Einspruch gegen den Grundsteuerwert 2024: Rechtsgrundlagen, Fristen und Rechtsschutz

Wer im Jahr 2024 einen Bescheid über den Grundsteuerwert erhielt, musste eine Entscheidung treffen, deren finanzielle Folgen häufig erst später erkennbar wurden. Die neuen Bewertungsgrundlagen dienten grundsätzlich der Erhebung der reformierten Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025. Einwendungen gegen die Grundstücksfläche, die Grundstücksart oder die Anwendung des Bewertungsverfahrens konnten dennoch nicht ohne rechtliche Nachteile bis zum ersten kommunalen Grundsteuerbescheid aufgeschoben werden. Entscheidend war bereits die Prüfung des jeweiligen Grundlagenbescheids.

Der Ausdruck „Einspruch gegen Grundsteuerwert 2024“ bezeichnet deshalb mehrere miteinander verbundene Fragen: Welcher Bescheid ist anzugreifen? Welche Fehler können geltend gemacht werden? Welche Bedeutung hatten die verfassungsrechtlichen Zweifel an der Neubewertung? Und welche Möglichkeiten bestehen, wenn die Einspruchsfrist inzwischen abgelaufen ist?

Der folgende Beitrag erläutert diese Zusammenhänge mit Schwerpunkt auf Bescheiden und Rechtsschutzfragen des Jahres 2024. Dabei ist zwischen der seinerzeit geltenden Rechtslage, gesetzlichen Änderungen im weiteren Verlauf des Jahres und der heutigen Verfahrenslage eines einzelnen Bescheids zu unterscheiden. Die Darstellung der Rechtsprechung aus 2024 ist keine abschließende Darstellung sämtlicher späterer Gerichtsverfahren. Von grundlegender Bedeutung ist außerdem das Bundesland, in dem das Grundstück liegt: Nicht überall wird die Grundsteuer nach demselben Bewertungsmodell berechnet.

Begriffsklärung: Grundsteuerwert, Messbetrag und Grundsteuer

Drei Entscheidungen mit unterschiedlichen Aufgaben

Die Grundsteuer wird im Bundesmodell regelmäßig in einem mehrstufigen Verfahren ermittelt. Zunächst stellt das Finanzamt den Grundsteuerwert fest. Anschließend setzt es unter Anwendung der gesetzlichen Steuermesszahl den Grundsteuermessbetrag fest. Die Gemeinde berechnet daraus anhand ihres Hebesatzes die Grundsteuer.

Dementsprechend sind grundsätzlich drei Verwaltungsakte zu unterscheiden:

• der Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwerts,
• der Grundsteuermessbescheid,
• der Grundsteuerbescheid der Gemeinde.

Insbesondere Wertfeststellung und Messbetragsfestsetzung können gemeinsam übersandt werden. Rechtlich bleiben sie selbstständige Verwaltungsakte. Ein Schreiben kann deshalb mehrere Regelungen enthalten, deren Anfechtung jeweils gesondert zu beurteilen ist. Besonderheiten der Zuständigkeit bestehen unter anderem in den Stadtstaaten.

Der Grundsteuerwert ist weder die jährlich geschuldete Steuer noch ohne Weiteres der am Grundstücksmarkt erzielbare Verkaufspreis. Er ist eine nach gesetzlichen Bewertungsregeln ermittelte Besteuerungsgrundlage. Die jährliche Belastung hängt zusätzlich von der Steuermesszahl und dem maßgeblichen Hebesatz ab. Aus der Höhe des Grundsteuerwerts allein lässt sich daher die spätere Jahressteuer nicht ablesen.

Bewertungsstichtag und Jahr des Bescheiderlasses

Ein im Jahr 2024 versandter Grundsteuerwertbescheid konnte die Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2022 betreffen. Das Jahr des Bescheiderlasses und der maßgebliche Bewertungsstichtag sind somit nicht identisch. Die erste Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte auf diesen Stichtag ist in § 266 BewG geregelt.

Für eine solche Feststellung sind grundsätzlich die gesetzlich maßgeblichen Verhältnisse am Bewertungsstichtag entscheidend. Spätere tatsächliche Veränderungen machen eine zuvor zutreffende Bewertung nicht rückwirkend falsch. Allerdings können sie eine Fortschreibung oder ein anderes gesetzlich vorgesehenes Folgeverfahren auslösen.

Daraus folgt eine wichtige Unterscheidung: Ein bereits am Bewertungsstichtag vorhandener, aber übersehener Gebäudeschaden kann für die Überprüfung der ursprünglichen Feststellung bedeutsam sein. Ein erst später eingetretener Schaden ist dagegen grundsätzlich im Rahmen der für spätere Veränderungen vorgesehenen Regelungen zu prüfen. Ob und wie sich der jeweilige Umstand auf die Bewertung auswirkt, hängt zusätzlich vom Bewertungsmodell ab.

Einspruch ist kein allgemeiner Protest gegen die Steuerhöhe

Der Einspruch ist ein förmlicher außergerichtlicher Rechtsbehelf nach der Abgabenordnung. Er richtet sich gegen einen bestimmten Verwaltungsakt und eröffnet dessen Überprüfung durch die zuständige Finanzbehörde.

Eine Erklärung, die Grundsteuer sei ungerecht oder zu hoch, ist nicht schon deshalb unwirksam, weil sie keine juristische Begründung enthält. Es muss aber durch Auslegung erkennbar sein, wer welchen Verwaltungsakt überprüfen lassen möchte. Eine lediglich allgemeinpolitische Beschwerde erfüllt diese Funktion nicht notwendigerweise.

Bescheiddatum, Aktenzeichen, Grundstück und angegriffene Feststellung sollten deshalb eindeutig bezeichnet werden. Werden mehrere Bescheide gemeinsam übersandt, sollte zusätzlich klargestellt werden, ob sich der Rechtsbehelf gegen alle oder nur gegen einzelne Regelungen richtet. Die Verwendung des Wortes „Einspruch“ ist zweckmäßig; eine unrichtige Bezeichnung des Rechtsbehelfs ist nach § 357 AO jedoch unschädlich.

