Dänisches Ferienhaus mieten: Vertragsrecht, Mängel und Rechtsschutz aus deutscher Sicht

Wer ein dänisches Ferienhaus mieten möchte, schließt häufig einen grenzüberschreitenden Vertrag. Die Buchung kann über eine deutschsprachige Internetseite erfolgen, die Zahlung in Euro und die Kommunikation mit einem deutschen Kundenservice. Daraus folgt jedoch nicht automatisch, dass deutsches Recht gilt oder deutsche Gerichte zuständig sind. Entscheidend sind insbesondere die Vertragsparteien, die rechtliche Einordnung des Angebots und die Gestaltung der Buchung.

Praktisch relevant werden diese Unterschiede, wenn das Ferienhaus Mängel aufweist, zusätzliche Energiekosten verlangt werden, eine Stornierung notwendig wird oder die Kaution nicht zurückgezahlt wird. Dann ist zunächst zu klären, gegen wen sich ein Anspruch richtet, welches Recht ihn bestimmt und vor welchem Gericht er durchgesetzt werden kann.

Der folgende Beitrag erläutert die Ferienhausbuchung aus deutscher rechtlicher Perspektive. Im Mittelpunkt stehen das Bürgerliche Gesetzbuch sowie die europäischen Regeln über das anwendbare Recht und die internationale gerichtliche Zuständigkeit. Die Darstellung deutscher Anspruchsgrundlagen steht jeweils unter dem Vorbehalt, dass deutsches Sachrecht tatsächlich anwendbar ist. Eine umfassende Darstellung des dänischen Vertrags- und Mietrechts ist damit nicht verbunden.

Begriffsklärung: Welche Vertragsart liegt vor?

Unmittelbare Miete eines Ferienhauses

Überlässt ein Eigentümer oder ein anderer Anbieter ein bestimmtes Ferienhaus gegen Entgelt für einen festgelegten Zeitraum, liegt bei Anwendung deutschen Rechts grundsätzlich ein Mietvertrag nach § 535 BGB nahe. Kennzeichnend ist die zeitweise Gebrauchsüberlassung einer Sache. Der Vermieter muss nicht selbst Eigentümer sein; entscheidend ist zunächst, welche vertragliche Verpflichtung er gegenüber dem Gast übernimmt.

Eine möblierte Ausstattung, die Bereitstellung von Bettwäsche oder eine abschließende Reinigung führen nicht zwangsläufig zu einer anderen Einordnung. Entscheidend bleibt das Gesamtbild der geschuldeten Leistungen. Die Bezeichnungen „Urlaubsvertrag“, „Ferienhausvertrag“ oder „Reisebuchung“ sind für sich genommen nicht ausschlaggebend.

Ferienunterkünfte dienen typischerweise einem vorübergehenden Aufenthalt. Soweit Wohnraummietrecht anwendbar ist, sind die besonderen Regeln für Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch zu beachten. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB nimmt solche Mietverhältnisse von bestimmten Vorschriften, insbesondere Teilen des Kündigungs- und Mieterschutzes, aus. Daraus folgt allerdings nicht, dass sämtliche wohnraummietrechtlichen Vorschriften ausgeschlossen wären. Die genaue Reichweite ist für die jeweils betroffene Norm gesondert zu bestimmen.

Vermittlung durch Agenturen und Plattformen

Eine Buchungsplattform kann lediglich den Abschluss eines Vertrags zwischen dem Gast und dem Vermieter vermitteln. Sie kann aber auch selbst als Vertragspartner auftreten. Maßgeblich sind insbesondere die Buchungsbestätigung, die Vertragsbedingungen und die Darstellung des Angebots aus Sicht eines verständigen Kunden.

Dass eine Plattform den Gesamtpreis einzieht, beweist noch nicht, dass sie Vermieterin ist. Umgekehrt entscheidet ein isolierter Hinweis auf eine Vermittlerrolle nicht zwingend über die rechtliche Einordnung, wenn der übrige Buchungsvorgang ein anderes Vertragsverständnis nahelegt. Auch eine Agentur kann eigene Leistungen schulden, ohne selbst die Unterkunft zu vermieten.

Die Unterscheidung hat erhebliche Folgen: Für einen Defekt der Heizungsanlage haftet nicht ohne Weiteres der bloße Vermittler. Dieser kann jedoch wegen eigener Pflichtverletzungen verantwortlich sein, etwa bei einer fehlerhaften Bearbeitung der Buchung oder unzutreffenden eigenen Angaben. Dafür müssen die Voraussetzungen eines gegen ihn gerichteten Anspruchs gesondert vorliegen.

Ferienhaus als Teil einer Pauschalreise

Ein Ferienhausaufenthalt kann Bestandteil einer Pauschalreise nach § 651a BGB sein. Dafür muss grundsätzlich eine Gesamtheit von mindestens zwei verschiedenen Arten von Reiseleistungen für dieselbe Reise vorliegen. Unterkunft und Personenbeförderung sind typische unterschiedliche Reiseleistungsarten. Ob die konkrete Zusammenstellung eine Pauschalreise bildet, hängt zusätzlich von den gesetzlichen Buchungs- und Vertragsvoraussetzungen ab.

Die Vermietung eines Hauses mit Endreinigung bildet dagegen nicht allein deshalb eine Pauschalreise. Leistungen, die ihrem Wesen nach Bestandteil der Unterkunft sind, stellen nicht ohne Weiteres eine zusätzliche Reiseleistungsart dar. Auch die Kombination mit einer touristischen Zusatzleistung genügt nicht in jedem Fall.

