche Zuständigkeit der Amtsgerichte. Gegenstand können beispielsweise Erstattungsansprüche, Rückforderungen oder streitige Betriebskostennachforderungen sein.

Ein Fachgericht darf ein nachkonstitutionelles förmliches Gesetz nicht allein aufgrund eigener verfassungsrechtlicher Zweifel unangewendet lassen. Ist es von der Verfassungswidrigkeit einer entscheidungserheblichen gesetzlichen Regelung überzeugt, ist das Verfahren der konkreten Normenkontrolle nach Art. 100 Abs. 1 GG zu beachten.

Eine Partei kann entsprechende Bedenken vortragen und eine Vorlage anregen. Sie kann die Vorlage jedoch nicht allein durch einen Antrag erzwingen. Zunächst muss insbesondere feststehen, dass die Gültigkeit der beanstandeten Norm für die Entscheidung tatsächlich erheblich ist.

Für eine Verfassungsbeschwerde gelten unter anderem § 90 BVerfGG und § 93 BVerfGG. Rechtswegerschöpfung, Subsidiarität, Beschwerdebefugnis und die jeweils einschlägige Frist sind gesondert zu prüfen. Die Verfassungsbeschwerde eröffnet keine allgemeine zusätzliche Tatsacheninstanz und ersetzt nicht die rechtzeitige Wahrnehmung der Rechte im fachgerichtlichen Verfahren.

Praktische Handlungsschritte

Unterlagen und Berechnung systematisch prüfen

Eine belastbare Prüfung beginnt mit dem konkreten Anwendungsbereich und den Abrechnungsdaten. Zunächst ist zu klären, welche Energieversorgung vorliegt, welche Gebäudekategorie maßgeblich ist und welchem Zeitraum die abgerechneten Kosten zugeordnet werden müssen.

Anschließend sind insbesondere folgende Unterlagen und Angaben abzugleichen:

• Brennstoff- oder Wärmerechnungen mit den ausgewiesenen Kohlendioxidkosten;
• Abrechnungs- und Lieferzeiträume;
• Emissionsmengen und verwendete Berechnungsgrundlagen;
• maßgebliche Wohnflächen bei Anwendung des Stufenmodells;
• Einstufung und daraus abgeleitete Beteiligungsquote;
• gegebenenfalls Nachweise öffentlich-rechtlicher Beschränkungen.

§ 3 CO₂KostAufG enthält Informationspflichten bei der Lieferung von Brennstoffen oder Wärme. Die entsprechenden Angaben dienen als wesentliche Grundlage der weiteren Abrechnung. Widersprüche zwischen Lieferrechnung, Dienstleisterauswertung und Heizkostenabrechnung sollten deshalb nicht durch pauschale Annahmen übergangen werden.

Bei einer Selbstversorgung des Mieters ist zusätzlich zu prüfen, ob sämtliche angesetzten Kosten tatsächlich der erfassten Wärme- und Warmwasserversorgung zuzuordnen sind. Die Lieferrechnung ist eine wichtige Ausgangsunterlage, beantwortet aber nicht notwendig jede Frage des mietrechtlichen Erstattungsanspruchs.

Einwendungen konkret und nachvollziehbar formulieren

Eine Einwendung sollte erkennen lassen, welcher Teil der Abrechnung beanstandet wird. Rechtlich unterscheidet sich der Einwand einer falschen Wohnfläche von der Rüge fehlender Lieferantendaten oder einer unzutreffenden Stufenzuordnung.

Die allgemeine Aussage, das Gesetz sei ungerecht oder verfassungswidrig, ersetzt diese Konkretisierung nicht. Insbesondere kann sie nicht ohne Weiteres als vorsorgliche Geltendmachung sämtlicher später entdeckter Abrechnungsfehler behandelt werden.

