Immobilienmarketing mit KI-Video: Rechtliche Anforderungen an digitale Immobilienwerbung in Deutschland

Künstliche Intelligenz kann Immobilienbilder animieren, virtuelle Rundgänge erzeugen, Räume digital einrichten und Sprechertexte vertonen. Für Maklerunternehmen, Bauträger und Vermieter entstehen dadurch zusätzliche Möglichkeiten der Objektpräsentation. Zugleich verändert sich die Aussagekraft des Werbematerials: Ein Video kann wie eine dokumentarische Aufnahme wirken, obwohl es einen teilweise künstlich erzeugten Zustand zeigt. Bei Immobilien, deren Erwerb oder Anmietung erhebliche wirtschaftliche Entscheidungen voraussetzt, ist diese Unterscheidung besonders bedeutsam.

Das Thema „Immobilienmarketing mit KI-Video“ betrifft deshalb nicht nur technische Produktionsverfahren. Im Mittelpunkt stehen die Richtigkeit und Verständlichkeit der Werbung, die Verarbeitung personenbezogener Daten, die Rechte an Bildern und Stimmen sowie die vertragliche Verantwortung für digitale Darstellungen. Hinzu kommen die europäischen Vorgaben für künstliche Intelligenz, deren Anwendungsbereich und zeitlich gestaffelte Geltung zu beachten sind.

Rechtlich entscheidend ist nicht allein, ob eine Produktion als „KI-Video“ bezeichnet wird. Maßgeblich sind insbesondere ihre tatsächlichen Inhalte, die verwendeten Ausgangsdaten, der Eindruck beim angesprochenen Publikum und der Zusammenhang mit einem konkreten Immobilienangebot. Eine Kennzeichnung der Herstellungstechnik beantwortet noch nicht, ob die dargestellte Immobilie richtig beschrieben wird.

Begriffsklärung: Welche Formen von KI-Video sind rechtlich zu unterscheiden?

Automatisierte Bearbeitung vorhandener Aufnahmen

Eine erste Fallgruppe umfasst Videos, die auf tatsächlich aufgenommenem Bildmaterial beruhen. KI-Systeme stabilisieren Kamerabewegungen, verändern die Belichtung, entfernen Bildrauschen oder erzeugen Untertitel. Solche Bearbeitungen sind nicht bereits deshalb rechtlich problematisch, weil sie automatisiert erfolgen. Auch bei einer rein technischen Bearbeitung müssen allerdings die Rechte am Ausgangsmaterial und gegebenenfalls datenschutzrechtliche Anforderungen beachtet werden.

Für die werbliche Aussage liegt eine wesentliche Grenze dort, wo die Bearbeitung den Inhalt verändert. Werden Feuchtigkeitsspuren entfernt, Risse geglättet oder benachbarte Gebäude ausgeblendet, betrifft dies nicht mehr lediglich die technische Qualität. Das Video kann dann eine unzutreffende Vorstellung vom Zustand oder von der Lage des Objekts vermitteln.

Auch Perspektivkorrekturen können rechtlich relevant werden. Eine Bearbeitung, die Räume wesentlich größer erscheinen lässt, kann die Wahrnehmung einer entscheidungsrelevanten Eigenschaft beeinflussen. Maßstab ist der Gesamteindruck der Präsentation. Eine zutreffende Flächenangabe schließt eine Irreführung durch die Bildgestaltung nicht in jedem Fall aus.

Generative Visualisierung und virtuelles Einrichten

Generative Systeme können aus Grundrissen, Fotografien oder Textbeschreibungen neue Bildfolgen erzeugen. Beim virtuellen Einrichten werden Möbel und Dekoration ergänzt. Darüber hinaus lassen sich renovierte Fassaden, umgestaltete Gärten oder noch nicht errichtete Gebäude darstellen.

Rechtlich ist zwischen vorhandenem Zustand, Gestaltungsidee, geplantem Bauzustand und vertraglich geschuldeter Leistung zu unterscheiden. Eine Visualisierung kann zulässig sein, wenn diese Ebenen für das Publikum nachvollziehbar getrennt bleiben. Problematisch wird sie, wenn Interessenten eine bloße Gestaltungsmöglichkeit als bereits vorhandene oder verbindlich zugesagte Eigenschaft verstehen können.