Diese Abgrenzung ist wesentlich, weil sich Mängelrechte bei einer Pauschalreise gegen den Reiseveranstalter richten können. Die §§ 651i ff. BGB enthalten dafür ein eigenständiges System aus Abhilfe, Minderung, Kündigung und Schadensersatz. Eine einzelne Unterkunft wird nicht schon dadurch zur Pauschalreise, dass ein Unternehmen sie unter einer touristischen Marke anbietet.

Rechtlicher Rahmen: Wann gilt deutsches Recht?

Vertragsstatut und Gerichtsstand sind getrennte Fragen

Das anwendbare Recht bestimmt, welche materiellen Ansprüche bestehen. Die internationale Zuständigkeit beantwortet dagegen, welches staatliche Gericht entscheiden darf. Ein deutsches Gericht kann dänisches Recht anwenden müssen. Ebenso begründet eine Vereinbarung deutschen Rechts nicht automatisch die Zuständigkeit deutscher Gerichte.

Aus Sicht eines deutschen Gerichts richtet sich das auf vertragliche Schuldverhältnisse anzuwendende Recht grundsätzlich nach der Rom-I-Verordnung. Dänemark ist an diese Verordnung nicht gebunden. Das hindert ein deutsches Gericht jedoch nicht daran, sie auf einen Vertrag mit dänischem Bezug anzuwenden: Nach Art. 2 Rom-I-Verordnung ist das danach bestimmte Recht unabhängig davon anzuwenden, ob es das Recht eines Mitgliedstaats ist.

Ein dänisches Gericht bestimmt das anwendbare Recht dagegen nach den für Dänemark geltenden kollisionsrechtlichen Regeln. Die nachfolgend erläuterte Anwendung der Rom-I-Verordnung darf deshalb nicht ohne Weiteres auf ein Verfahren vor einem dänischen Gericht übertragen werden.

Rechtswahl in den Vertragsbedingungen

Nach Art. 3 Rom-I-Verordnung können die Parteien grundsätzlich das auf ihren Vertrag anwendbare Recht wählen. Eine Klausel kann beispielsweise deutsches oder dänisches Recht vorsehen.

Ob eine solche Klausel wirksam vereinbart wurde und welche Reichweite sie hat, bedarf einer eigenständigen Prüfung. Die bloße Abrufbarkeit von Vertragsbedingungen auf einer Internetseite genügt nicht in jedem Fall, um deren Einbeziehung nachzuweisen. Außerdem beseitigt eine Rechtswahl nicht sämtliche zwingenden gesetzlichen Vorgaben. Je nach Sachverhalt können besondere Schutzbestimmungen und Eingriffsnormen maßgeblich bleiben.

Nicht richtig wäre allerdings die pauschale Annahme, deutsche Urlauber könnten unabhängig von der Vertragsgestaltung immer sämtliche deutschen Verbraucherschutzvorschriften beanspruchen. Gerade bei Ferienunterkünften bestehen Ausnahmen vom allgemeinen kollisionsrechtlichen Verbraucherschutz. Auch die Wirksamkeit einer Rechtswahlklausel ist daher im Zusammenhang mit der Vertragsart und den einschlägigen Kollisionsnormen zu beurteilen.

Ohne Rechtswahl: Bedeutung des Grundstücksorts

Für Verträge über die Miete unbeweglicher Sachen verweist Art. 4 Abs. 1 Buchst. c Rom-I-Verordnung grundsätzlich auf das Recht des Staates, in dem die Sache liegt. Bei einem Ferienhaus in Dänemark führt dies regelmäßig zu dänischem Recht.

Eine besondere Ausnahme enthält Art. 4 Abs. 1 Buchst. d Rom-I-Verordnung: Bei einer vorübergehenden privaten Nutzung für höchstens sechs aufeinanderfolgende Monate ist unter den dort genannten Voraussetzungen das Recht am gewöhnlichen Aufenthalt des Vermieters maßgeblich. Erforderlich ist insbesondere, dass der Mieter eine natürliche Person ist und seinen gewöhnlichen Aufenthalt in demselben Staat wie der Vermieter hat.

Mietet eine gewöhnlich in Deutschland lebende Privatperson ein dänisches Haus von einem ebenfalls gewöhnlich in Deutschland ansässigen Vermieter, kann deshalb deutsches Recht maßgeblich sein. Entscheidend ist nicht die Staatsangehörigkeit. Für Unternehmen enthält die Verordnung besondere Regeln zur Bestimmung des gewöhnlichen Aufenthalts. Zudem bleiben die weiteren Korrekturregeln der Verordnung bei außergewöhnlichen Sachverhalten zu berücksichtigen.

Grenzen des Verbraucheranknüpfungspunkts

Art. 6 Rom-I-Verordnung schützt Verbraucher unter bestimmten Voraussetzungen durch eine Anknüpfung an ihren gewöhnlichen Aufenthalt. Dazu gehört insbesondere, dass der Unternehmer seine Tätigkeit in diesem Staat ausübt oder auf diesen Staat ausrichtet und der Vertrag in den Bereich dieser Tätigkeit fällt.

Bei Ferienhausbuchungen ist jedoch Art. 6 Abs. 4 Rom-I-Verordnung zu berücksichtigen. Die allgemeine Verbraucherregel gilt grundsätzlich nicht für die dort erfassten Mietverträge über unbewegliche Sachen; für bestimmte Teilzeitnutzungsrechte besteht eine Ausnahme von diesem Ausschluss. Auch Dienstleistungen, die dem Verbraucher ausschließlich außerhalb seines Aufenthaltsstaats erbracht werden müssen, können ausgenommen sein.