Auch eine Stellungnahme des Vermieters sollte die tatsächliche Berechnung erläutern. Die Beauftragung eines Abrechnungsdienstleisters beseitigt die mietvertragliche Verantwortung für die Abrechnung nicht. Ob ein Fehler des Dienstleisters zusätzliche Ansprüche im Verhältnis zum Vermieter begründet, ist davon zu trennen.

Wer ergänzend einen verfassungsrechtlichen Einwand verfolgen möchte, benötigt eine nachvollziehbare Darstellung der konkreten Belastung und der behaupteten fehlenden Einflussmöglichkeiten. Solche Angaben können die rechtliche Argumentation stützen, bewirken aber noch keine Befreiung von den gesetzlichen Pflichten.

Investitionsentscheidungen getrennt bewerten

Die Beteiligung an Kohlendioxidkosten und eine Verpflichtung zur baulichen Verbesserung sind unterschiedliche Rechtsfragen. Ein hoher Vermieteranteil begründet nach dem CO₂KostAufG nicht unmittelbar die Pflicht, eine bestimmte Dämmmaßnahme vorzunehmen oder eine bestimmte Heizungsanlage einzubauen.

Eigenständige öffentlich-rechtliche Anforderungen an Gebäude und Heizungen können daneben bestehen. Ob sie eingreifen, richtet sich nach den hierfür maßgeblichen Vorschriften und den Umständen des Gebäudes, nicht allein nach seiner Stufe im Kohlendioxidkostenmodell.

Ebenso wenig dürfen die Kosten einer energetischen Verbesserung automatisch vollständig auf Mieter übertragen werden. Für Modernisierungsmaßnahmen, deren Ankündigung und mögliche Mieterhöhungen bestehen eigenständige mietrechtliche Voraussetzungen. Eine wirtschaftliche Bewertung muss daher die laufende CO₂-Kostenbeteiligung, mögliche Investitionspflichten und die begrenzten Möglichkeiten einer Refinanzierung auseinanderhalten.

Offene Streitfragen

Tatsächlicher Verbrauch als Verteilungsmaßstab

Ein zentraler Ansatzpunkt verfassungsrechtlicher Kritik ist die Verbindung von Gebäudeeigenschaften und Nutzerverhalten im tatsächlichen Emissionswert. Ein höherer Verbrauch kann den Vermieteranteil erhöhen, obwohl die Mehrverbräuche nicht ausschließlich auf seinem Verantwortungsbereich beruhen.

Dem steht das Interesse an einem praktikablen und anhand vorhandener Abrechnungsdaten überprüfbaren System gegenüber. Eine vollständig ursachengerechte Aufteilung könnte zusätzliche Messungen, Bewertungsmodelle und Streitigkeiten erforderlich machen.

Verfassungsrechtlich ist daher nicht nur zu fragen, ob der gewählte Maßstab ungenau ist. Entscheidend ist, ob die Ungenauigkeiten innerhalb des zulässigen Typisierungsspielraums bleiben. Hierfür können die Häufigkeit atypischer Fälle, die Belastungsunterschiede und die praktische Verfügbarkeit anderer Maßstäbe bedeutsam sein.

Die bloße Feststellung, dass Mieter das Heizverhalten beeinflussen, beweist somit noch keine Verfassungswidrigkeit. Sie benennt einen Gesichtspunkt, der in die Prüfung des gesetzgeberischen Verteilungskonzepts einzubeziehen ist.

Reichweite der gesetzlichen Ausnahmen

Auslegungsfragen können sich daraus ergeben, wann eine öffentlich-rechtliche Vorgabe einer „wesentlichen“ Verbesserung entgegensteht. Nicht jede rechtliche Anforderung verhindert eine Verbesserung insgesamt. Umgekehrt kann ein Bündel verbindlicher Vorgaben den tatsächlichen Handlungsspielraum erheblich einschränken.