Besondere Sorgfalt verlangt die Darstellung baulicher Veränderungen. Ein virtuell ausgebautes Dachgeschoss belegt weder dessen Genehmigungsfähigkeit noch die statische Eignung des Gebäudes. Ebenso wenig beweist eine visualisierte Dachterrasse, dass die erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen oder privatrechtlichen Zustimmungen vorliegen. Solche Voraussetzungen sind unabhängig von der technischen Darstellbarkeit zu prüfen.

Synthetische Sprecher, Avatare und personalisierte Videos

KI-Videos können künstliche Moderatoren, nachgebildete Stimmen oder individuell zusammengestellte Objektpräsentationen enthalten. Hier treten Persönlichkeitsrechte, Datenschutz und gegebenenfalls besondere Transparenzpflichten hinzu.

Eine vollständig erfundene Sprecherfigur ist anders zu beurteilen als der digitale Nachbau einer erkennbaren realen Person. Auch bei einer synthetischen Figur bleibt jedoch zu prüfen, ob sie einer tatsächlichen Person ähnelt oder irreführende Aussagen vermittelt. Die künstliche Herstellung macht einen Inhalt nicht automatisch rechtmäßig.

Werden Videos anhand des Suchverhaltens, der familiären Verhältnisse oder finanzieller Informationen einzelner Interessenten personalisiert, bedarf diese Datenverarbeitung einer eigenen rechtlichen Grundlage. Eine zulässige Veröffentlichung des Ausgangsvideos rechtfertigt nicht ohne Weiteres die zusätzliche Profilbildung.

Rechtlicher Rahmen und einschlägige Normen

Wettbewerbsrecht: Wahrheit und wesentliche Informationen

Das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb bildet einen zentralen Prüfungsmaßstab. Nach § 5 UWG ist eine irreführende geschäftliche Handlung unlauter, wenn sie geeignet ist, Verbraucher oder sonstige Marktteilnehmer zu einer geschäftlichen Entscheidung zu veranlassen, die sie andernfalls nicht getroffen hätten. Bei Immobilien können insbesondere Angaben zu Lage, Größe, Ausstattung, Zustand, Nutzungsmöglichkeiten und Preis betroffen sein.

Ein KI-Video kann entsprechende Aussagen nicht nur sprachlich, sondern auch bildlich vermitteln. Eine scheinbar vorhandene Dachterrasse oder ein tatsächlich nicht bestehender freier Ausblick kann werberechtlich ebenso bedeutsam sein wie eine ausdrückliche Behauptung.

§§ 5a und 5b UWG betreffen das Vorenthalten wesentlicher Informationen und die Bestimmung solcher Informationen. Nach § 5a UWG kann auch eine unklare, unverständliche oder nicht rechtzeitige Bereitstellung als Vorenthalten anzusehen sein. Welche Angaben erforderlich sind, hängt unter anderem vom Angebot, vom Kommunikationsmittel und von den gesetzlichen Informationspflichten ab.

Ein allgemeiner Hinweis „Abbildungen unverbindlich“ beseitigt einen durch konkrete Bilder erzeugten Irrtum nicht zuverlässig. Andererseits muss Werbung nicht jede denkbare Information über ein Objekt enthalten. Entscheidend ist, ob eine unzutreffende Vorstellung entsteht oder eine im konkreten Zusammenhang wesentliche Information fehlt.

Energieangaben nach dem Gebäudeenergiegesetz

Für Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien enthält § 87 GEG besondere Pflichtangaben, wenn bei Aufgabe der Anzeige ein Energieausweis vorliegt und die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Die Vorschrift betrifft insbesondere Anzeigen im Zusammenhang mit Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing der erfassten Immobilien.

Zu den Angaben gehören nach Maßgabe des § 87 GEG:

• die Art des Energieausweises,
• der im Energieausweis genannte Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch,
• die dort genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung,
• bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr,
• bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.

Bei älteren Energieausweisen können Übergangsvorschriften zu berücksichtigen sein. Für Nichtwohngebäude verlangt § 87 GEG hinsichtlich des Energiebedarfs oder Energieverbrauchs eine getrennte Angabe für Wärme und Strom. Die Anzeigenpflichten gelten unter den gesetzlichen Voraussetzungen auch für Immobilienmakler.

Ein online veröffentlichtes Objektvideo kann selbst eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien darstellen oder Bestandteil einer solchen Anzeige sein. Ob Angaben im Video, im unmittelbar zugeordneten Beschreibungstext oder in einer anderen Darstellung genügen, hängt von der konkreten Gestaltung ab. Eine allgemeine Regel, wonach ein beliebiger weiterführender Link stets ausreicht, lässt sich daraus nicht ableiten.