Eine deutschsprachige Internetseite oder gezielte Werbung in Deutschland beantwortet die Frage des anwendbaren Rechts deshalb nicht allein. Vermittlungsverträge, Pauschalreiseverträge und reine Mietverträge können kollisionsrechtlich unterschiedlich zu behandeln sein. Bei mehreren Verträgen innerhalb eines Buchungsvorgangs kann für jeden Vertrag eine eigene Prüfung erforderlich werden.

Internationale Zuständigkeit und Rechtsprechungslinien

Ausschließlicher Gerichtsstand bei Grundstücksmiete

Für die gerichtliche Zuständigkeit ist im Verhältnis zwischen Deutschland und Dänemark das europäische Zuständigkeitsregime einschließlich des besonderen Abkommens mit Dänemark zu beachten. Die einschlägigen Regeln der Brüssel-Ia-Verordnung sind aufgrund dieser besonderen völkerrechtlichen Einbindung auch im Verhältnis zu Dänemark relevant.

Art. 24 Nr. 1 Brüssel-Ia-Verordnung sieht für Verfahren, welche die Miete unbeweglicher Sachen zum Gegenstand haben, grundsätzlich eine ausschließliche Zuständigkeit der Gerichte des Belegenheitsstaats vor. Bei einer reinen Ferienhausmiete kann deshalb eine Klage in Dänemark erforderlich sein. Die Regel betrifft nicht nur die Herausgabe oder Räumung, sondern kann auch Streitigkeiten über unmittelbar mietvertragliche Pflichten erfassen.

Für eine vorübergehende private Nutzung von höchstens sechs aufeinanderfolgenden Monaten besteht eine begrenzte zusätzliche Zuständigkeit der Gerichte des Mitgliedstaats, in dem der Beklagte seinen Wohnsitz hat. Voraussetzung ist insbesondere, dass der Mieter eine natürliche Person ist und Eigentümer sowie Mieter ihren Wohnsitz in demselben Mitgliedstaat haben.

Diese Regel darf nicht mit der Ausnahme zum anwendbaren Recht verwechselt werden. Die Voraussetzungen ähneln sich, knüpfen aber unter anderem an unterschiedliche Personen und unterschiedliche Aufenthaltsmerkmale an.

Zusammengesetzte Ferienhausleistungen

Die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs unterscheidet zwischen einer Grundstücksmiete und einem umfassenderen Vertrag über touristische Leistungen. Entscheidend ist nicht allein, dass der Kunde eine Unterkunft nutzen darf.

Im Urteil vom 27. Januar 2000, Rechtssache C-8/98, „Dansommer“, behandelte der Gerichtshof die ausschließliche Zuständigkeit im Zusammenhang mit einem Ferienhausmietvertrag. Die Entscheidung betraf die entsprechende Vorschrift des damaligen europäischen Zuständigkeitsübereinkommens. Sie zeigt insbesondere, dass die Einschaltung eines gewerblichen Vermittlers den mietrechtlichen Charakter eines Vertrags nicht automatisch beseitigt.

Im Urteil vom 16. November 2023, Rechtssache C-497/22, „Roompot Service“, befasste sich der Gerichtshof mit der kurzfristigen Überlassung eines Ferienbungalows in einem Ferienpark und einem Bündel zusätzlicher Leistungen. Ein solches Gesamtangebot kann nach der Entscheidung außerhalb des ausschließlichen Mietgerichtsstands liegen.

Daraus folgt keine allgemeine Regel, wonach jede Reinigung oder Schlüsselübergabe bereits ausreicht, um Art. 24 Nr. 1 Brüssel-Ia-Verordnung auszuschließen. Erforderlich bleibt eine Gesamtwürdigung des Vertrags unter Berücksichtigung der vom Gerichtshof entwickelten Abgrenzung.

Verbrauchergerichtsstand und Gerichtsstandsklauseln

Greift keine ausschließliche Zuständigkeit ein, können die besonderen Verbrauchergerichtsstände nach Art. 17 ff. Brüssel-Ia-Verordnung relevant werden. Bei Vorliegen ihrer Voraussetzungen kann ein Verbraucher den unternehmerischen Vertragspartner an seinem eigenen Wohnsitz verklagen. Bei einem Vertrag mit einem tatsächlich privat handelnden Vermieter besteht diese Möglichkeit nicht allein wegen der Verbrauchereigenschaft des Mieters.

Eine Klausel wie „Gerichtsstand ist ausschließlich Kopenhagen“ ist daher weder stets wirksam noch stets unwirksam. Zunächst muss feststehen, welches Zuständigkeitsregime gilt. Ausschließliche gesetzliche Zuständigkeiten sowie die besonderen Grenzen von Gerichtsstandsvereinbarungen mit Verbrauchern sind zu beachten.

Die bloße Erreichbarkeit einer ausländischen Internetseite reicht für die Ausrichtung einer Tätigkeit auf Deutschland nicht aus. Eine gezielte Ansprache deutscher Kunden kann dagegen dafür sprechen. Sprache, Buchungsmöglichkeiten und weitere Umstände sind gemeinsam zu würdigen; ein einzelnes Merkmal entscheidet nicht zwangsläufig.

Buchung, Leistungsbeschreibung und Preisgestaltung

Zustandekommen und Inhalt des Vertrags

Bei Anwendung deutschen Rechts bestimmen grundsätzlich die §§ 145 ff. BGB den Vertragsschluss. Nicht jedes online angezeigte Ferienhausangebot ist bereits ein verbindliches Vertragsangebot. Häufig gibt der Kunde zunächst eine Buchungserklärung ab, die der Anbieter noch annehmen muss.

