Immobilienmakler in Düsseldorf beauftragen: Vertragsgestaltung, Provision und rechtliche Risiken

Wer einen Immobilienmakler in Düsseldorf beauftragen möchte, sollte nicht nur dessen Marktkenntnis und Leistungsangebot beurteilen. Ebenso wichtig sind die rechtlichen Bedingungen der Zusammenarbeit: Wann kommt ein Maklervertrag zustande? Welche Form muss er einhalten? Wer schuldet die Provision, und unter welchen Voraussetzungen dürfen Maklerkosten zwischen Verkäufer und Käufer verteilt werden? Auch Widerrufsrechte, Informationspflichten und die eigenständige Prüfung der Immobilie verdienen Aufmerksamkeit.

Die maßgeblichen vertragsrechtlichen Regeln ergeben sich überwiegend aus dem Bundesrecht. Eine gesetzlich festgelegte Maklerprovision folgt beim Immobilienkauf nicht aus dem Standort Düsseldorf. Der Standort bleibt dennoch bedeutsam: Bauplanungsrechtliche Festsetzungen, die Genehmigungslage eines Gebäudes und mögliche öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen müssen objektbezogen geprüft werden. Die Einschätzung eines Maklers ersetzt weder erforderliche behördliche Auskünfte noch eine rechtliche oder technische Untersuchung.

Der folgende Beitrag behandelt die Beauftragung bei Immobilienkauf und Wohnraumvermietung. Er unterscheidet zwischen dem Maklervertrag und dem späteren Kauf- oder Mietvertrag, erläutert die gesetzlichen Schutzmechanismen und zeigt, welche Unterlagen und Vereinbarungen vor einer Beauftragung geklärt werden sollten.

Begriffsklärung: Welche Leistung erbringt ein Immobilienmakler?

Nachweis und Vermittlung

Ausgangspunkt ist § 652 BGB. Danach kann ein Makler einen Vergütungsanspruch erwerben, wenn der vereinbarte Hauptvertrag infolge seines Nachweises oder seiner Vermittlung zustande kommt und die weiteren Anspruchsvoraussetzungen erfüllt sind. Hauptvertrag ist beispielsweise der notarielle Grundstückskaufvertrag oder der Mietvertrag über eine Wohnung. Der Maklervertrag und dieser Hauptvertrag sind rechtlich voneinander zu unterscheiden.

Ein Nachweismakler benennt eine konkrete Gelegenheit zum Vertragsschluss. Der Auftraggeber muss durch die Informationen grundsätzlich in die Lage versetzt werden, in konkrete Verhandlungen über den angestrebten Vertrag einzutreten. Welche Angaben hierzu erforderlich sind, hängt vom Sachverhalt ab. Die bloße Mitteilung, in einem bestimmten Düsseldorfer Stadtteil werde möglicherweise eine Wohnung verkauft, genügt regelmäßig nicht.

Ein Vermittlungsmakler wirkt auf die Abschlussbereitschaft eines möglichen Vertragspartners hin. Er kann etwa Verhandlungen führen, unterschiedliche Positionen zusammenbringen oder den Vertragsschluss durch gezielte Gespräche fördern. Nicht jede organisatorische Unterstützung stellt bereits eine Vermittlungsleistung im rechtlichen Sinne dar.

Welche Tätigkeit vereinbart ist und vergütet werden soll, richtet sich nach dem Vertragsinhalt. Die Bezeichnung als „Immobilienberater“ oder „Vermarktungspartner“ entscheidet darüber nicht.

Erfolgsabhängige Vergütung und zusätzliche Leistungen

Der gesetzliche Maklerlohn ist grundsätzlich erfolgsabhängig. Besichtigungen, Anzeigen oder die Erstellung eines Exposés begründen für sich genommen noch keinen Anspruch auf die Erfolgsprovision. Ohne wirksamen Hauptvertrag fehlt regelmäßig eine wesentliche Anspruchsvoraussetzung. Bei aufschiebend bedingten Hauptverträgen ist außerdem § 652 Absatz 1 Satz 2 BGB zu beachten: Der Maklerlohn kann grundsätzlich erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.

Davon zu unterscheiden sind Aufwendungsersatz und gesondert vereinbarte Dienstleistungen. Nach § 652 Absatz 2 BGB sind Aufwendungen nur zu ersetzen, wenn dies vereinbart wurde. Eine wirksame Vereinbarung kann auch dann Bedeutung haben, wenn kein Verkauf zustande kommt. Ihre Wirksamkeit hängt unter anderem von Inhalt, Transparenz und gesetzlichen Sonderregeln ab.

Bei zusätzlichen Dienstleistungen muss nachvollziehbar sein, welche eigenständige Leistung erbracht wird und wofür ein gesondertes Entgelt anfällt. Eine bloße Umbenennung der Maklerprovision in ein Beratungs- oder Bearbeitungsentgelt beseitigt die gesetzlichen Anforderungen nicht.

Die Vereinbarung gesonderter Entgelte darf zwingende Schutzvorschriften nicht umgehen. Bei vorformulierten Vertragsbedingungen ist außerdem die Kontrolle nach §§ 305 ff. BGB zu beachten. Im Bereich der Wohnraumvermittlung bestehen zusätzliche Beschränkungen.

Einfacher Auftrag und Alleinauftrag

Bei einem einfachen Maklerauftrag kann der Eigentümer grundsätzlich weitere Makler einschalten und selbst nach Interessenten suchen. Aus einem solchen Auftrag folgt regelmäßig noch keine umfassende Pflicht des Maklers, bestimmte Vermarktungsmaßnahmen tatsächlich durchzuführen.

Ein Alleinauftrag begrenzt nach seinem jeweiligen Inhalt die Einschaltung konkurrierender Makler. Als Gegenstück übernimmt der beauftragte Makler typischerweise eine Verpflichtung zu ernsthaften Vermarktungsbemühungen. Welche Maßnahmen hierzu gehören, sollte ausdrücklich festgelegt werden.