Rechtlicher Rahmen: Bundesrecht und abweichende Landesmodelle

Verfassungsrechtlicher Ausgangspunkt der Reform

Ausgangspunkt der Reform war das Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018, unter anderem im Verfahren 1 BvL 11/14. Das Gericht beanstandete die für das Grundvermögen in den alten Ländern maßgeblichen Einheitsbewertungsregeln wegen ihrer Unvereinbarkeit mit dem allgemeinen Gleichheitssatz aus Art. 3 Abs. 1 GG. Die über lange Zeit ausgebliebene Anpassung der Bewertungsgrundlagen hatte erhebliche Wertverzerrungen verursacht.

Daraus folgt nicht, dass auch jede neue Bewertungsmethode verfassungswidrig wäre. Bei der Ausgestaltung steuerlicher Bewertungsregeln besitzt der Gesetzgeber einen Spielraum. Er darf insbesondere berücksichtigen, dass eine große Zahl von Grundstücken in einem praktikablen Verwaltungsverfahren erfasst werden muss.

Dieser Spielraum wird durch die verfassungsrechtlichen Anforderungen an eine gleichheitsgerechte Belastung begrenzt. Wie diese Anforderungen im Einzelnen anzuwenden sind, hängt auch davon ab, welchen Belastungsgrund und welchen Bewertungsmaßstab das jeweilige Gesetz wählt. Anforderungen an ein wertabhängiges Modell lassen sich deshalb nicht ohne weitere Begründung auf ein flächenbezogenes Modell übertragen.

Bewertungsgesetz, Grundsteuergesetz und Abgabenordnung

Im Bundesmodell ergeben sich die zentralen Bewertungsregeln aus den §§ 218 ff. BewG. Für unbebaute Grundstücke ist insbesondere § 247 BewG bedeutsam. Bei bebauten Grundstücken regeln §§ 249 und 250 BewG die Grundstücksarten und die Zuordnung zum Ertragswert- oder Sachwertverfahren.

Das Grundsteuergesetz enthält insbesondere Vorschriften über Steuergegenstand, Steuerbefreiungen, Steuermesszahlen und Steuerfestsetzung. Die Festsetzung der Grundsteuer unter Anwendung des Hebesatzes ist in § 25 GrStG geregelt.

Das Verfahren der Finanzbehörden richtet sich nach der Abgabenordnung. Für gesonderte Feststellungen verweist § 181 Abs. 1 AO grundsätzlich auf die Vorschriften über die Durchführung der Besteuerung. Die Statthaftigkeit des Einspruchs ergibt sich regelmäßig aus § 347 AO; Frist und Form richten sich insbesondere nach §§ 355 und 357 AO.

Materielles Bewertungsrecht und Verfahrensrecht müssen gemeinsam betrachtet werden. Auch eine sachlich begründete Beanstandung führt nicht zwangsläufig zur Änderung eines Bescheids, wenn dieser bereits bestandskräftig ist und keine gesetzliche Korrekturmöglichkeit besteht.

Warum das Bundesland zuerst geklärt werden muss

Die Länder dürfen aufgrund von Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG bei der Grundsteuer vom Bundesrecht abweichende Regelungen treffen. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben für das Grundvermögen eigene Modelle eingeführt. Sachsen und das Saarland wenden die bundesrechtliche Bewertung mit landesrechtlich abweichenden Steuermesszahlen an.

Die Bezeichnung „Grundsteuerwert“ beschreibt deshalb nicht in jedem Landesmodell die maßgebliche Feststellungsgröße. Teilweise stehen Flächen, Äquivalenzbeträge oder andere landesrechtlich bestimmte Größen im Mittelpunkt. Auch die Bedeutung von Bodenrichtwerten, Gebäudeeigenschaften und Lagefaktoren unterscheidet sich.

Ein Einwand gegen den Bodenrichtwert kann im baden-württembergischen Modell erheblich sein. Im bayerischen Flächenmodell für das Grundvermögen hat der Bodenrichtwert dagegen nicht dieselbe Bewertungsfunktion. Hamburg, Hessen und Niedersachsen berücksichtigen neben Flächen weitere landesspezifische Merkmale.

Vor jeder Prüfung müssen daher das Belegenheitsland, das anzuwendende Gesetz und die genaue Bescheidart feststehen. Die bundesrechtlichen Regeln zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dürfen nicht ungeprüft auf abweichende Landesmodelle übertragen werden.

Rechtsprechungslinien und ihre Bedeutung für Einsprüche aus 2024

Typisierung und Gleichbehandlung

Die verfassungsrechtliche Diskussion betrifft insbesondere das Verhältnis zwischen Verwaltungsvereinfachung und Belastungsgleichheit. Der Gesetzgeber muss bei einer massenhaft erhobenen Steuer nicht jede Grundstücksbesonderheit durch eine individuelle Verkehrswertermittlung erfassen lassen. Typisierungen und Pauschalierungen sind deshalb nicht bereits als solche unzulässig.

Rechtliche Grenzen können erreicht sein, wenn die gesetzlichen Regeln sachlich nicht gerechtfertigte Belastungsunterschiede verursachen. Ob dies der Fall ist, lässt sich nicht allein anhand einer einzelnen Steuererhöhung beurteilen. Erforderlich ist eine Untersuchung des gesetzlichen Maßstabs, seiner tatsächlichen Wirkungen und gegebenenfalls vorhandener Korrekturmöglichkeiten.

Zu unterscheiden ist außerdem zwischen einer möglicherweise verfassungswidrigen gesetzlichen Regelung und ihrer fehlerhaften Anwendung im Einzelfall. Ein falsch übernommener Flächenwert ist anders zu behandeln als die Behauptung, das gesetzlich vorgeschriebene Bewertungsverfahren sei insgesamt ungeeignet. Beide Einwände können nebeneinander bestehen, verlangen aber unterschiedliche Begründungen.