Dabei sind die Verbesserung der Gebäudehülle und die Verbesserung der Wärme- und Warmwasserversorgung getrennt zu betrachten. Diese Unterscheidung ist für das Ausmaß der gesetzlichen Entlastung von Bedeutung.

Die Prüfung darf weder jede Genehmigungspflicht als Ausschluss energetischer Verbesserungen behandeln noch tatsächlich verbindliche Beschränkungen ignorieren. Maßgeblich sind Inhalt, Verbindlichkeit und objektbezogene Wirkung der jeweiligen Vorgabe.

Wie diese Anforderungen in einer besonderen Gebäudekonstellation anzuwenden sind, kann einzelfallabhängig bleiben. Ohne Kenntnis der öffentlich-rechtlichen Grundlagen und der technisch betroffenen Maßnahmen lässt sich eine bestimmte Entlastungsquote nicht zuverlässig zusagen.

Veränderliche Belastungswirkungen

Die wirtschaftliche Bedeutung der Kostenaufteilung hängt unter anderem von den Kohlendioxidkosten, dem Energieverbrauch, dem Zustand des Gebäudes und den realisierbaren Verbesserungsmöglichkeiten ab. Auch eine unveränderte gesetzliche Beteiligungsquote kann deshalb im Zeitverlauf zu unterschiedlichen absoluten Belastungen führen.

Eine steigende Belastung begründet nicht automatisch Verfassungswidrigkeit. Sie kann jedoch für die Angemessenheitsprüfung und für die Frage bedeutsam werden, ob gesetzgeberische Annahmen weiterhin tragfähig sind.

Davon zu unterscheiden ist die rechtspolitische Forderung nach einem anderen Modell. Eine Regelung kann reformbedürftig erscheinen, ohne die verfassungsrechtlichen Grenzen bereits zu überschreiten. Ebenso schließt ihre bisherige Anwendung eine spätere verfassungsrechtliche Überprüfung nicht aus. Maßgeblich bleiben die konkret angegriffene Regelung, ihre tatsächlichen Auswirkungen und der einschlägige Prüfungsmaßstab.

Zusammenfassung

Die sogenannte CO₂-Abgabe für Vermieter ist im hier behandelten Zusammenhang keine eigenständige Vermietersteuer, sondern eine gesetzliche Aufteilung bestimmter Kohlendioxidkosten im Mietverhältnis. Für ihre verfassungsrechtliche Beurteilung sind insbesondere Art. 14 GG, Art. 3 Abs. 1 GG und der Verhältnismäßigkeitsgrundsatz maßgeblich. Art. 20a GG verleiht dem Klimaschutz erhebliches Gewicht, ersetzt aber nicht die Prüfung der konkreten Belastung.

Diskussionsfähige Einwände betreffen vor allem die verbrauchsabhängige Typisierung, begrenzte Einflussmöglichkeiten einzelner Vermieter und die Reichweite gesetzlicher Ausnahmen. Daraus folgt für sich genommen keine verbindlich festgestellte Unwirksamkeit. Der Klimabeschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 24. März 2021 enthält keine Entscheidung über das CO₂KostAufG.

Für die Mietpraxis stehen deshalb zunächst die zutreffende Ermittlung der Kosten, die richtige Gebäudeeinordnung, vollständige Abrechnungsinformationen und die Einhaltung der einschlägigen Fristen im Vordergrund. Öffentlich-rechtliche Verbesserungshindernisse sind konkret nachzuweisen. Bei Selbstversorgung muss der Mieter die besondere Geltendmachungsfrist und die Textform beachten.

Verfassungsrechtliche Einwände können im gerichtlichen Verfahren vorgebracht werden. Sie berechtigen jedoch nicht allein dazu, das Gesetz eigenmächtig unangewendet zu lassen oder sämtliche Zahlungen einzustellen. Ob eine konkrete Abrechnung oder ein Erstattungsanspruch berechtigt ist, muss zunächst anhand der einschlägigen gesetzlichen Voraussetzungen geprüft werden.