Weitergehende Klauseln können den Eigenverkauf berühren oder die Weiterleitung selbst gefundener Interessenten verlangen. Solche Regelungen sind nicht schon deshalb wirksam, weil sie als „qualifizierter Alleinauftrag“ überschrieben sind. Entscheidend sind insbesondere ihre konkrete Reichweite und die Frage, ob sie tatsächlich ausgehandelt oder lediglich formularmäßig gestellt wurden.

Eine Unterschrift unter einem vorbereiteten Vertrag macht dessen Bedingungen nicht automatisch zu einer Individualvereinbarung. Ebenso wenig folgt aus jeder Verletzung eines Alleinauftrags ohne Weiteres ein Anspruch auf die volle Provision. Vergütungsansprüche, Schadensersatz und vereinbarte Pauschalen sind jeweils gesondert zu prüfen.

Rechtlicher Rahmen der Beauftragung

Gewerberechtliche Erlaubnis und berufliche Pflichten

Die gewerbsmäßige Immobilienvermittlung unterliegt grundsätzlich der Erlaubnispflicht nach § 34c GewO. Die Erlaubnis betrifft den Zugang zur gewerblichen Tätigkeit. Sie ist weder ein staatliches Qualitätssiegel für einzelne Immobilienbewertungen noch eine Garantie für die rechtliche Fehlerfreiheit der Vermittlung.

Für Immobilienmakler bestehen zudem Weiterbildungspflichten. § 34c GewO und § 15b MaBV sehen grundsätzlich eine Weiterbildung im Umfang von 20 Stunden innerhalb von drei Kalenderjahren vor. Die gesetzlichen Vorgaben erfassen auch unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkende Beschäftigte; Einzelheiten und besondere Anrechnungsmöglichkeiten richten sich nach den einschlägigen Vorschriften.

Wer einen Makler auswählt, kann nach der Erlaubnis und nach nachvollziehbaren Angaben zur beruflichen Qualifikation fragen. Die Erlaubnis allein belegt weder besondere technische Sachkunde noch die Befugnis, umfassende Rechtsberatung zu erbringen.

Für reine Immobilienmakler besteht nach § 34c GewO keine allgemeine Pflicht zum Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung, wie sie dort für Wohnimmobilienverwalter vorgesehen ist. Ob freiwilliger Versicherungsschutz besteht und welche Risiken er erfasst, muss gegebenenfalls gesondert geklärt werden.

Textform beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern

Nach § 656a BGB bedarf ein Maklervertrag, der den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus betrifft, der Textform. Eine eigenhändige Unterschrift ist hierfür nicht erforderlich. Nach § 126b BGB muss eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger vorliegen, in der die Person des Erklärenden genannt ist.

Ein hinreichend bestimmter Austausch per E-Mail kann die Textform erfüllen. Dabei müssen die für den Vertragsschluss erforderlichen Erklärungen formgerecht abgegeben werden. Ein allein vom Makler übersandtes Exposé begründet nicht ohne Weiteres einen formwirksamen Vertrag. Insbesondere ersetzt eine anschließende Besichtigung nicht automatisch eine erforderliche Annahmeerklärung in Textform.

Eine lediglich mündliche Provisionsabsprache genügt im Anwendungsbereich des § 656a BGB nicht. Wird die gesetzlich vorgeschriebene Form nicht eingehalten, ist der Vertrag grundsätzlich nach § 125 Satz 1 BGB nichtig.

§ 656a BGB ist nicht auf Verbrauchergeschäfte beschränkt. Anders ist dies bei den besonderen Regeln zur Verteilung der Maklerkosten. Für andere Immobilienarten, etwa ein ausschließlich gewerblich genutztes Objekt, besteht nicht allein aufgrund dieser Vorschrift eine allgemeine Textformpflicht. Dokumentierte Vereinbarungen bleiben gleichwohl zweckmäßig; zusätzliche Formanforderungen können sich aus besonderen Vertragsgestaltungen ergeben.

Kaufvertrag und Maklervertrag sind getrennt zu beurteilen

Der Maklervertrag ersetzt nicht den Grundstückskaufvertrag. Ein Vertrag, durch den sich eine Partei zur Übertragung oder zum Erwerb von Grundstückseigentum verpflichtet, bedarf nach § 311b Absatz 1 BGB grundsätzlich der notariellen Beurkundung. Eine unterschriebene Kaufabsichtserklärung oder eine Einigung per E-Mail verschafft daher regelmäßig noch keinen wirksamen Anspruch auf Eigentumsübertragung.

Auch die Beteiligten und ihre Pflichten sind auseinanderzuhalten: Der Verkäufer schuldet die im Kaufvertrag vereinbarte Leistung, während der Makler eine eigenständige Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit erbringt. Pflichtverletzungen und Zahlungsansprüche müssen deshalb dem jeweiligen Vertragsverhältnis zugeordnet werden.

Der Makler ist durch seine Beauftragung außerdem nicht automatisch bevollmächtigt, für den Eigentümer verbindliche Erklärungen abzugeben. Ob eine Vertretungsmacht besteht und welchen Umfang sie hat, ist gesondert zu prüfen.

Provision beim Immobilienkauf: Anspruch und Kostenverteilung

Voraussetzungen des Provisionsanspruchs

Ein Anspruch nach § 652 BGB setzt grundsätzlich einen wirksamen Maklervertrag, eine vertragsgemäße Maklerleistung, einen wirksamen Hauptvertrag und einen ursächlichen Zusammenhang zwischen Tätigkeit und Abschluss voraus. Hinzukommen muss die erforderliche sachliche und persönliche Übereinstimmung zwischen dem nachgewiesenen oder vermittelten Geschäft und dem tatsächlich geschlossenen Vertrag.

Nicht jede Änderung verhindert die Provision. Ein ausgehandelter Preisnachlass kann die wirtschaftliche Identität des Geschäfts unberührt lassen. Wesentliche Abweichungen beim Objekt, beim Vertragsgegenstand oder bei den beteiligten Personen können dagegen eine nähere Prüfung erforderlich machen. Eine allgemeingültige Prozentgrenze für unschädliche Preisabweichungen lässt sich daraus nicht ableiten.