Eine automatische Eingangsbestätigung ist nicht zwingend die Annahme. Ihr konkreter Inhalt entscheidet. Ebenso ist zu prüfen, welche Bedeutung eine Zahlungsaufforderung, eine Reservierungsbestätigung oder eine gesonderte Buchungsbestätigung im jeweiligen Buchungssystem hat.

Bei entgeltlichen Verbraucherverträgen im elektronischen Geschäftsverkehr können außerdem die Anforderungen des § 312j BGB relevant sein. Insbesondere muss bei einem entsprechend gestalteten Bestellvorgang die Zahlungspflicht eindeutig bestätigt werden. Welche Informations- und Gestaltungspflichten bestehen, hängt auch hier vom Vertragstyp und vom gesetzlichen Anwendungsbereich ab.

Für den späteren Leistungsumfang sind die vereinbarten Eigenschaften zentral: Anzahl der Schlafplätze, Lage, Heizung, Internetzugang, Barrierefreiheit, Haustiererlaubnis und Nutzbarkeit besonderer Einrichtungen. Allgemeine Werbeaussagen sind von konkreten Leistungszusagen zu unterscheiden. Auch Bilder können für die Auslegung Bedeutung haben, begründen aber nicht unabhängig von ihrem Zusammenhang jede denkbare Eigenschaft.

Gesamtpreis und variable Nebenkosten

Bei Angeboten an Verbraucher können insbesondere die Preisangabenverordnung und gesetzliche Informationspflichten einschlägig sein. Deren Anwendbarkeit auf das Angebot eines ausländischen Unternehmens ist gesondert zu prüfen; sie ergibt sich nicht allein aus der Staatsangehörigkeit des Kunden.

Nach § 3 PAngV ist im Anwendungsbereich der Vorschrift grundsätzlich der Gesamtpreis anzugeben. Obligatorische und im Voraus berechenbare Kosten dürfen nicht beliebig aus dem angegebenen Preis herausgelöst werden. Dies kann insbesondere eine zwingend zu zahlende Endreinigung betreffen.

Verbrauchsabhängige Kosten für Strom, Wasser oder Heizung lassen sich dagegen häufig nicht schon bei der Buchung abschließend beziffern. Dann kommt es auf nachvollziehbare Informationen zu den zusätzlichen Kosten und ihrer Berechnung an. Rechtlich problematisch können unklare Verbrauchspreise, nicht erläuterte Pauschalen und nachträglich eingeführte obligatorische Entgelte sein.

Eine fehlerhafte Preisangabe beantwortet allerdings noch nicht abschließend, welcher zivilrechtliche Zahlungsanspruch besteht. Dafür sind zusätzlich der vereinbarte Vertragsinhalt und die jeweils einschlägigen Rechtsfolgen zu prüfen.

Allgemeine Geschäftsbedingungen und Kaution

Bei Anwendung deutschen Rechts unterliegen vorformulierte Vertragsbedingungen insbesondere der Kontrolle nach §§ 305 ff. BGB. Intransparente oder unangemessen benachteiligende Klauseln können nach § 307 BGB unwirksam sein. Daneben sind die besonderen Klauselverbote zu berücksichtigen, soweit sie auf den jeweiligen Vertrag anwendbar sind.

Dies ist etwa bei pauschalen Haftungsverschiebungen, unbestimmten Nachberechnungsrechten oder weitreichenden Haftungsausschlüssen relevant. Eine formularmäßige Klausel kann nicht ohne rechtliche Grenzen jedes Risiko auf den Feriengast übertragen.

Eine vertragliche Kaution benötigt eine entsprechende Vereinbarung. Die besonderen Vorgaben des § 551 BGB sind zu prüfen, wenn deutsches Wohnraummietrecht einschlägig ist. Sie werden durch § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht allgemein ausgeschlossen. Bei anders einzuordnenden touristischen Verträgen kann die Beurteilung abweichen.

Für einen Kautionseinbehalt muss ein vom Sicherungszweck erfasster Grund bestehen. Wann abzurechnen und zurückzuzahlen ist, hängt von der Vereinbarung, offenen gesicherten Forderungen und den Umständen ab. Eine allgemein für alle Ferienhausbuchungen geltende kurze Rückzahlungsfrist lässt sich nicht angeben.

Mängel und Rechte bei Anwendung deutschen Rechts

Was gilt als erheblicher Unterkunftsmangel?

Ein Mangel liegt im Mietrecht insbesondere vor, wenn der tatsächliche Zustand vom geschuldeten Zustand abweicht und dadurch die Eignung zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert ist. Maßgeblich sind die Vereinbarung und der Vertragszweck.

Ein Heizungsausfall während einer kalten Jahreszeit, eine unbenutzbare Toilette oder weniger nutzbare Schlafplätze als vereinbart können relevante Mängel darstellen. Auch ein verbindlich zugesagter, aber nicht nutzbarer Pool kann Bedeutung haben. Bei Lärm oder Beeinträchtigungen aus der Umgebung kommt es ebenfalls darauf an, welcher Zustand vertraglich geschuldet ist.

Nicht jede Enttäuschung begründet einen Anspruch. Wer eine ausdrücklich als abgelegen beschriebene Unterkunft bucht, kann ihre Abgeschiedenheit nicht ohne Weiteres später beanstanden. Unerhebliche Beeinträchtigungen bleiben nach § 536 Abs. 1 BGB bei der Mietminderung außer Betracht. Für eine Kündigung gelten wiederum strengere Voraussetzungen als für eine Minderung.