Die Beschlüsse des Bundesfinanzhofs vom 27. Mai 2024

Besondere Bedeutung erhielten die Beschlüsse des Bundesfinanzhofs vom 27. Mai 2024 – II B 78/23 und II B 79/23. Sie betrafen die Aussetzung der Vollziehung von Grundsteuerwertfeststellungen nach dem Bundesmodell.

Der Bundesfinanzhof hielt es bei summarischer Prüfung für geboten, Steuerpflichtigen den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts zu ermöglichen, wenn die typisierte Bewertung erheblich über das hinausgeht, was als gemeiner Wert des Grundstücks nachgewiesen werden kann. Für die erhebliche Überschreitung griff er auf eine Größenordnung von mindestens 40 Prozent zurück.

Die Entscheidungen waren keine abschließende Feststellung der Verfassungswidrigkeit des gesamten neuen Grundsteuerrechts. Der Bundesfinanzhof musste die grundsätzlichen verfassungsrechtlichen Einwände gegen das Bewertungsmodell in diesen Verfahren nicht abschließend entscheiden.

Beschlüsse über die Aussetzung der Vollziehung beruhen auf einer vorläufigen Prüfung. Sie können wichtige rechtliche Maßstäbe enthalten, ersetzen aber weder die abschließende Tatsachenfeststellung noch die Entscheidung im Hauptsacheverfahren.

Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts

Mit dem Jahressteuergesetz 2024 wurde in § 220 Abs. 2 BewG eine ausdrückliche Regelung zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts aufgenommen. Die Vorschrift gehört somit bereits zur gesetzlichen Entwicklung des Jahres 2024, war aber nicht während des gesamten Jahres in dieser Form vorhanden.

Für den Ansatz des niedrigeren gemeinen Werts verlangt die Regelung, dass der nach den bundesrechtlichen Bewertungsvorschriften ermittelte Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt. Die prozentuale Überschreitung bezieht sich auf den nachgewiesenen gemeinen Wert. Sie ist nicht gleichbedeutend mit einem um 40 Prozent unter dem Grundsteuerwert liegenden Verkehrswert.

Der gemeine Wert ist ein gesetzlicher Bewertungsbegriff; seine allgemeine Definition enthält § 9 BewG. Eine subjektive Verkaufspreisvorstellung oder eine unverbindliche Schätzung reicht nicht ohne Weiteres als Nachweis aus. Für die Nachweisführung verweist § 220 Abs. 2 BewG auf Bestimmungen des § 198 BewG.

Die gesetzliche Regelung ist auch für die erste Hauptfeststellung bedeutsam. Ob ein bereits erlassener Bescheid tatsächlich geändert werden kann, bleibt jedoch eine eigenständige verfahrensrechtliche Frage. Eine neue materielle Bewertungsregel beseitigt die Bestandskraft nicht ohne eine dafür bestehende gesetzliche Grundlage.

Typische Fallkonstellationen bei der Bewertung

Falsche Flächen und unzutreffende Grundstücksdaten

Zu den unmittelbar überprüfbaren Fehlerquellen gehören falsche Grundstücksflächen, eine unzutreffende Zusammenfassung von Flurstücken und fehlerhafte Angaben zur wirtschaftlichen Einheit. Auch falsch erfasste Miteigentumsanteile können für die Feststellung erheblich sein.

Als Prüfungsunterlagen kommen insbesondere Katasterangaben, Grundbuchunterlagen, Teilungserklärungen und die abgegebene Feststellungserklärung in Betracht. Dabei ist nicht nur zu untersuchen, ob das Finanzamt die Erklärung richtig übernommen hat. Auch eine unzutreffende Angabe in der eigenen Erklärung kann im zulässigen Einspruchsverfahren korrigiert werden.

Bei mehreren Flurstücken muss zusätzlich geklärt werden, ob sie bewertungsrechtlich eine gemeinsame wirtschaftliche Einheit bilden. Verschiedene Flurstücksnummern führen nicht zwingend zu verschiedenen wirtschaftlichen Einheiten. Umgekehrt beantwortet die gemeinsame Eigentümerstellung allein nicht jede Abgrenzungsfrage.

Sinnvoll ist deshalb eine Gegenüberstellung von Eigentumsverhältnissen, katastermäßiger Erfassung, tatsächlicher Nutzung und steuerlicher Zuordnung.

Wohnfläche, Nutzfläche und Gebäudeart

Bei bebauten Grundstücken können unzutreffende Flächenangaben erhebliche Bewertungsfolgen haben. Wohnfläche, Nutzfläche und Brutto-Grundfläche sind unterschiedliche Größen. Welche Größe maßgeblich ist und wie sie zu ermitteln ist, richtet sich nach Bewertungsmodell, Grundstücksart und Verfahren.

Auch die Einordnung als Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück, Geschäftsgrundstück oder gemischt genutztes Grundstück kann entscheidend sein. Im Bundesmodell kann eine falsche Grundstücksart zur Anwendung des falschen Bewertungsverfahrens führen.

Bauzeichnungen, Flächenberechnungen und Unterlagen über die tatsächliche Nutzung können die Prüfung erleichtern. Ihre Angaben müssen jedoch anhand der steuerrechtlichen Anforderungen eingeordnet werden. Eine im Verkaufsprospekt genannte Fläche ist nicht automatisch die steuerlich maßgebliche Fläche.

Ebenso wenig ist jede baurechtliche oder umgangssprachliche Bezeichnung für die steuerliche Einordnung verbindlich. Maßgeblich sind die gesetzlichen Merkmale und die tatsächlichen Verhältnisse zum relevanten Stichtag.

Bodenrichtwert und besondere Grundstückseigenschaften

Bei unbebauten Grundstücken wird der Wert im Bundesmodell grundsätzlich aus Grundstücksfläche und maßgeblichem Bodenrichtwert ermittelt. Deshalb sind insbesondere die Zuordnung zur Richtwertzone, der Bewertungsstichtag und die Übernahme des Bodenrichtwerts zu kontrollieren.