Eine bloße zeitliche Abfolge genügt nicht in jedem Fall als Beweis der Ursächlichkeit. Ein enger zeitlicher Zusammenhang kann allerdings im Rahmen der Beweiswürdigung Bedeutung haben. Umgekehrt muss der Makler nicht zwingend an sämtlichen Verhandlungen oder am Notartermin beteiligt gewesen sein.

Der spätere unmittelbare Kontakt zwischen Käufer und Verkäufer beseitigt einen bereits ursächlich gewordenen Nachweis nicht automatisch. Entscheidend bleibt, welchen Beitrag der Makler zum konkreten Abschluss geleistet hat.

Keine gesetzlich festgelegte Düsseldorfer Provisionshöhe

Für Immobilienkäufe gibt es keine allgemein gesetzlich festgelegte Maklerprovision. Die Vergütung ist grundsätzlich verhandelbar. Angaben zu angeblich ortsüblichen Prozentsätzen ersetzen weder die Prüfung der konkreten Vereinbarung noch gegebenenfalls den Nachweis einer üblichen Vergütung.

Nach § 653 BGB kann eine Vergütung als stillschweigend vereinbart gelten, wenn die übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen Vergütung zu erwarten ist. Ist die Vergütungshöhe nicht bestimmt, kann die übliche Vergütung maßgeblich sein. Die Vorschrift ersetzt jedoch keinen erforderlichen Vertragsschluss und hebt gesetzliche Formvorschriften nicht auf.

Vor Vertragsschluss sollte feststehen, welcher Prozentsatz oder Festbetrag verlangt wird, ob und in welcher Höhe Umsatzsteuer hinzukommt und auf welche Berechnungsgrundlage sich die Vergütung bezieht. Für Verbraucher sollte die tatsächlich zu zahlende Gesamtbelastung eindeutig erkennbar sein.

Auch die Behandlung mitverkaufter beweglicher Gegenstände oder gesondert bewerteter Nebenleistungen kann klärungsbedürftig sein. Unbestimmte Angaben wie „Provision nach Vereinbarung“ schaffen keine verlässliche Kostentransparenz.

Tätigkeit für Verkäufer und Käufer

§ 656c BGB betrifft den Fall, dass sich der Makler von beiden Parteien eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen lässt. Nach § 656b BGB gelten § 656c BGB und § 656d BGB nur, wenn der Käufer Verbraucher ist. Ob der Verkäufer seinerseits Verbraucher oder Unternehmer ist, ist dafür nicht entscheidend.

Bei einer solchen Doppelbeauftragung müssen sich beide Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Seite unentgeltliche Tätigkeit, darf er sich von der anderen Seite keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass gegenüber einer Partei wirkt auch zugunsten der anderen Partei. Abweichende Vereinbarungen sind nach Maßgabe des § 656c BGB unwirksam.

Die Regelung schreibt nicht für jeden Immobilienkauf eine zwingende hälftige Gesamtbelastung vor. Sie hindert insbesondere einen Verkäufer nicht daran, allein einen Makler zu beauftragen und dessen Vergütung vollständig selbst zu tragen.

Bei einer wirksamen Doppelbeauftragung nach § 656c BGB gilt nicht automatisch die für § 656d BGB vorgesehene Voraussetzung, dass zunächst die andere Kaufvertragspartei ihre Provision bezahlt haben muss. Die beiden gesetzlichen Modelle sind voneinander zu unterscheiden.

Abwälzung bei nur einem Maklervertrag

Hat nur eine Kaufvertragspartei den Makler beauftragt, kann § 656d BGB eingreifen. Eine Vereinbarung, durch welche die andere Partei Maklerlohn zahlen oder bereits gezahlten Maklerlohn erstatten soll, ist im Anwendungsbereich dieser Vorschrift nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen wirksam. Die beauftragende Partei muss mindestens in gleicher Höhe zur Zahlung des Maklerlohns verpflichtet bleiben.

Der Anspruch gegen die andere Kaufvertragspartei wird außerdem erst fällig, wenn die beauftragende Partei ihrer eigenen Zahlungsverpflichtung nachgekommen ist und sie oder der Makler hierfür einen Nachweis erbringt. Eine bloße Rechnung an den ursprünglichen Auftraggeber ersetzt den Zahlungsnachweis nicht.

Für die Einordnung kommt es auf die tatsächlichen Vertragsbeziehungen an. Eine Kostenabwälzung wird nicht allein dadurch zu einer eigenständigen Maklerbeauftragung, dass ein Formular sie entsprechend bezeichnet.

Umgekehrt ist nicht jede allein vom Käufer geschuldete Provision unzulässig. Ein eigenständiger Suchauftrag des Käufers kann anders zu beurteilen sein als die Übernahme einer ursprünglich vom Verkäufer geschuldeten Vergütung. Maßgeblich sind die wirkliche Auftragslage und die konkret vereinbarten Zahlungsansprüche.

Besonderheiten bei der Vermittlung von Mietwohnungen

Das Bestellerprinzip

Bei der Vermittlung von Mietwohnraum sind die besonderen Vorgaben des Wohnungsvermittlungsgesetzes zu beachten. Nach § 2 Absatz 1a Wohnungsvermittlungsgesetz darf ein Wohnungsvermittler vom Wohnungssuchenden grundsätzlich kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen.

Eine Ausnahme besteht unter engen Voraussetzungen: Der Vermittler muss ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden den Auftrag des Vermieters oder eines anderen Berechtigten einholen, die betreffende Wohnung anzubieten. Ein Suchauftrag allein genügt somit nicht.

Eine bereits vorhandene Wohnung aus dem Vermittlungsbestand wird nicht allein durch die Unterzeichnung eines Suchauftrags provisionspflichtig für den späteren Mieter. Entscheidend ist der gesetzlich verlangte Zusammenhang zwischen dem Suchauftrag und der anschließenden Beschaffung des konkreten Angebots.

Der Wohnungsvermittlungsvertrag bedarf nach § 2 Absatz 1 Wohnungsvermittlungsgesetz der Textform. Zudem setzt der Entgeltanspruch grundsätzlich voraus, dass infolge des Nachweises oder der Vermittlung tatsächlich ein Mietvertrag zustande kommt.