Minderung, Abhilfe und Schadensersatz

Nach § 536 BGB ist die Miete bei einer nicht nur unerheblichen Einschränkung der vertragsgemäßen Gebrauchstauglichkeit grundsätzlich kraft Gesetzes herabgesetzt. Die Höhe hängt insbesondere von Intensität und Dauer der Beeinträchtigung ab. Für Ferienhäuser existiert keine allgemein verbindliche Tabelle mit festen Minderungsquoten.

Schadensersatz kann sich unter den Voraussetzungen des § 536a BGB ergeben. Dabei sind anfängliche Mängel, später aufgrund eines vom Vermieter zu vertretenden Umstands entstehende Mängel und Verzug mit der Mangelbeseitigung zu unterscheiden. Ein Minderungsanspruch setzt grundsätzlich kein Verschulden voraus; für Schadensersatz gelten dagegen die besonderen gesetzlichen Voraussetzungen.

§ 536c BGB verpflichtet den Mieter insbesondere zur unverzüglichen Anzeige während der Mietzeit auftretender Mängel. Eine unterlassene Anzeige kann Rechte beschränken und unter weiteren Voraussetzungen eine Ersatzpflicht auslösen.

Eigenmächtige Reparaturen oder die Buchung einer Ersatzunterkunft sind nicht automatisch vollständig erstattungsfähig. Für eine Selbstbeseitigung des Mangels enthält § 536a Abs. 2 BGB besondere Voraussetzungen. Auch sonst müssen Anspruchsgrundlage, Erforderlichkeit und Umfang der geltend gemachten Kosten geprüft werden.

Kündigung und vorzeitige Abreise

Bei gravierenden Beeinträchtigungen kann eine außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB in Betracht kommen. Regelmäßig ist zuvor eine angemessene Frist zur Abhilfe oder eine Abmahnung erforderlich, sofern keine gesetzliche Ausnahme eingreift.

Die bloße Abreise beendet den Vertrag nicht zuverlässig. Sie sollte deshalb nicht die dokumentierte Mängelanzeige und eine eindeutige Kündigungserklärung ersetzen. Bei einer erheblichen Gesundheitsgefährdung können besondere Kündigungsregeln einschlägig sein; für entsprechend einzuordnende Wohnraummietverhältnisse ist insbesondere § 569 Abs. 1 BGB zu beachten.

Kennt der Mieter einen Mangel bereits bei Vertragsschluss oder nimmt er die Sache trotz bekannter Mangelhaftigkeit ohne erforderlichen Vorbehalt an, kann § 536b BGB seine Rechte begrenzen. Die Vorschrift enthält außerdem eine Regelung für grob fahrlässige Unkenntnis bei Vertragsschluss. Nicht jede unterlassene Besichtigung oder oberflächliche Übergabekontrolle erfüllt jedoch bereits diesen Maßstab.

Abweichendes System bei Pauschalreisen

Ist das Ferienhaus Teil einer Pauschalreise, gelten bei Anwendung deutschen Rechts die §§ 651i ff. BGB. Reisende können insbesondere Abhilfe nach § 651k BGB verlangen. Weitere Rechte betreffen Kündigung, Minderung und Schadensersatz. Die Voraussetzungen sind nicht vollständig mit den mietrechtlichen Regeln identisch.

§ 651n Abs. 2 BGB ermöglicht bei Vereitelung oder erheblicher Beeinträchtigung der Pauschalreise unter den gesetzlichen Voraussetzungen auch eine angemessene Entschädigung wegen nutzlos aufgewendeter Urlaubszeit. Für einen bloßen Mietvertrag besteht ein entsprechender Anspruch nicht allein deshalb, weil die Urlaubserholung beeinträchtigt wurde.

Nach § 651o BGB sind Reisemängel unverzüglich anzuzeigen. Eine schuldhaft unterlassene Anzeige kann Minderungs- und Schadensersatzrechte beschränken, soweit der Veranstalter deshalb nicht abhelfen konnte. Die Mitteilung sollte an den Veranstalter oder eine empfangsberechtigte Stelle gerichtet werden. Für Reisevermittler enthält § 651v Abs. 4 BGB eine besondere Empfangsregel. Eine Nachricht an einen beliebigen Dienstleister vor Ort genügt dagegen nicht notwendig.

Typische Fallkonstellationen und ihre Risiken

Krankheit und kurzfristige Stornierung

Erkrankt ein Gast vor Reisebeginn, entsteht bei einem reinen Mietvertrag nicht automatisch ein kostenloses Rücktrittsrecht. Nach § 537 BGB bleibt der Mieter grundsätzlich zur Zahlung verpflichtet, wenn er aus einem in seiner Person liegenden Grund an der Nutzung gehindert ist.

Der Vermieter muss sich jedoch ersparte Aufwendungen und Vorteile aus einer anderweitigen Verwertung anrechnen lassen. Außerdem entfällt die Zahlungspflicht nach Maßgabe des § 537 Abs. 2 BGB, solange der Vermieter infolge einer Überlassung an einen Dritten dem ursprünglichen Mieter den Gebrauch nicht gewähren kann. Eine uneingeschränkte doppelte Vergütung derselben Nutzungsüberlassung lässt sich daraus nicht ableiten.

Vertragliche Stornierungsregelungen sind gesondert zu prüfen. Pauschalierter Schadensersatz in Allgemeinen Geschäftsbedingungen muss, soweit einschlägig, insbesondere § 309 Nr. 5 BGB entsprechen. Dazu gehört unter anderem, dass dem Kunden ausdrücklich der Nachweis gestattet wird, ein Schaden sei überhaupt nicht entstanden oder wesentlich niedriger als die Pauschale.