Nicht jede individuelle Grundstücksbesonderheit erlaubt allerdings eine unmittelbare Veränderung des typisierten Wertansatzes. § 247 BewG sieht eine vereinfachte Bewertung vor, bei der bestimmte individuelle Abweichungen nicht gesondert berücksichtigt werden. Ein Abschlag lässt sich daher nicht allein damit begründen, dass er bei einer individuellen Verkehrswertermittlung üblich wäre.

Besonderheiten wie Altlasten, außergewöhnliche Nutzungsbeschränkungen oder erhebliche Einschränkungen der Verwertbarkeit können gleichwohl eine nähere Prüfung rechtfertigen. Dabei ist zu unterscheiden, ob bereits die gesetzliche Regelbewertung falsch angewendet wurde oder ob ein niedrigerer gemeiner Wert nach den hierfür geltenden Voraussetzungen nachgewiesen werden soll.

Der Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid ersetzt zudem nicht ohne Weiteres ein gesondertes Vorgehen gegen andere behördliche Entscheidungen. Entscheidend bleibt, welcher Fehler im Feststellungsverfahren rechtlich überprüfbar ist.

Tatsächliche Miete und typisierte Erträge

Im Ertragswertverfahren des Bundesmodells werden für die erfassten Wohngrundstücke gesetzlich typisierte Nettokaltmieten zugrunde gelegt. Eine niedrigere tatsächliche Vertragsmiete führt deshalb nicht automatisch zu einem niedrigeren Grundsteuerwert.

Dies ist etwa bei langjährigen Mietverhältnissen, verbilligter Vermietung oder Leerstand zu beachten. Der Einspruch muss unterscheiden, ob die gesetzliche Typisierung beanstandet wird oder ob das Finanzamt innerhalb des gesetzlichen Systems falsche Bewertungsmerkmale verwendet hat.

Ein unzutreffendes Baujahr, eine falsche Wohnfläche oder eine fehlerhaft angewandte Mietniveaustufe können überprüfbare Anwendungsfehler darstellen. Die Differenz zwischen tatsächlicher und typisierter Miete belegt dagegen für sich genommen noch keinen Rechtsfehler.

Auch ein möglicher Erlass der festgesetzten Grundsteuer wegen besonderer Ertragsminderungen ist von der Wertfeststellung zu unterscheiden. Dafür bestehen eigenständige gesetzliche Voraussetzungen und Verfahrensregeln; der Einspruch gegen den Grundsteuerwert ersetzt einen entsprechenden Antrag nicht.

Grundlagenbescheid und Folgebescheid: Der richtige Angriffspunkt

Die Bindungswirkung des Grundsteuerwertbescheids

Der Grundsteuerwertbescheid ist ein Grundlagenbescheid. Seine Feststellungen binden nach § 182 Abs. 1 AO die nachfolgenden Entscheidungen, soweit sie für diese von Bedeutung sind. Diese Bindung besteht grundsätzlich auch, solange der Grundlagenbescheid noch mit einem Rechtsbehelf angegriffen werden kann.

Einwendungen gegen den festgestellten Grundstückswert gehören deshalb in das Verfahren gegen den Feststellungsbescheid. Nach § 351 Abs. 2 AO können Entscheidungen in einem Grundlagenbescheid grundsätzlich nur durch Anfechtung dieses Bescheids und nicht durch Anfechtung des Folgebescheids angegriffen werden.

Wer eine bewertungsrelevante Flächenangabe beanstandet, sollte daher nicht auf den kommunalen Grundsteuerbescheid warten. Die Gemeinde darf den für sie verbindlichen Grundlagenansatz nicht allein deshalb verändern, weil ihr eine andere Bewertung sachgerechter erscheint.

Die Bindung betrifft allerdings nur die tatsächlich getroffenen und für den Folgebescheid maßgeblichen Feststellungen. Welche Regelung ein Bescheid enthält, muss anhand seines Inhalts bestimmt werden.

Eigene Fehler des Mess- oder Grundsteuerbescheids

Nicht jeder Fehler liegt auf der Bewertungsebene. Eine unzutreffende Steuermesszahl betrifft grundsätzlich den Grundsteuermessbescheid. Ein falsch angewandter Hebesatz oder ein eigenständiger Rechenfehler bei der Steuerfestsetzung betrifft dagegen den Grundsteuerbescheid.

Sind mehrere selbstständige Fehler vorhanden, können mehrere Rechtsbehelfe erforderlich sein. Die Anfechtung eines Bescheids erfasst nicht automatisch jeden weiteren Verwaltungsakt zum selben Grundstück.

Bei kommunalen Grundsteuerbescheiden richten sich Rechtsbehelf, zuständige Stelle und Rechtsweg nach den einschlägigen Verfahrensregelungen. Je nach Zuständigkeits- und Landesrecht kann insbesondere ein Widerspruchsverfahren oder eine unmittelbare verwaltungsgerichtliche Klage vorgesehen sein. Bei Festsetzungen durch Finanzbehörden bestehen andere Verfahrensstrukturen.

Die Rechtsbehelfsbelehrung muss deshalb für jeden Bescheid gesondert gelesen werden. Ein Einspruch beim Finanzamt wahrt nicht ohne Weiteres die Frist für einen Rechtsbehelf gegen einen gemeindlichen Bescheid.

Änderungen wirken auf Folgebescheide zurück

Wird der Grundlagenbescheid geändert, sind die hiervon abhängigen Folgebescheide grundsätzlich entsprechend anzupassen. Für Steuerbescheide enthält § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO eine entsprechende Änderungsvorschrift. Bei kommunalen Verfahren sind zusätzlich die einschlägigen Anwendungsregelungen zu beachten.