Vergütungsgrenzen und Umgehungsrisiken

Soweit ein Vergütungsanspruch gegen den Wohnungssuchenden ausnahmsweise zulässig ist, begrenzt § 3 Absatz 2 Wohnungsvermittlungsgesetz das Entgelt auf zwei Monatsmieten zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer. Nebenkosten, über die gesondert abzurechnen ist, bleiben bei der Berechnung unberücksichtigt.

Daneben enthält § 2 Absatz 2 Wohnungsvermittlungsgesetz weitere Anspruchsausschlüsse. Ein Vermittlungsentgelt ist insbesondere ausgeschlossen, wenn der Vermittler selbst Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der betreffenden Wohnräume ist. Auch bestimmte rechtliche oder wirtschaftliche Verbindungen können unter die gesetzlichen Ausschlusstatbestände fallen. Nicht jede beliebige geschäftliche Bekanntschaft genügt hierfür; maßgeblich ist der jeweilige Tatbestand.

Bezeichnungen wie „Servicepauschale“, „Besichtigungsentgelt“ oder „Aufnahmegebühr“ beseitigen die gesetzlichen Grenzen nicht. § 3 Wohnungsvermittlungsgesetz beschränkt auch zusätzliche Vergütungen und bestimmte Nebenentgelte. Ob ein gesonderter Aufwendungsersatz zulässig ist, muss anhand der speziellen gesetzlichen Voraussetzungen geprüft werden.

Für die Vermittlung von Gewerberäumen gelten diese wohnungsvermittlungsrechtlichen Sonderregeln nicht in gleicher Weise. Bei gemischt genutzten Räumen kann bereits die Einordnung des vermittelten Vertrags klärungsbedürftig sein.

Widerruf, Laufzeit und Beendigung des Maklervertrags

Widerrufsrecht bei Fernabsatz und Außergeschäftsraumverträgen

Ein Verbraucher kann bei einem entgeltlichen Maklervertrag mit einem Unternehmer ein Widerrufsrecht haben, wenn die Voraussetzungen eines Fernabsatzvertrags nach § 312c BGB oder eines außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrags nach § 312b BGB vorliegen. Grundlage des Widerrufsrechts ist § 312g BGB.

Nicht jeder Kontakt per E-Mail macht einen Vertrag zum Fernabsatzvertrag. Erforderlich ist insbesondere, dass für Vertragsverhandlungen und Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwendet werden und der Vertrag im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems zustande kommt. Ebenso hängt die Einordnung einer Beauftragung während einer Besichtigung von den konkreten Umständen ab.

Die regelmäßige Widerrufsfrist beträgt nach § 355 BGB 14 Tage. Bei Dienstleistungen beginnt sie grundsätzlich mit Vertragsschluss, jedoch nicht vor Erfüllung der gesetzlichen Informationsanforderungen über das Widerrufsrecht. Bei fehlender ordnungsgemäßer Belehrung erlischt das Widerrufsrecht nach § 356 Absatz 3 BGB grundsätzlich spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach dem maßgeblichen gesetzlichen Ausgangszeitpunkt.

Ein Widerruf muss eindeutig erklärt werden, bedarf aber grundsätzlich keiner Begründung. Für den Nachweis seiner rechtzeitigen Erklärung ist eine dokumentierbare Übermittlung zweckmäßig.

Sofortiger Tätigkeitsbeginn und Wertersatz

Makler lassen sich häufig bestätigen, dass sie vor Ablauf der Widerrufsfrist tätig werden sollen. Eine solche Erklärung bedeutet nicht automatisch, dass der Verbraucher sein Widerrufsrecht sofort verliert.

Bei entgeltlichen Dienstleistungen knüpft § 356 Absatz 4 BGB das Erlöschen insbesondere an die vollständige Leistungserbringung, die ausdrückliche Zustimmung zum vorzeitigen Leistungsbeginn und die Bestätigung der Kenntnis vom Verlust des Widerrufsrechts bei vollständiger Vertragserfüllung. Bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen bestehen zusätzliche Anforderungen an die Übermittlung der Zustimmung auf einem dauerhaften Datenträger.

Auch Wertersatz nach einem Widerruf ist kein Automatismus. § 357a BGB stellt hierfür besondere Voraussetzungen auf. Dazu gehören insbesondere ein ausdrückliches Verlangen nach vorzeitigem Leistungsbeginn und die gesetzlich erforderliche Information. Bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen ist auch insoweit die vorgeschriebene Dokumentation zu beachten.

Ob und in welcher Höhe bei einem Maklervertrag Wertersatz verlangt werden kann, hängt außerdem von der geschuldeten und tatsächlich erbrachten Leistung ab. Die volle vereinbarte Provision wird nicht allein deshalb geschuldet, weil bereits ein Exposé übersandt oder eine Besichtigung durchgeführt wurde.

Kündigung und fortwirkende Provisionsrisiken

Ob und wie ein Maklervertrag ordentlich beendet werden kann, richtet sich nach Vertragsart, Laufzeit und vereinbarten Bedingungen. Befristete Alleinaufträge sind anders zu beurteilen als einfache, unbefristete Makleraufträge. Bei Dauerschuldverhältnissen kann daneben eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 314 BGB in Betracht kommen.

Automatische Verlängerungen, Kündigungsfristen und Folgen einer vorzeitigen Beendigung müssen insbesondere bei vorformulierten Verträgen einer Wirksamkeitskontrolle standhalten. Allein die Aufnahme einer Klausel in den Vertrag gewährleistet ihre Durchsetzbarkeit nicht.

Die Beendigung beseitigt nicht zwingend jede spätere Provisionspflicht. Kommt der Kaufvertrag erst danach zustande, beruht aber weiterhin auf einer während der Vertragslaufzeit erbrachten Maklerleistung, kann ein Anspruch bestehen. Eine unbegrenzte Bindung an jeden späteren Erwerb folgt daraus jedoch nicht. Ursächlichkeit und wirtschaftliche Identität bleiben zu prüfen.