Wesentlich bleibt, ob eine Forderung rechtlich als fortbestehende Miete, Schadensersatz oder Entgelt für ein vereinbartes Rücktrittsrecht einzuordnen ist.

Kein allgemeines Widerrufsrecht für die Unterkunft

Die Annahme, jede Internetbuchung könne innerhalb von vierzehn Tagen widerrufen werden, ist bei Ferienunterkünften regelmäßig unzutreffend. § 312g Abs. 2 Nr. 9 BGB nimmt insbesondere Beherbergungsleistungen zu anderen als Wohnzwecken vom gesetzlichen Widerrufsrecht aus, wenn der Vertrag einen spezifischen Termin oder Zeitraum für die Leistung vorsieht.

Ein Ferienaufenthalt kann unter diese Ausnahme fallen, auch wenn die Unterkunft nach anderen rechtlichen Maßstäben als Mietobjekt einzuordnen ist. Die verwendeten Begriffe sind jeweils im Zusammenhang der betreffenden Vorschrift auszulegen.

Ein freiwilliges Stornierungs- oder Widerrufsrecht kann dennoch vertraglich vereinbart sein. Es folgt dann aus dieser Vereinbarung und nicht aus einem allgemeinen gesetzlichen Recht zur Lösung von jeder Onlinebuchung. Für zusätzlich abgeschlossene Verträge, insbesondere Versicherungen, kann eine andere rechtliche Beurteilung gelten.

Energieabrechnung und angebliche Schäden

Ein möglicher Konflikt betrifft ungewöhnlich hohe Verbrauchskosten. Maßgeblich sind die wirksam vereinbarten Tarife, der dem Aufenthalt zurechenbare Verbrauch und die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung. Fotos der Zählerstände bei Ankunft und Abreise können die spätere Prüfung erleichtern. Soweit mehrere Unterkünfte über eine gemeinsame Messeinrichtung versorgt werden, ist auch die vereinbarte Verteilungsmethode relevant.

Bei Schäden am Inventar ist zwischen bereits vorhandenen Beschädigungen, gewöhnlicher Abnutzung und einer vom Gast zu vertretenden Verschlechterung zu unterscheiden. Nach § 538 BGB hat der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen durch vertragsgemäßen Gebrauch grundsätzlich nicht zu vertreten.

Wer Schadensersatz fordert, muss die anspruchsbegründenden Voraussetzungen darlegen und erforderlichenfalls beweisen. Die Beweislast ist im Einzelnen differenziert; für das Vertretenmüssen kann insbesondere § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB Bedeutung haben. Allein die Behauptung, ein Gegenstand sei nach der Abreise beschädigt gewesen, klärt daher nicht sämtliche Voraussetzungen und auch nicht die ersatzfähige Schadenshöhe.

Reisehindernisse und behördliche Beschränkungen

Stürme, Verkehrsprobleme oder persönliche Einreisehindernisse führen nicht stets zur Rückzahlung des Mietpreises. Rechtlich ist insbesondere zu unterscheiden, ob der Anbieter die geschuldete Unterkunft nicht bereitstellen darf oder kann oder ob der Gast lediglich an der Anreise gehindert ist.

Bei Anwendung deutschen Rechts können je nach Sachverhalt §§ 275, 326 oder 313 BGB relevant werden. Dabei sind die besonderen mietrechtlichen Regeln und die vertragliche beziehungsweise gesetzliche Risikoverteilung vorrangig zu berücksichtigen. Die Voraussetzungen einer Unmöglichkeit oder einer Störung der Geschäftsgrundlage dürfen nicht pauschal unterstellt werden.

Für Pauschalreisen enthält § 651h BGB besondere Rücktrittsregeln. Ein entschädigungsfreier Rücktritt wegen unvermeidbarer, außergewöhnlicher Umstände setzt die gesetzlichen Anforderungen voraus, insbesondere deren maßgeblichen Einfluss auf die Durchführung der Reise oder die Beförderung zum Bestimmungsort. Diese Regeln lassen sich nicht ohne Weiteres auf eine isolierte Ferienhausmiete übertragen.

Verfahren, Fristen und Durchsetzung

Anspruchsschreiben und Verjährung

Ein Anspruchsschreiben sollte den Vertrag, den Sachverhalt, die Beweismittel und die verlangte Rechtsfolge benennen. Bei einer Geldforderung sind Betrag und Berechnung nachvollziehbar darzustellen. Eine Zahlungsaufforderung kann bei Fälligkeit und Vorliegen der weiteren Voraussetzungen des § 286 BGB zur Herbeiführung des Verzugs beitragen.

Für viele Ansprüche gilt bei Anwendung deutschen Rechts die regelmäßige dreijährige Verjährung nach § 195 BGB. Ihr Beginn richtet sich grundsätzlich nach § 199 BGB: Maßgeblich ist regelmäßig der Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger die erforderliche Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Weitere gesetzliche Höchstfristen bleiben zu beachten.

Daneben bestehen Sonderregeln. § 548 Abs. 1 BGB sieht für bestimmte Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen eine sechsmonatige Verjährung vor, die mit dem Rückerhalt der Mietsache beginnt. § 548 Abs. 2 BGB enthält eigene kurze Fristen für bestimmte Ansprüche des Mieters.