Die Anzeigenpflicht ist außerdem von den weiteren Pflichten zum Energieausweis zu unterscheiden. Daraus, dass bei Aufgabe einer Anzeige noch kein Energieausweis vorliegt, folgt nicht, dass ein solcher im weiteren Vermarktungsverfahren entbehrlich wäre.

Anbieterkennzeichnung und Werbecharakter

§ 5 DDG enthält Informationspflichten für geschäftsmäßige, in der Regel gegen Entgelt angebotene digitale Dienste. Geschäftliche Internetauftritte von Immobilienunternehmen fallen regelmäßig in diesen Bereich; die Voraussetzungen sind dennoch für den jeweiligen Dienst zu prüfen. Die gesetzlich verlangten Anbieterangaben müssen leicht erkennbar, unmittelbar erreichbar und ständig verfügbar sein.

Das betrifft gegebenenfalls auch geschäftliche Plattformprofile. Daraus folgt jedoch nicht automatisch, dass jedes einzelne Video ein vollständiges Impressum enthalten muss. Entscheidend ist, ob die vorgeschriebenen Angaben für den betreffenden digitalen Dienst gesetzeskonform zugänglich sind.

Daneben darf der kommerzielle Zweck einer Veröffentlichung nicht unter den Voraussetzungen des § 5a Abs. 4 UWG verschleiert werden. Das ist insbesondere relevant, wenn KI-Videos wie unabhängige Stadtteilberichte, private Empfehlungen oder redaktionelle Besichtigungen gestaltet werden. Ist der kommerzielle Zweck bereits unmittelbar aus den Umständen erkennbar, verlangt diese Vorschrift nicht allein wegen des Werbeinhalts eine zusätzliche Kennzeichnung.

Eine Kennzeichnung als Werbung ersetzt weder die Richtigkeit der Objektdarstellung noch erforderliche Datenschutzinformationen.

Die europäische KI-Verordnung

Die Verordnung (EU) 2024/1689 enthält zusätzliche Vorgaben für bestimmte KI-Anwendungen. Ihre Vorschriften werden nach dem in Art. 113 der KI-Verordnung vorgesehenen Zeitplan gestaffelt anwendbar. Art. 4 der KI-Verordnung über KI-Kompetenz gilt seit dem 2. Februar 2025. Die Transparenzvorgaben des Art. 50 der KI-Verordnung sind nach diesem Zeitplan grundsätzlich ab dem 2. August 2026 anzuwenden.

Art. 4 der KI-Verordnung verpflichtet Anbieter und Betreiber im Anwendungsbereich der Vorschrift, Maßnahmen für ein ausreichendes Maß an KI-Kompetenz der mit den Systemen befassten Personen zu ergreifen. Dabei sind unter anderem deren Kenntnisse und Erfahrungen sowie der Einsatzkontext zu berücksichtigen. Eine pauschale Pflicht zu einem bestimmten Schulungszertifikat ergibt sich daraus nicht.

Für Immobilienvideos kann insbesondere Art. 50 Abs. 4 der KI-Verordnung bedeutsam sein. Danach bestehen Offenlegungspflichten für Betreiber von KI-Systemen, die Bild-, Ton- oder Videoinhalte erzeugen oder manipulieren, welche Deepfakes darstellen. Der Begriff des Deepfakes nach Art. 3 Nr. 60 der KI-Verordnung ist nicht auf Personen beschränkt. Er erfasst unter seinen Voraussetzungen auch Inhalte, die bestehenden Gegenständen, Orten, Einrichtungen oder Ereignissen ähneln und fälschlich echt oder wahrheitsgemäß erscheinen würden.

Nicht jede automatische Bildoptimierung unterliegt deshalb derselben Kennzeichnungspflicht. Zu unterscheiden sind insbesondere die technische Kennzeichnung synthetischer Ausgaben durch Anbieter nach Art. 50 Abs. 2 der KI-Verordnung und die Offenlegung durch Betreiber nach Art. 50 Abs. 4 der KI-Verordnung. Anwendungsbereich, Einschränkungen und Ausnahmen dieser Regelungen sind jeweils gesondert zu prüfen.

Wettbewerbsrechtlich erforderliche Hinweise auf wesentliche Veränderungen können unabhängig von diesen Vorschriften und ihrem Anwendungsbeginn notwendig sein.

Rechtsprechungslinien: Was lässt sich auf KI-Videos übertragen?