Rechtsprechungslinien zur Maklerbeauftragung

Online geschlossene Maklerverträge

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 7. Juli 2016, Aktenzeichen I ZR 30/15, die Anwendbarkeit des fernabsatzrechtlichen Widerrufsrechts auf einen Immobilienmaklervertrag nach der seinerzeit maßgeblichen Rechtslage bestätigt. Bei der Übertragung auf heutige Sachverhalte sind die inzwischen geltenden gesetzlichen Vorschriften zu berücksichtigen.

Die grundlegende Aussage bleibt bedeutsam: Ein digital geschlossener Maklervertrag steht nicht außerhalb des Verbraucherschutzrechts. Dass der spätere Grundstückskauf notariell beurkundet wird, ersetzt weder die erforderlichen Verbraucherinformationen noch die Prüfung des vorgelagerten Maklervertrags.

Zusätzlich können bei elektronischen Vertragsschlüssen die Anforderungen des § 312j BGB Bedeutung erlangen. Soweit dessen Anwendungsbereich eröffnet ist, muss eine zahlungspflichtige Bestellung insbesondere eindeutig als solche erkennbar sein. Die bloße technische Möglichkeit, ein Exposé anzufordern, beantwortet noch nicht die Frage, ob wirksam ein entgeltlicher Vertrag geschlossen wurde.

Vorkenntnis, Kausalität und Vertragsauslegung

Ein weiterer Schwerpunkt der Rechtsprechung ist die Ursächlichkeit der Maklerleistung. Kennt ein Kaufinteressent die konkrete Abschlussgelegenheit bereits, kann dies einem Anspruch für einen bloßen Nachweis entgegenstehen. Die Kenntnis des Gebäudes oder einer allgemeinen Verkaufsabsicht genügt aber nicht zwingend als vollständige Vorkenntnis.

Trotz Vorkenntnis kann eine eigenständige Vermittlungsleistung provisionsauslösend sein. Deshalb ist eine frühzeitige, dokumentierte Mitteilung darüber zweckmäßig, welche Informationen bereits vorlagen. Die rechtliche Bewertung hängt gleichwohl von der tatsächlich vereinbarten und erbrachten Leistung ab.

Bei Reservierungsentgelten hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 20. April 2023, Aktenzeichen I ZR 113/22, eine formularmäßige Reservierungsvereinbarung zwischen Makler und Kaufinteressenten für unwirksam erklärt. Eine gesonderte Vertragsurkunde entzog die Vereinbarung dort nicht der AGB-Kontrolle.

Aus dieser Entscheidung folgt kein allgemeines Verbot jeder denkbaren Reservierungsvereinbarung. Zu prüfen bleiben insbesondere die tatsächliche Gegenleistung, die Bindung des Eigentümers, die Erstattungsbedingungen und ein möglicher notarieller Formbedarf.

Typische Fallkonstellationen in Düsseldorf

Verkauf einer Eigentumswohnung

Bei einer Eigentumswohnung reicht die Betrachtung von Wohnfläche und Ausstattung nicht aus. Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Beschlusssammlung, Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen und Vermögensberichte der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer können erhebliche wirtschaftliche Bedeutung haben.

Anstehende Erhaltungsmaßnahmen oder beschlossene Sonderumlagen beeinflussen die Kaufentscheidung. Wer nach einem Eigentumswechsel gegenüber der Gemeinschaft eine konkrete Zahlung schuldet, ist von der internen Kostenverteilung zwischen Verkäufer und Käufer zu unterscheiden. Eine kaufvertragliche Absprache wirkt nicht ohne Weiteres gegenüber der Gemeinschaft.

Auch die Frage, ob tatsächlich genutzte Räume und Flächen dem Sondereigentum zugeordnet sind oder lediglich aufgrund eines Sondernutzungsrechts genutzt werden dürfen, muss anhand der Unterlagen geklärt werden. Die tatsächliche Nutzung allein beweist die rechtliche Zuordnung nicht.

Der Verkäufer sollte festlegen, welche Dokumente der Makler beschafft und welche Angaben er im Exposé verwendet. Eine umfassende rechtliche Prüfung sämtlicher Unterlagen schuldet der Makler nicht schon aufgrund seiner Berufsbezeichnung.

Kauf eines Einfamilienhauses mit ausgebautem Dachgeschoss

Wird ein ausgebautes Dachgeschoss als Wohnfläche angeboten, sind mehrere Fragen zu unterscheiden: War oder ist der Ausbau genehmigungspflichtig? Liegen erforderliche Genehmigungen vor? Ist die Nutzung als Aufenthaltsraum zulässig? Nach welcher Methode wurde die Fläche berechnet?

Ein tatsächlich bewohnter Raum ist nicht allein deshalb baurechtlich zulässiger Wohnraum. Umgekehrt bedeutet das Fehlen einer gesonderten Genehmigungsurkunde nicht in jeder Konstellation, dass eine Nutzung rechtswidrig ist. Genehmigungspflicht, Genehmigungsumfang und materielle Zulässigkeit müssen gesondert geprüft werden.

Das Bauplanungsrecht, insbesondere §§ 30, 34 und 35 BauGB, sowie die Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen können relevant werden. Die anwendbare Flächenberechnung ist wiederum eine eigenständige Frage. Nicht jede in einem Exposé als Wohnfläche bezeichnete Fläche wurde nach demselben Regelwerk ermittelt.

Bei Zweifeln sollten geeignete Bauunterlagen und gegebenenfalls behördliche Auskünfte eingeholt werden. Eine Aussage des Maklers über die „übliche Nutzung“ ersetzt weder eine erforderliche Genehmigung noch eine belastbare Flächenberechnung.

Mehrere Makler bieten dieselbe Immobilie an

Bei parallelen Angeboten entsteht nicht automatisch nur ein einziger Provisionsanspruch. Unterschiedliche Verträge und unterschiedliche ursächliche Beiträge zum späteren Abschluss können mehrere Forderungen auslösen. Jeder Anspruch muss jedoch seine eigenen Voraussetzungen erfüllen.