Für die in § 651j BGB erfassten reiserechtlichen Ansprüche gilt eine zweijährige Verjährung. Sie beginnt mit dem Tag, an dem die Pauschalreise dem Vertrag nach enden sollte. Diese deutschen Fristen dürfen nicht auf einen dänischem Recht unterliegenden Anspruch übertragen werden.

Verhandlungen, Beweise und Fristsicherung

Eine einfache Beschwerde hemmt die Verjährung nach deutschem Recht nicht automatisch. Verhandlungen können nach § 203 BGB eine Hemmung bewirken. Bestimmte Rechtsverfolgungsmaßnahmen können unter den Voraussetzungen des § 204 BGB ebenfalls verjährungshemmend wirken.

Ob tatsächlich Verhandlungen vorliegen, kann streitig sein. Auf eine unbeantwortete E-Mail oder eine bloße interne Prüfung beim Anbieter sollte daher nicht als sichere Fristsicherung vertraut werden. Auch eine selbst gesetzte Zahlungsfrist verändert den gesetzlichen Verjährungsablauf nicht ohne Weiteres.

Beweise sollten früh gesichert werden. Dazu gehören die ursprüngliche Objektbeschreibung, Buchungsbestätigungen, Vertragsbedingungen, Fotos, Videos, Nachrichten und Rechnungen. Zeitliche Zuordnung und konkrete Beschreibung erhöhen ihren Aussagewert. Bei einer kurzen Ferienhausmiete können Beweismöglichkeiten bereits nach der Abreise, einem Gästewechsel oder einer Reparatur entfallen.

Unterstützung und gerichtliches Vorgehen

Bei Streitigkeiten zwischen einem Verbraucher in Deutschland und einem Unternehmen in Dänemark kann das Europäische Verbraucherzentrum Deutschland eine geeignete Anlaufstelle sein. Die Unterstützung bei einer außergerichtlichen Lösung ersetzt jedoch weder ein Urteil noch automatisch eine verjährungshemmende Maßnahme. Streitigkeiten mit rein privat handelnden Vermietern fallen grundsätzlich nicht in denselben Unterstützungsbereich.

Dänemark nimmt nicht am europäischen Verfahren für geringfügige Forderungen und nicht am Europäischen Mahnverfahren teil. Die jeweiligen Verordnungen gelten dort nicht. Ob ein solches Verfahren vor einem zuständigen Gericht eines teilnehmenden Mitgliedstaats für eine konkrete grenzüberschreitende Konstellation verfügbar ist, muss gleichwohl gesondert anhand seines Anwendungsbereichs geprüft werden. Die Beteiligung einer dänischen Partei allein beantwortet nicht jede Verfahrensfrage.

Vor einer Klage sind Zuständigkeit, Verfahrensart, Zustellung, mögliche Übersetzungen, Kostenrisiken und Vollstreckungsmöglichkeiten zu prüfen. Nach dem im Verhältnis zu Dänemark geltenden Zuständigkeits- und Vollstreckungsregime kann eine vorherige Vollstreckbarerklärung entbehrlich sein. Trotzdem sind die vorgesehenen Nachweise und die dänischen Vollstreckungsschritte erforderlich. Ein deutscher Titel führt nicht von selbst zur Auszahlung eines dänischen Bankguthabens.

Praktische Handlungsschritte für Feriengäste

Vor der verbindlichen Buchung

Eine rechtlich nachvollziehbare Buchungsentscheidung setzt voraus, dass der Anbieter und die geschuldete Leistung hinreichend klar sind. Besonders wichtig sind:

• Identität und ladungsfähige Anschrift des Vertragspartners;
• Abgrenzung zwischen Vermieter, Vermittler und Reiseveranstalter;
• Preis einschließlich obligatorischer Zusatzkosten;
• Berechnung verbrauchsabhängiger Entgelte;
• Vereinbarungen über Kaution, Stornierung und Anreise;
• Rechtswahl und etwaige Gerichtsstandsklauseln.

Die Unterlagen sollten in der bei Buchung geltenden Fassung gespeichert werden. Ein später abrufbarer Internetauftritt kann verändert worden sein. Besondere Bedürfnisse, etwa eine tatsächlich stufenlose Zugänglichkeit oder ein bestimmtes Maß einer Türöffnung, sollten konkret vereinbart werden. Allgemeine Schlagworte sind häufig auslegungsbedürftig.

Bei abweichenden Angaben in Inserat, Buchungsmaske und Vertragsbedingungen ist eine Klärung vor Vertragsschluss zweckmäßig. Eine individuelle Vereinbarung kann rechtlich anders zu bewerten sein als eine allgemeine Beschreibung oder eine standardisierte Klausel.

Bei Ankunft und während des Aufenthalts

Bei der Übergabe empfiehlt sich eine angemessene Bestandsaufnahme. Vorhandene Schäden, fehlende Einrichtungen und Zählerstände sollten nachvollziehbar dokumentiert werden. Dabei sollten nicht unnötig personenbezogene Daten anderer Personen aufgenommen werden.

Tritt ein Mangel auf, sollte die Mitteilung den Ort, die konkrete Beeinträchtigung und den Zeitpunkt ihres Auftretens nennen. Außerdem sollte deutlich werden, welche Abhilfe benötigt wird. Die richtige Kontaktstelle ergibt sich aus dem Vertrag und den für die Vertragsart geltenden Regeln.

Telefonische Meldungen können sinnvoll sein, sollten aber möglichst in Textform bestätigt werden. Für einen späteren Streit ist neben dem Inhalt auch der Zugang der Nachricht von Bedeutung. Eine negative Onlinebewertung ersetzt keine verlässliche Mängelanzeige und verschafft dem Vertragspartner häufig keine hinreichende Gelegenheit zur Abhilfe.