Werbung ist nicht automatisch Vertragsinhalt

Eine gefestigte besondere Rechtsprechung für sämtliche Formen generativer Immobilienvideos lässt sich nicht voraussetzen. Orientierung bieten die allgemeinen Grundsätze zu Grundstückskauf, Exposéangaben und vorvertraglicher Aufklärung.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 6. November 2015 – V ZR 78/14 – entschieden, dass eine vorvertragliche Beschreibung von Grundstückseigenschaften durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung führt.

Diese Aussage betrifft die rechtliche Einordnung einer vereinbarten Beschaffenheit. Sie bedeutet nicht, dass außerhalb der Urkunde verbreitete Angaben stets folgenlos bleiben. Öffentliche Äußerungen können unter den Voraussetzungen des § 434 BGB für die objektiven Anforderungen an die Kaufsache relevant sein. Dabei sind die gesetzlichen Ausnahmen und gegebenenfalls wirksame vertragliche Regelungen zu berücksichtigen.

Ebenso bleiben arglistige Täuschung und mögliche vorvertragliche Pflichtverletzungen eigenständig zu prüfen. Für vorvertragliche Schadensersatzansprüche ist allerdings das Verhältnis zum kaufrechtlichen Mängelrecht zu beachten. Nicht jede unrichtige Objektangabe eröffnet neben den Mängelrechten einen zusätzlichen, uneingeschränkten Anspruch.

Informationen müssen tatsächlich aufklären

Mit Urteil vom 15. September 2023 – V ZR 77/22 – hat der Bundesgerichtshof die Bedeutung wirksamer Aufklärung bei Immobilientransaktionen verdeutlicht. Das Einstellen von Unterlagen in einen Datenraum erfüllt eine bestehende Aufklärungspflicht nicht schon allein deshalb, weil die Unterlagen dort abrufbar sind. Wesentlich ist unter anderem, ob nach den Umständen berechtigterweise erwartet werden kann, dass die andere Vertragspartei die aufklärungsbedürftige Information wahrnimmt.

Die Entscheidung betrifft nicht unmittelbar KI-Werbevideos. Als allgemeine Orientierung lässt sich ihr jedoch entnehmen, dass die bloße Verfügbarkeit einer Information nicht mit einer wirksamen Aufklärung gleichgesetzt werden darf.

Wird ein Objekt im Video als vollständig modernisiert gezeigt, ist daher gesondert zu beurteilen, ob ein Hinweis auf tatsächlich noch ausstehende Arbeiten den erzeugten Eindruck ausreichend berichtigt. Eine schwer auffindbare Unterlage erfüllt diese Funktion nicht zwangsläufig.

Gesamteindruck statt isolierter Textbausteine

Die wettbewerbsrechtliche Beurteilung richtet sich nach dem Gesamteindruck der geschäftlichen Handlung. Bildsprache, Sprechertext, Untertitel und Beschreibungstext können gemeinsam eine Aussage vermitteln, die über einzelne wörtlich zutreffende Angaben hinausgeht.

Ob ein Hinweis hinreichend deutlich ist, bleibt einzelfallabhängig. Seine Verständlichkeit, Platzierung, Dauer und Zuordnung zur betreffenden Szene sind dabei bedeutsam. Ein zunächst erzeugter Eindruck lässt sich nicht unter allen Umständen durch eine spätere Einschränkung korrigieren.

Eine allgemeine gesetzliche Mindestdauer für jeden Hinweis in einem Immobilienvideo besteht nicht. Daraus folgt aber nicht, dass eine nur flüchtige oder praktisch unlesbare Einblendung genügt.

Datenschutz und Persönlichkeitsrechte bei der Produktion

Personenbezogene Daten in Immobilienaufnahmen

Innenaufnahmen können zahlreiche personenbezogene Informationen enthalten: Familienfotografien, Namensschilder, Briefe oder Hinweise auf persönliche Lebensverhältnisse. Auch Aufnahmen einer Wohnung können personenbezogen sein, wenn sie einer identifizierten oder identifizierbaren natürlichen Person zugeordnet werden können. Nicht jede leere Raumaufnahme ist dagegen allein aufgrund ihres Inhalts personenbezogen.

Die Verarbeitung personenbezogener Daten benötigt eine Rechtsgrundlage nach Art. 6 DSGVO. Lassen Aufnahmen besondere Kategorien personenbezogener Daten erkennen, etwa Gesundheitsdaten, kann zusätzlich Art. 9 DSGVO einschlägig sein. Die Erlaubnis des Eigentümers zur Vermarktung der Immobilie ersetzt keine erforderliche Rechtsgrundlage für die Verarbeitung von Daten anderer Personen.