Interessenten sollten dokumentieren, wann sie welches Exposé erhalten haben, welche Kontaktdaten mitgeteilt wurden und ob ihnen die konkrete Vertragsgelegenheit bereits bekannt war. Ein weiterer Besichtigungstermin ist nicht stets eine neue provisionsbegründende Leistung, aber auch nicht generell rechtlich bedeutungslos.

Für Verkäufer sind klare Zuständigkeiten ebenfalls wichtig. Unabgestimmte Mehrfachbeauftragungen können widersprüchliche Preisangaben, unklare Vertretungssituationen und Streit über die maßgebliche Vermittlungsleistung verursachen. Besteht ein Alleinauftrag, muss außerdem geprüft werden, ob eine weitere Beauftragung gegen vertragliche Pflichten verstößt.

Reservierung vor dem Notartermin

Eine Reservierung verschafft nicht automatisch einen durchsetzbaren Anspruch auf den Erwerb. Häufig verpflichtet sie nach ihrem Inhalt lediglich den Makler, das Objekt vorübergehend nicht weiter anzubieten. Eine entsprechende Erklärung des Maklers bindet den Eigentümer ohne eigene Verpflichtung oder wirksame Vertretung nicht.

Soll der Eigentümer verbindlich zum Verkauf verpflichtet werden, stellen sich insbesondere die Formanforderungen des § 311b Absatz 1 BGB. Auch Gestaltungen, die erheblichen mittelbaren Druck zum Grundstückserwerb erzeugen, können notarielle Formfragen aufwerfen. Eine feste, für alle Fälle geltende Betragsgrenze lässt sich hierfür nicht angeben.

Vor Zahlung einer Reservierungsgebühr ist deshalb zu prüfen, wer welche Verpflichtung übernimmt, ob der Eigentümer beteiligt ist, wann eine Erstattung erfolgt und ob die Regelung einer AGB-Kontrolle standhält. Die Überschrift „unverbindliche Reservierung“ entscheidet nicht über die tatsächlichen Rechtswirkungen.

Informationspflichten, Haftung und weitere Risiken

Unrichtige oder ungeprüfte Objektangaben

Makler müssen mit objektbezogenen Informationen sorgfältig umgehen. Übernehmen sie Angaben des Verkäufers, folgt daraus nicht stets eine Pflicht zur vollständigen technischen oder rechtlichen Überprüfung. Erkennbare Widersprüche, konkrete Zweifel oder eigenes entgegenstehendes Wissen dürfen jedoch nicht ignoriert werden.

Eine ungeprüfte Information darf auch nicht ohne Weiteres als selbst gesicherte Erkenntnis präsentiert werden. Haftungsfragen hängen davon ab, welche Aussage getroffen wurde, aus welcher Quelle sie stammte und welche Nachforschungen nach dem Auftrag und den Umständen geboten waren.

Allgemeine Hinweise wie „Angaben ohne Gewähr“ schließen eine Haftung nicht umfassend aus. Insbesondere beseitigen sie keine Verantwortung für bewusst falsche Angaben. Ob und in welchem Umfang eine Haftungsbeschränkung wirksam ist, muss anhand ihres konkreten Inhalts geprüft werden.

Bei schuldhaften Pflichtverletzungen können Schadensersatzansprüche nach § 280 Absatz 1 BGB in Betracht kommen. Vorvertragliche Schutzpflichten können sich aus §§ 311 Absatz 2, 241 Absatz 2 BGB ergeben. Neben einer Pflichtverletzung sind grundsätzlich auch Schaden und Ursächlichkeit erforderlich.

Folgen für Provision und Kaufvertrag

Nicht jeder Fehler lässt die Provision entfallen. Schadensersatz und Vergütungsanspruch sind zunächst getrennt zu untersuchen. Unter besonderen Voraussetzungen kommt allerdings eine Verwirkung des Maklerlohns nach § 654 BGB in Betracht.

Die Vorschrift erfasst ihrem Wortlaut nach eine vertragswidrige Tätigkeit für die andere Seite. Die Rechtsprechung wendet den dahinterstehenden Gedanken auch auf besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzungen an. Eine offengelegte und vertraglich zulässige Doppeltätigkeit ist hiervon zu unterscheiden.

Auch die spätere Rückabwicklung des Kaufvertrags beseitigt die Provision nicht zwangsläufig. Entscheidend ist unter anderem, ob der Hauptvertrag von Anfang an unwirksam war, rückwirkend beseitigt wird oder erst später wegen einer Leistungsstörung aufgehoben wird. Vertragliche Rücktrittsvorbehalte und Bedingungen können zusätzliche Abgrenzungsfragen aufwerfen.

Eine Pflichtverletzung des Maklers ist dem Verkäufer außerdem nicht in jeder Konstellation automatisch zuzurechnen. Maßgeblich sind dessen konkrete Einbindung und die Regeln des jeweils betroffenen Vertragsverhältnisses.

Energieausweis, Geldwäscheprävention und Datenschutz

Das Gebäudeenergiegesetz enthält insbesondere in § 80 GEG Pflichten zur Vorlage beziehungsweise Übergabe des Energieausweises. § 87 GEG regelt Pflichtangaben in Immobilienanzeigen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen. Die Pflichten hängen unter anderem von der Art des Vorgangs und möglichen gesetzlichen Ausnahmen ab.

Verkäufer und Makler sollten klären, wer den Energieausweis beschafft und die Anzeigenangaben kontrolliert. Eine interne Aufgabenverteilung beseitigt eine gesetzlich zugewiesene Verantwortung allerdings nicht ohne Weiteres.

Immobilienmakler gehören nach Maßgabe des Geldwäschegesetzes zu den Verpflichteten. Dabei sind Kaufvermittlung und die nur unter weiteren gesetzlichen Voraussetzungen erfasste Miet- oder Pachtvermittlung zu unterscheiden. Identifizierungsfragen und Angaben zum wirtschaftlich Berechtigten können deshalb gesetzlich veranlasst sein; Umfang und Zeitpunkt richten sich nach dem jeweiligen Vorgang.