Die Anpassung erfolgt nur in dem Umfang, in dem die geänderte Grundlagenentscheidung für den Folgebescheid maßgeblich ist. Nicht jede spätere Änderung einer Wertfeststellung wirkt auf jedes zurückliegende Steuerjahr.

Wegen eines ausschließlich übernommenen Grundlagenansatzes muss regelmäßig nicht jeder Folgebescheid mit denselben Bewertungsargumenten angegriffen werden. Eigene Fehler des Folgebescheids bleiben jedoch gesondert zu verfolgen. Ebenso sind Fragen des vorläufigen Rechtsschutzes von der späteren endgültigen Anpassung zu unterscheiden.

Verfahren und Fristen des Einspruchs

Die reguläre Monatsfrist

Nach § 355 Abs. 1 AO beträgt die Einspruchsfrist grundsätzlich einen Monat nach Bekanntgabe des Verwaltungsakts. Maßgeblich ist nicht allein das aufgedruckte Bescheiddatum. Erforderlich ist vielmehr die Bestimmung des rechtlichen Bekanntgabezeitpunkts.

Für einen im Inland durch einfachen Brief übermittelten Bescheid galt nach § 122 Abs. 2 Nr. 1 AO in der für 2024 maßgeblichen Fassung grundsätzlich eine Bekanntgabevermutung am dritten Tag nach Aufgabe zur Post. Für nach dem 31. Dezember 2024 zur Post gegebene Verwaltungsakte wurde diese Frist auf vier Tage verlängert. Das Versanddatum und die anwendbaren Übergangsregelungen sind deshalb wichtiger als eine bloße Zuordnung zum Kalenderjahr.

Die Vermutung greift nicht, wenn der Bescheid nicht oder erst später zugegangen ist. Im Zweifel hat die Finanzbehörde Zugang und Zugangszeitpunkt nachzuweisen. Bei behauptetem verspätetem Zugang können konkrete Angaben, Umschläge und sonstige Umstände für die Aufklärung erheblich sein. Ein Nachweis des Nichtzugangs durch den Empfänger kann nicht schematisch verlangt werden.

Für förmliche Zustellungen und elektronische Bekanntgabeformen gelten besondere Vorschriften. Die Fristberechnung richtet sich nach § 108 AO. Ein Monat ist nicht mit 30 Tagen gleichzusetzen; fällt das Fristende auf einen Samstag, Sonntag oder gesetzlichen Feiertag, ist die gesetzliche Verschiebung zu beachten.

Fehlerhafte Rechtsbehelfsbelehrung

Fehlt eine ordnungsgemäße Rechtsbehelfsbelehrung oder ist sie unrichtig, gilt nach § 356 Abs. 2 AO grundsätzlich eine Jahresfrist seit Bekanntgabe. Das Gesetz enthält hierzu besondere Ausnahmen. Ob ein Belehrungsfehler vorliegt, muss anhand des konkreten Textes geprüft werden.

Nicht jede sprachliche Unvollkommenheit macht eine Belehrung rechtlich unrichtig. Ebenso wenig verlängert sich die Einspruchsfrist allein deshalb, weil die Berechnung schwer verständlich ist oder der künftige Hebesatz bei Erlass des Wertbescheids noch nicht feststand.

Ein Einspruch kann zunächst fristwahrend eingelegt und anschließend begründet werden. Die Finanzbehörde kann allerdings Fristen für Angaben und Nachweise setzen. Unter den besonderen Voraussetzungen des § 364b AO können verspätet vorgebrachte Erklärungen oder Beweismittel im Einspruchsverfahren unberücksichtigt bleiben. Behördliche Aufforderungen sollten daher nicht mit der Begründung unbeachtet bleiben, eine Begründung sei zur ursprünglichen Fristwahrung nicht erforderlich gewesen.

Form, Übermittlung und notwendiger Inhalt

Nach § 357 AO ist der Einspruch schriftlich oder elektronisch einzureichen oder zur Niederschrift zu erklären. Ein bloßer Telefonanruf genügt nicht. Für elektronische Erklärungen sind insbesondere die Anforderungen des § 87a AO und die von der Behörde eröffneten Zugangswege zu beachten.

Eine eindeutige Erklärung sollte enthalten:

• Name und Anschrift der einspruchsführenden Person,
• Aktenzeichen und Bezeichnung des Grundstücks,
• Datum und genaue Bezeichnung des angegriffenen Bescheids,
• die Erklärung, dass dessen Überprüfung begehrt wird,
• möglichst die beanstandeten Punkte und das angestrebte Ergebnis.

Eine ausführliche juristische Begründung ist keine allgemeine Zulässigkeitsvoraussetzung. Die Erklärung muss aber insbesondere erkennen lassen, wer den Einspruch einlegt. Bei mehreren Beteiligten oder einer Vertretung kann zusätzlich zu klären sein, in wessen Namen gehandelt wird.

Entscheidend ist grundsätzlich der rechtzeitige Eingang, nicht die rechtzeitige Absendung. Ein Übermittlungs- oder Eingangsbeleg ist deshalb wichtig. Die Einreichung bei einer unzuständigen Stelle wahrt die Frist nicht in jedem Fall.

Vollständige Überprüfung und mögliche Verböserung

Nach § 367 Abs. 2 AO überprüft das Finanzamt die Sache grundsätzlich in vollem Umfang. Es ist nicht auf die ausdrücklich vorgetragenen Argumente beschränkt.

Dabei kann ein bisher übersehener Fehler zulasten des Betroffenen auffallen. Eine Änderung zu dessen Nachteil im Einspruchsverfahren setzt jedoch voraus, dass auf diese Möglichkeit unter Angabe von Gründen hingewiesen und Gelegenheit zur Äußerung gegeben wurde.

Der Einspruch ist somit kein ausschließlich einseitiges Verbesserungsverfahren. Eine umfassende Prüfung der Berechnungsgrundlagen kann auch vor einer ergänzenden Begründung sinnvoll sein.