Nach Rückkehr und bei Zahlungsstreitigkeiten

Nach dem Aufenthalt sollten offene Forderungen zeitnah geordnet werden. Es ist sinnvoll, Mietminderung, Schadensersatz, Erstattung von Nebenkosten und Kautionsrückzahlung getrennt zu berechnen. Mehrere Forderungen können unterschiedlichen Voraussetzungen und Verjährungsregeln unterliegen.

Bei einer Kreditkartenzahlung kann unter Umständen ein Rückbelastungsverfahren des Zahlungsdienstleisters verfügbar sein. Voraussetzungen und Fristen richten sich nach den einschlägigen Zahlungs- und Kartenbedingungen. Eine Rückbuchung ersetzt keine materiell-rechtliche Prüfung und beseitigt einen berechtigten Zahlungsanspruch nicht.

Wer eine strittige Forderung begleichen möchte, ohne sie anzuerkennen, sollte den Zweck einer entsprechenden Erklärung eindeutig formulieren. Ein Zahlungsvorbehalt schafft allerdings für sich genommen keinen Rückzahlungsanspruch. Umgekehrt kann die Einstellung sämtlicher Zahlungen riskant sein, wenn nur ein begrenzter Teilbetrag beanstandet wird.

Offene Streitfragen und Grenzen der Verallgemeinerung

Unterschiedliche Einordnung desselben Angebots

Die Qualifikation eines Vertrags kann je nach rechtlicher Fragestellung unterschiedlich ausfallen. Die unionsrechtliche Auslegung des ausschließlichen Mietgerichtsstands ist nicht schlicht mit der Einordnung nach §§ 535 ff. BGB identisch.

Ein touristisches Gesamtangebot kann deshalb besondere Zuständigkeitsfragen aufwerfen, obwohl die Überlassung eines Hauses wirtschaftlich im Mittelpunkt steht. Ob zusätzliche Leistungen lediglich untergeordnet sind oder einen umfassenderen Vertrag kennzeichnen, bleibt anhand der konkreten Vereinbarung und der einschlägigen Rechtsprechung zu beurteilen.

Auch der Begriff der Pauschalreise folgt eigenen gesetzlichen Kriterien. Aus dem Umstand, dass kein ausschließlicher Grundstücksgerichtsstand besteht, folgt nicht automatisch die Anwendung des Pauschalreiserechts. Ebenso bedeutet die Bezeichnung einer Leistung als Beherbergung nicht, dass für sämtliche rechtlichen Fragen dieselben Regeln gelten.

Digitale Vertragsgestaltung und ausländisches Recht

Bei Plattformbuchungen kann streitig bleiben, welche Informationen tatsächlich Vertragsbestandteil geworden sind. Mehrere Beteiligte, wechselnde Internetansichten und gesonderte Zahlungsabwickler können das Vertragsverständnis erschweren. Hinzu kommt die Frage, ob Angaben von einem Vermittler stammen oder dem eigentlichen Leistungsschuldner zuzurechnen sind.

Muss ein deutsches Gericht dänisches Recht anwenden, hat es dessen Inhalt nach § 293 ZPO zu ermitteln. Dabei ist es nicht auf die von den Parteien beigebrachten Nachweise beschränkt. Je nach Schwierigkeit können amtliche Informationen, Rechtsprechungsnachweise oder sachverständige Stellungnahmen erforderlich sein.

Für die außergerichtliche Bewertung bedeutet dies: Eine nach deutschem Recht überzeugende Forderung belegt nicht, dass derselbe Anspruch nach dem tatsächlich maßgeblichen dänischen Recht besteht. Auch Verjährung und ihre Unterbrechung oder Hemmung sind nicht ohne Prüfung nach deutschen Regeln zu behandeln. Diese Grenze ist bei der Beurteilung eines grenzüberschreitenden Urlaubskonflikts wesentlich.

Zusammenfassung

Wer ein dänisches Ferienhaus mietet, sollte zunächst Vertragspartner und Vertragsart bestimmen. Reine Miete, Vermittlung und Pauschalreise unterliegen unterschiedlichen Regeln. Eine deutsche Internetseite garantiert weder deutsches Recht noch einen deutschen Gerichtsstand.

Für die unmittelbare Miete eines Hauses in Dänemark sind ohne wirksame abweichende Rechtswahl häufig dänisches Recht und grundsätzlich eine ausschließliche Zuständigkeit dänischer Gerichte maßgeblich. Begrenzte Ausnahmen sowie touristische Gesamtleistungen erfordern eine gesonderte Prüfung. Anwendbares Recht und gerichtliche Zuständigkeit dürfen dabei nicht gleichgesetzt werden.

Ist deutsches Recht anwendbar, kommen insbesondere mietrechtliche oder pauschalreiserechtliche Mängelrechte in Betracht. Ein allgemeines vierzehntägiges Widerrufsrecht besteht bei termingebundenen Ferienunterkünften regelmäßig nicht. Krankheit oder eine erschwerte Anreise begründen ebenfalls nicht ohne Weiteres ein kostenloses Lösungsrecht.

Klare Leistungsbeschreibungen, dokumentierte Mängelanzeigen, gesicherte Beweise und eine frühzeitige Prüfung der einschlägigen Fristen bilden die Grundlage einer sachgerechten Anspruchsdurchsetzung. Bei dänischem Vertragsstatut müssen die Ansprüche einschließlich ihrer Voraussetzungen und Fristen nach dem dort maßgeblichen Recht beurteilt werden.