Personenbezogene Unterlagen dürfen dennoch nicht grenzenlos erhoben oder weitergegeben werden. Nach der Datenschutz-Grundverordnung müssen insbesondere Rechtsgrundlage, Zweckbindung, Datenminimierung und gesetzliche Aufbewahrungspflichten berücksichtigt werden. Welche Informationen zulässig oder erforderlich sind, hängt auch vom Stadium der Vertragsverhandlungen ab.

Verfahren, Beweisfragen und Fristen

Eine Provisionsforderung prüfen

Eine Rechnung sollte anhand der zugrunde liegenden Vertragsunterlagen geprüft werden. Wesentlich sind:

• Zustandekommen und Form des Maklervertrags;
• Inhalt und Höhe der Vergütungsvereinbarung;
• konkrete Nachweis- oder Vermittlungsleistung;
• Wirksamkeit und Inhalt des Hauptvertrags;
• Ursächlichkeit der Maklertätigkeit;
• besondere Regeln zur Kostenverteilung;
• Fälligkeit der Forderung;
• ein möglicher Widerruf und mögliche Pflichtverletzungen.

Eine allgemeine gesetzliche Widerspruchsfrist gegen Maklerrechnungen besteht nicht. Das bloße Schweigen auf eine Rechnung bedeutet deshalb grundsätzlich noch keine Anerkennung der Forderung. Besondere rechtsgeschäftliche oder prozessuale Umstände können allerdings eine gesonderte Bewertung verlangen.

Zahlungsfristen, Mahnungen und die Voraussetzungen des Verzugs nach § 286 BGB sind ernst zu nehmen. Eine einseitig in der Rechnung genannte Zahlungsfrist führt nicht unter allen Umständen automatisch zum Verzug. Einwendungen sollten gleichwohl nachvollziehbar und beweisbar mitgeteilt werden.

Verjährung und gerichtliche Durchsetzung

Für Provisionsansprüche und zahlreiche vertragliche Gegenansprüche gilt grundsätzlich die regelmäßige dreijährige Verjährungsfrist nach § 195 BGB. Ihr Beginn richtet sich nach § 199 BGB. Im Regelfall beginnt sie mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.

Für einzelne Ansprüche, Kenntniskonstellationen und Höchstfristen kann eine andere Beurteilung erforderlich sein. Die bloße Datierung einer Rechnung legt den Verjährungsbeginn nicht verbindlich fest.

Bloßer Schriftwechsel hemmt die Verjährung nicht automatisch. Tatsächliche Verhandlungen können eine Hemmung nach § 203 BGB bewirken; bestimmte gerichtliche Maßnahmen können nach § 204 BGB relevant sein. Eine bloße außergerichtliche Zahlungsaufforderung genügt hierfür regelmäßig nicht.

Ein gerichtlicher Mahnbescheid enthält nach § 692 ZPO die Aufforderung, innerhalb von zwei Wochen ab Zustellung zu zahlen oder Widerspruch zu erheben. Diese Frist sollte eingehalten werden. Sie ist allerdings keine starre Ausschlussfrist: Nach § 694 ZPO ist ein Widerspruch grundsätzlich noch möglich, solange der Vollstreckungsbescheid nicht verfügt ist.

Ein Mahnbescheid ist keine richterliche Bestätigung der sachlichen Berechtigung der Forderung. Zustellungsdaten und Rechtsbehelfsbelehrungen sollten daher unverzüglich geprüft werden.

Beweismittel sichern

Praktisch wichtig sind Exposés, E-Mails, Vertragsfassungen, Widerrufsinformationen, Besichtigungsbestätigungen, Zahlungsbelege und Nachrichten über Preisverhandlungen. Auch Änderungen eines Onlineangebots sollten nachvollziehbar dokumentiert werden.

Bei mündlichen Gesprächen können zeitnahe Gesprächsnotizen die spätere Rekonstruktion unterstützen. Sie ersetzen allerdings nicht automatisch einen unabhängigen Beweis für den Gesprächsinhalt. Heimliche Tonaufnahmen sind kein unbedenkliches Mittel der Beweissicherung.

Die örtliche Zuständigkeit eines Gerichts folgt nicht automatisch daraus, dass die Immobilie in Düsseldorf liegt. Maßgeblich sind die allgemeinen und gegebenenfalls besonderen Gerichtsstände der Zivilprozessordnung. Auch Gerichtsstandsklauseln sind nicht gegenüber jedem Vertragspartner ohne Weiteres wirksam.

Praktische Handlungsschritte vor der Beauftragung

Leistungsumfang und Vergütung festlegen

Vor Abschluss sollte geklärt werden, ob ein Nachweis, eine aktive Vermittlung oder zusätzliche Dienstleistungen vereinbart werden. Bei einem Verkaufsauftrag gehören auch Exposé-Erstellung, Fotografie, Besichtigungsorganisation, Interessentenkommunikation und Berichte über den Vermarktungsstand auf die Verhandlungsliste.

Die Vergütungsregelung sollte den Gesamtbetrag oder Berechnungsmaßstab einschließlich der steuerlichen Behandlung erkennen lassen. Zusätzlich sind Aufwendungsersatz, Zusatzleistungen und eine mögliche Tätigkeit für die Gegenseite zu klären.

Bei einem Alleinauftrag verdienen Laufzeit, Verlängerung, Kündigungsmöglichkeiten und Eigenverkaufsrechte besondere Aufmerksamkeit. Gleiches gilt für Klauseln, die bei ausbleibendem Verkauf oder vorzeitiger Beendigung Zahlungen vorsehen.

Vertragsunterlagen sollten vor der Zustimmung vollständig vorliegen und dauerhaft gespeichert werden. Dazu gehören nicht nur das eigentliche Auftragsformular, sondern auch einbezogene Geschäftsbedingungen, Verbraucherinformationen und gesonderte Erklärungen zum vorzeitigen Tätigkeitsbeginn.

Unterlagen und Prüfverantwortung ordnen

Ein sachgerechter Ablauf trennt Vermarktung, rechtliche Prüfung und technische Untersuchung. Nicht jede Aufgabe gehört automatisch zum Maklerauftrag. Bei Bedarf sind geeignete zusätzliche Fachpersonen einzuschalten.