Ein Einspruch kann grundsätzlich zurückgenommen werden. Dadurch wird eine nachteilige Einspruchsentscheidung vermieden, soweit sie allein auf der umfassenden Einspruchsprüfung beruhen würde. Eigenständige gesetzliche Änderungsbefugnisse des Finanzamts werden durch eine Rücknahme jedoch nicht automatisch ausgeschlossen.

Zahlungspflicht, Aussetzung der Vollziehung und ruhende Verfahren

Keine automatische aufschiebende Wirkung

Nach § 361 Abs. 1 AO hemmt ein Einspruch grundsätzlich nicht die Vollziehung des angegriffenen Verwaltungsakts. Aus einem Grundsteuerwertbescheid selbst folgt zwar noch keine Zahlungsforderung über die Jahressteuer. Seine Feststellungen können aber in die nachfolgenden Festsetzungen eingehen.

Deshalb sind Einspruch und Aussetzung der Vollziehung zu unterscheiden. Der Einspruch richtet sich auf die Überprüfung und gegebenenfalls Änderung des Bescheids. Die Aussetzung betrifft dessen vorläufige Umsetzung während des laufenden Verfahrens.

Wird die Vollziehung eines Grundlagenbescheids ausgesetzt, ist nach § 361 Abs. 3 AO auch die Vollziehung eines darauf beruhenden Folgebescheids entsprechend auszusetzen. Das bedeutet jedoch nicht, dass schon die Einlegung des Einspruchs Zahlungen entfallen lässt.

Eine Einspruchsbestätigung, eine längere Bearbeitungsdauer oder ein ruhendes Verfahren sind keine Aussetzungsentscheidung. Solange wirksame Zahlungsanforderungen bestehen und kein einschlägiger Zahlungsaufschub gewährt wurde, bleiben sie grundsätzlich zu beachten.

Voraussetzungen des vorläufigen Rechtsschutzes

Eine Aussetzung der Vollziehung kommt nach § 361 AO insbesondere bei ernstlichen Zweifeln an der Rechtmäßigkeit oder unter den gesetzlichen Voraussetzungen einer unbilligen Härte in Betracht. Eine lediglich allgemein empfundene finanzielle Belastung genügt nicht automatisch.

Ein Antrag sollte den konkreten Fehler und die verfügbaren Nachweise benennen. Bei behaupteter Überbewertung ist darzulegen, weshalb der gesetzlich ermittelte Wert im Einzelfall rechtlich zweifelhaft erscheint. Die Anforderungen im vorläufigen Rechtsschutz sind dabei nicht vollständig mit dem abschließenden Nachweis im Hauptsacheverfahren gleichzusetzen.

Gerichtlicher vorläufiger Rechtsschutz richtet sich nach § 69 FGO. Grundsätzlich ist zuvor eine behördliche Entscheidung über die Aussetzung erforderlich; das Gesetz sieht Ausnahmen vor, insbesondere für bestimmte Verzögerungs- und Vollstreckungssituationen.

Eine Aussetzung ist keine endgültige Herabsetzung der Steuer. Endet das Hauptsacheverfahren erfolglos, können ausgesetzte Beträge nachzuzahlen sein. Zusätzlich sind je nach Verfahrenslage Kosten und mögliche Zinsfolgen zu prüfen.

Ruhen wegen eines Musterverfahrens

§ 363 AO ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen das Ruhen eines Einspruchsverfahrens. Eine gesetzliche Verfahrensruhe kann insbesondere eintreten, soweit eine entscheidungserhebliche Rechtsfrage bei einem der dort genannten Gerichte anhängig ist und der Einspruch hierauf gestützt wird.

Der pauschale Hinweis auf „laufende Grundsteuerklagen“ genügt dafür nicht ohne Weiteres. Die Rechtsfrage muss zum eigenen Bescheid und zum angewandten Bewertungsmodell passen. Ein Verfahren über ein Landesmodell beantwortet nicht automatisch Fragen zum Bundesmodell.

Auch ein finanzgerichtliches Verfahren führt nicht allein deshalb zur gesetzlichen Verfahrensruhe, weil es als Musterverfahren bezeichnet wird. Daneben können ein einvernehmliches Ruhen und weitere verfahrensrechtliche Möglichkeiten zu prüfen sein.

Ein Vorläufigkeitsvermerk nach § 165 AO ist ebenfalls genau zu lesen. Er hält nur die bezeichneten Unsicherheiten offen. Individuelle Flächenfehler oder eine falsche Grundstücksart werden nicht automatisch von einem Vorläufigkeitsvermerk zur Verfassungsmäßigkeit des Bewertungsrechts erfasst.

Was nach Ablauf der Einspruchsfrist möglich bleibt

Bestandskraft und gesetzliche Korrekturgründe

Ist die Einspruchsfrist abgelaufen und keine wirksame Anfechtung erfolgt, ist ein Bescheid grundsätzlich formell bestandskräftig. Eine Änderung bleibt möglich, setzt aber eine einschlägige gesetzliche Grundlage voraus. Materielle Fehlerhaftigkeit allein genügt nicht.

In Betracht kommen beispielsweise § 129 AO für offenbare Unrichtigkeiten sowie die Änderungsvorschriften der §§ 172 ff. AO. Für Feststellungsbescheide sind diese Vorschriften über die entsprechenden Verweisungen und unter Beachtung ihrer jeweiligen Voraussetzungen anzuwenden.

Bei nachträglich bekannt gewordenen Tatsachen oder Beweismitteln kann § 173 AO relevant sein. Eine Änderung zugunsten des Betroffenen kann insbesondere am groben Verschulden hinsichtlich des nachträglichen Bekanntwerdens scheitern. Für bestimmte Schreib- und Rechenfehler bei der Erstellung einer Steuererklärung enthält § 173a AO eine eigene Regelung.

Eine spätere andere Rechtsauffassung ist grundsätzlich keine neue Tatsache. Auch eine für andere Steuerpflichtige günstige Gerichtsentscheidung öffnet nicht automatisch alle bestandskräftigen Bescheide. Zusätzlich sind Feststellungsfristen und gegebenenfalls deren Ablaufhemmungen zu prüfen.

Wiedereinsetzung in den vorigen Stand

Wer ohne Verschulden an der Einhaltung der Einspruchsfrist gehindert war, kann nach § 110 AO Wiedereinsetzung in den vorigen Stand erhalten. Das Verschulden eines Vertreters wird grundsätzlich zugerechnet.

Der Antrag ist regelmäßig innerhalb eines Monats nach Wegfall des Hindernisses zu stellen. Innerhalb dieser Frist ist auch die versäumte Handlung nachzuholen. Die Tatsachen, auf denen der Antrag beruht, sind nach den gesetzlichen Vorgaben darzulegen und glaubhaft zu machen.

Nach Ablauf eines Jahres seit Ende der versäumten Frist ist eine Wiedereinsetzung grundsätzlich ausgeschlossen; § 110 AO enthält eine Ausnahme bei höherer Gewalt. Die Einzelheiten hängen vom konkreten Hinderungsgrund und Verfahrensablauf ab.

Eine unerwartete schwere Erkrankung kann erheblich sein, führt aber nicht in jedem Fall zur Wiedereinsetzung. Allgemeine Arbeitsüberlastung, bloße Unkenntnis der Einspruchsmöglichkeit oder das bewusste Abwarten anderer Verfahren reichen regelmäßig nicht aus.

Fortschreibung ersetzt nicht jede rückwirkende Änderung

Das Bundesbewertungsrecht kennt Fortschreibungen nach § 222 BewG. Sie können auf Veränderungen der tatsächlichen Verhältnisse reagieren. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen ist auch eine Fortschreibung zur Beseitigung eines Fehlers der letzten Feststellung möglich.

Dabei gelten besondere Voraussetzungen, Wertgrenzen und zeitliche Regeln. Nicht jede rechnerische Abweichung rechtfertigt deshalb eine Wertfortschreibung. Ebenso wenig lässt sich der Zeitpunkt ihrer Wirkung frei wählen.

Eine Fortschreibung ist keine rückwirkende Aufhebung der ursprünglichen Hauptfeststellung. Auch eine fehlerbeseitigende Fortschreibung kann hinsichtlich ihres frühestmöglichen Zeitpunkts gesetzlichen Beschränkungen unterliegen.

Nach Entdeckung eines Fehlers sind daher zwei Fragen auseinanderzuhalten: Kann die bisherige Feststellung noch geändert werden? Und kann für einen anderen Feststellungszeitpunkt eine zutreffende Bewertung erreicht werden? In Landesmodellen sind hierfür die jeweils einschlägigen besonderen Regelungen zu prüfen.

Praktische Handlungsschritte und Beweisführung

Unterlagen systematisch zusammenführen

Eine belastbare Prüfung beginnt mit einer vollständigen Sammlung der maßgeblichen Unterlagen. Dazu gehören die Feststellungserklärung, sämtliche Bescheide einschließlich Anlagen, Informationen über die Bekanntgabe sowie Grundstücks- und Gebäudeunterlagen.

Anschließend sollte gegenübergestellt werden, was erklärt wurde, was das Finanzamt übernommen hat und welche tatsächlichen Verhältnisse am maßgeblichen Stichtag bestanden. Auf diese Weise lassen sich Übertragungsfehler, eigene Erklärungsfehler, rechtliche Bewertungsfragen und spätere Veränderungen voneinander trennen.

Für jeden beanstandeten Punkt empfiehlt sich eine Darstellung des bisherigen Ansatzes, des für richtig gehaltenen Ansatzes, seiner rechtlichen Bedeutung und des verfügbaren Beweismittels. Unbelegte Vermutungen sollten als solche kenntlich bleiben.

Gesondert zu erfassen sind die Verfahrensdaten: Bekanntgabe, Einspruchseinlegung, behördliche Fristsetzungen, Aussetzungsentscheidungen und ein etwaiger Vorläufigkeitsvermerk. Ohne diese Angaben lässt sich die Änderbarkeit selbst eines deutlich fehlerhaften Wertansatzes nicht zuverlässig beurteilen.

Gutachten und andere Wertnachweise

Ein Verkehrswertgutachten kann in Betracht kommen, wenn nicht nur einzelne Berechnungsdaten, sondern ein erheblich überhöhter Gesamtwert beanstandet wird. Für das Bundesmodell sind dabei § 220 Abs. 2 BewG und die in Bezug genommenen Anforderungen des § 198 BewG maßgeblich.

Nicht jede Maklereinschätzung und nicht jede automatisierte Onlinebewertung erfüllt die gesetzlichen Nachweisanforderungen. Wesentlich sind insbesondere die fachliche Qualifikation der begutachtenden Person, der richtige Bewertungsstichtag und eine nachvollziehbare Wertermittlung.

Auch ein tatsächlich erzielter Kaufpreis kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen als Nachweis bedeutsam sein. Er muss jedoch nach den einschlägigen Regeln zeitlich und sachlich aussagekräftig sein. Ein beliebiger Angebotspreis ist damit nicht gleichzusetzen.

Vor einer Beauftragung sollten die voraussichtlichen Kosten und der mögliche steuerliche Nutzen geprüft werden. Im außergerichtlichen Einspruchsverfahren besteht grundsätzlich kein allgemeiner Anspruch auf Erstattung der eigenen Beratungs- und Gutachterkosten durch das Finanzamt. Eine spätere Kostenerstattung im Gerichtsverfahren hängt von gesonderten Voraussetzungen ab.

Einspruchsentscheidung und finanzgerichtliche Klage

Hilft das Finanzamt dem Einspruch nicht vollständig ab und endet das Verfahren nicht anderweitig, kann es eine Einspruchsentscheidung erlassen. Gegen die Feststellung des Grundsteuerwerts durch die Finanzbehörde ist grundsätzlich der Finanzrechtsweg eröffnet.