Für die Objektprüfung kommen insbesondere folgende Unterlagen in Betracht:

• aktueller Grundbuchinhalt und Angaben zu Belastungen;
• Bauunterlagen und erforderliche Genehmigungen;
• nachvollziehbare Flächenberechnungen;
• Energieausweis;
• Mietverträge und relevante Nachträge bei vermieteten Objekten;
• Unterlagen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer;
• je nach Objekt Informationen über Baulasten oder Altlasten.

Die Grundbucheinsicht setzt nach § 12 GBO grundsätzlich die Darlegung eines berechtigten Interesses voraus. Die bloße allgemeine Neugier auf eine angebotene Immobilie genügt hierfür nicht.

Öffentlich-rechtliche Beschränkungen lassen sich nicht vollständig aus dem Grundbuch ablesen. Je nach Objekt sind weitere Register und Behördeninformationen einzubeziehen. Auch der Zugang zu Bauakten oder anderen nicht allgemein öffentlichen Unterlagen ist an eigene Voraussetzungen gebunden.

Zusagen vor Vertragsschluss überprüfen

Wesentliche Eigenschaften sollten nicht allein aufgrund mündlicher Aussagen vorausgesetzt werden. Bei Fragen zu Nutzbarkeit, Genehmigungen, Flächen oder Einnahmen ist eine belastbare Dokumentation vorzuziehen.

Dabei ist zwischen einer werbenden Beschreibung, einer Wissenserklärung und einer verbindlichen vertraglichen Beschaffenheitsvereinbarung zu unterscheiden. Ob eine Aussage im Exposé Bestandteil des Kaufvertrags wird oder andere Haftungsfolgen auslöst, lässt sich nicht allein anhand ihrer Formulierung im Inserat beantworten.

Offene Fragen sollten möglichst vor dem notariellen Kaufvertrag geklärt werden. Sollen bestimmte Eigenschaften oder Zusagen verbindlich vereinbart werden, ist ihre sachgerechte Aufnahme in die Vertragsgestaltung zu prüfen.

Der Notar betreut die rechtliche Gestaltung und Beurkundung unparteiisch. Er ersetzt grundsätzlich weder eine technische Untersuchung noch eine wirtschaftliche Bewertung des Kaufpreises.

Offene Streitfragen und Abgrenzungsprobleme

Gemischt genutzte Immobilien

Die Sonderregeln der §§ 656a ff. BGB knüpfen an Wohnungen und Einfamilienhäuser an. Bei gemischter Nutzung, zusätzlichen Einheiten oder Paketverkäufen kann die Einordnung schwierig sein. Die Vermarktungsbezeichnung allein entscheidet darüber nicht.

Es ist zu untersuchen, welchen Gegenstand der Maklervertrag tatsächlich betrifft und ob die gesetzlichen Merkmale erfüllt sind. Aus der Bezeichnung „Wohn- und Geschäftshaus“ oder „Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung“ lässt sich ohne weitere Prüfung weder die Anwendbarkeit noch die Nichtanwendbarkeit sämtlicher Schutzvorschriften ableiten.

Auch die Verbrauchereigenschaft des Käufers bedarf gegebenenfalls einer Prüfung nach § 13 BGB. Eine natürliche Person handelt nicht bei jedem Erwerb automatisch als Verbraucher. Umgekehrt ist ein Immobilienkauf zur privaten Vermögensverwaltung nicht schon deshalb unternehmerisch, weil Mieteinnahmen erzielt werden sollen. Maßgeblich sind Zweck und Umstände des konkreten Geschäfts.

Digitale Vertragsschlüsse und Zusatzentgelte

Bei Plattformen kann streitig sein, ob bereits ein provisionspflichtiger Maklervertrag geschlossen oder lediglich ein unverbindlicher Kontakt hergestellt wurde. Entscheidend sind die konkreten Erklärungen, Hinweise und technischen Abläufe.

Die Erfüllung der Textform, die Einhaltung elektronischer Bestellvorgaben und die ordnungsgemäße Widerrufsinformation sind unterschiedliche Anforderungen. Dass eine davon erfüllt ist, beweist nicht die Erfüllung der übrigen.

Bei Zusatzentgelten stellt sich die Frage, ob eine selbstständige Dienstleistung oder eine verdeckte erfolgsunabhängige Vergütung für die eigentliche Maklertätigkeit vorliegt. Neben dem Vertragsinhalt sind zwingende Sondervorschriften und die AGB-Kontrolle maßgeblich.

Allgemeine Aussagen ohne Prüfung des jeweiligen Vertragsmodells bleiben deshalb unsicher. Dies gilt insbesondere für formularmäßige Entgelte, die auch dann verlangt werden sollen, wenn der Auftraggeber keinen Kauf- oder Mietvertrag abschließt.

Zusammenfassung

Wer einen Immobilienmakler in Düsseldorf beauftragt, sollte Vertragsform, Leistungsumfang, Provision und Beendigungsmöglichkeiten vorab klären. Bei Maklerverträgen über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses ist § 656a BGB zu beachten. Kauft ein Verbraucher, können zusätzlich die Regeln der §§ 656c und 656d BGB zur Verteilung der Maklerkosten eingreifen. Für Mietwohnungen gelten die eigenständigen Vorgaben des Wohnungsvermittlungsgesetzes.

Ein Provisionsanspruch setzt grundsätzlich mehr voraus als einen Besichtigungstermin oder den Versand eines Exposés. Erforderlich sind insbesondere eine wirksame Vereinbarung, eine provisionsauslösende Tätigkeit und deren ursächlicher Zusammenhang mit dem Hauptvertrag. Bei digitalen oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verbraucherverträgen können Widerrufsrechte hinzukommen.

Die rechtliche und technische Prüfung der Immobilie bleibt eine eigenständige Aufgabe. Klare Zuständigkeiten, belastbare Unterlagen und dokumentierte Kommunikation erleichtern die Prüfung und können Konflikte vermeiden. Weder eine gewerberechtliche Erlaubnis noch die Beteiligung eines Maklers garantiert jedoch, dass das Objekt rechtlich, wirtschaftlich oder baulich ohne Risiken ist.