Die Klagefrist beträgt nach § 47 Abs. 1 FGO regelmäßig einen Monat nach Bekanntgabe der Einspruchsentscheidung. Auch hierbei sind die Bekanntgaberegeln und die Ordnungsmäßigkeit der Rechtsbehelfsbelehrung zu beachten. Die Klage muss den prozessualen Formanforderungen entsprechen; ein informeller Kontakt mit dem Gericht genügt nicht.

Das Einspruchsverfahren ist grundsätzlich gebührenfrei, verursacht aber gegebenenfalls eigene Beratungs- und Gutachterkosten. Das finanzgerichtliche Verfahren kann zusätzlich Gerichtskosten auslösen. Vor dem Finanzgericht besteht grundsätzlich kein allgemeiner Vertretungszwang; für Verfahren vor dem Bundesfinanzhof gelten strengere Vertretungsanforderungen.

Bleibt eine Einspruchsentscheidung aus, kann § 46 FGO eine Untätigkeitsklage ermöglichen. Diese ist grundsätzlich nicht vor Ablauf von sechs Monaten seit Einlegung des außergerichtlichen Rechtsbehelfs zulässig, sofern nicht besondere Umstände eine kürzere Frist rechtfertigen. Auch nach sechs Monaten kommt es darauf an, ob ohne zureichenden Grund nicht entschieden wurde.

Offene Streitfragen und rechtliche Grenzen

Bewertungsmodell und Einzelfallkorrektur

Eine wesentliche Frage betrifft die Grenze zwischen zulässiger Typisierung und rechtlich nicht mehr hinnehmbaren Bewertungsabweichungen. Dabei sind strukturelle Eigenschaften eines Modells von außergewöhnlichen Besonderheiten einzelner Grundstücke zu unterscheiden.

Die Möglichkeit, einen erheblich niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen, kann individuelle Überbewertungen korrigieren. Daraus folgt jedoch nicht zwangsläufig, dass jede weitere verfassungsrechtliche Frage zu Bewertungsrelationen, Typisierung oder Nachweisanforderungen beantwortet wäre.

Umgekehrt beweist die Existenz einer solchen Korrekturmöglichkeit nicht, dass die Regelbewertung regelmäßig rechtswidrig ist. Sie ergänzt das typisierte Verfahren für gesetzlich bestimmte Fälle.

Für einen Einspruch muss daher deutlich werden, ob ein konkreter Anwendungsfehler, eine erhebliche individuelle Überbewertung oder die gesetzliche Grundstruktur beanstandet wird. Diese Ansätze unterscheiden sich sowohl hinsichtlich der benötigten Tatsachen als auch hinsichtlich der rechtlichen Begründung und möglicher Verfahrensruhe.

Aufkommensneutralität und individuelle Mehrbelastung

Die politisch diskutierte Aufkommensneutralität bedeutet keine Garantie einer unveränderten Belastung jedes einzelnen Grundstücks. Selbst bei gleichbleibendem Gesamtaufkommen einer Gemeinde können sich Steuerbelastungen zwischen verschiedenen Grundstücken verschieben.

Eine individuelle Erhöhung belegt deshalb für sich genommen weder einen Bewertungsfehler noch die Rechtswidrigkeit des Hebesatzes. Ebenso lässt sich aus einer angekündigten Aufkommensneutralität ohne zusätzliche rechtliche Grundlage kein Anspruch auf Beibehaltung der bisherigen persönlichen Steuerhöhe ableiten.

Umgekehrt ist eine Gemeinde bei der Hebesatzfestsetzung an die gesetzlichen und verfassungsrechtlichen Grenzen gebunden. Ob diese eingehalten sind, ist eine andere Frage als die Richtigkeit des Grundsteuerwerts.

Für noch offene Verfahren müssen spätere Gesetzesänderungen, Verwaltungsregelungen und Gerichtsentscheidungen nach ihrem jeweiligen Anwendungsbereich berücksichtigt werden. Die Beschlüsse aus 2024 sind dabei nach Verfahrensart und Entscheidungsgegenstand einzuordnen; aus ihnen darf keine zeitlich unbegrenzte Erfolgsgarantie für Einsprüche abgeleitet werden.

Zusammenfassung

Gegen einen 2024 bekannt gegebenen Grundsteuerwertbescheid war grundsätzlich innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch einzulegen. Der Beginn der reformierten Grundsteuererhebung ab 2025 verschob diese Frist nicht. Für die Bekanntgabe und Fristberechnung sind die damals geltenden Vorschriften maßgeblich.

Entscheidend sind das Belegenheitsland, das Bewertungsmodell und der richtige Verwaltungsakt. Fehler der Wertfeststellung gehören grundsätzlich in das Verfahren gegen den Grundlagenbescheid. Eigenständige Fehler bei Steuermesszahl, Hebesatz oder Steuerfestsetzung müssen auf der jeweils einschlägigen Ebene verfolgt werden.

Die Beschlüsse des Bundesfinanzhofs vom 27. Mai 2024 betrafen vorläufigen Rechtsschutz und den Nachweis einer erheblichen Überbewertung. Sie erklärten das neue Grundsteuerrecht nicht insgesamt für verfassungswidrig. Die im weiteren Verlauf des Jahres 2024 eingeführte Regelung des § 220 Abs. 2 BewG schuf für das Bundesmodell eine ausdrückliche gesetzliche Nachweismöglichkeit.

Praktisch stehen die rechtzeitige Rechtsbehelfseinlegung, die stichtagsbezogene Prüfung der Angaben und eine nachvollziehbare Beweisführung im Vordergrund. Nach Fristablauf bedarf jede Korrektur einer gesetzlichen Grundlage. Einspruch, Verfahrensruhe, Vorläufigkeit und Aussetzung der Vollziehung haben unterschiedliche Voraussetzungen und dürfen nicht miteinander gleichgesetzt werden.