Ein berechtigtes Interesse nach Art. 6 Abs. 1 Buchst. f DSGVO kann in Betracht kommen, erfordert jedoch eine Prüfung der Erforderlichkeit und eine Abwägung mit den Interessen und Grundrechten der Betroffenen. Eine uneingeschränkte Veröffentlichung privater Wohnverhältnisse lässt sich daraus nicht pauschal ableiten.

Datensparsamkeit beginnt deshalb vor der Aufnahme. Persönliche Gegenstände und identifizierende Details sollten möglichst entfernt oder gar nicht erst aufgenommen werden. Werden sie erst nach dem Hochladen unkenntlich gemacht, hat die Übermittlung an den Dienstleister bereits stattgefunden und bedarf gegebenenfalls einer eigenen Rechtfertigung.

Rechte am eigenen Bild und an der Stimme

Für die Verbreitung oder öffentliche Zurschaustellung erkennbarer Personen sind neben der DSGVO die §§ 22 und 23 KunstUrhG sowie das allgemeine Persönlichkeitsrecht zu berücksichtigen. Das Verhältnis dieser Regelungen zur DSGVO hängt vom Verarbeitungskontext ab. Insbesondere bei kommerzieller Werbung sollte nicht ohne nähere Prüfung auf Ausnahmen vom Einwilligungserfordernis vertraut werden.

Eine Einwilligung in die Veröffentlichung eines herkömmlichen Fotos umfasst nicht automatisch dessen Animation zu einem sprechenden Werbeavatar. Ebenso erlaubt eine vorhandene Sprachaufnahme nicht ohne Weiteres das Klonen der Stimme oder die Erzeugung neuer Aussagen, welche die betroffene Person tatsächlich nie gesprochen hat.

Einwilligungen und Nutzungsvereinbarungen sollten die konkrete Verwendung, Bearbeitung, Veröffentlichungswege und eine beabsichtigte synthetische Nachbildung ausdrücklich erfassen. Soweit eine datenschutzrechtliche Einwilligung zugrunde liegt, sind insbesondere die Anforderungen des Art. 7 DSGVO und das Widerrufsrecht zu beachten.

Im Beschäftigungskontext ist die Freiwilligkeit besonders sorgfältig zu prüfen. Eine arbeitsvertragliche Bindung lässt nicht ohne Weiteres den Schluss zu, dass sämtliche späteren Werbenutzungen von Bild und Stimme erlaubt sind.

KI-Dienstleister und internationale Datenübermittlung

Wer personenbezogene Aufnahmen in einen externen KI-Dienst hochlädt, muss dessen datenschutzrechtliche Rolle bestimmen. Verarbeitet der Anbieter die Daten im Auftrag und nach Weisung, sind insbesondere die Anforderungen des Art. 28 DSGVO zu beachten.

Nutzt der Anbieter Daten für eigene Zwecke, etwa für ein eigenes Modelltraining, reicht ein als Auftragsverarbeitungsvertrag bezeichnetes Dokument nicht als pauschale Rechtfertigung aus. Maßgeblich sind die tatsächlichen Verarbeitungsabläufe. Abhängig von der Aufgabenverteilung können unterschiedliche Verantwortlichkeiten vorliegen.

Auch Informationspflichten nach Art. 13 oder Art. 14 DSGVO, angemessene Sicherheitsmaßnahmen nach Art. 32 DSGVO und gegebenenfalls weitere Pflichten sind zu prüfen. Eine Datenschutz-Folgenabschätzung nach Art. 35 DSGVO ist nicht für jede Videoproduktion erforderlich, kann aber bei voraussichtlich hohem Risiko notwendig werden.

Bei Übermittlungen in Drittländer gelten zusätzlich Art. 44 ff. DSGVO. Entscheidend sind die konkreten Datenflüsse und die rechtlich relevanten Zugriffsmöglichkeiten, nicht allein eine allgemeine Aussage zum Serverstandort. Je nach Fall können etwa ein einschlägiger Angemessenheitsbeschluss oder geeignete Garantien erforderlich sein. Werbliche Zusicherungen des Dienstleisters ersetzen diese Prüfung nicht.

Urheberrecht, Nutzungsrechte und vertragliche Verantwortung

Ausgangsmaterial bleibt rechtlich geschützt

Fotografien, Grundrisse, Filmaufnahmen, Musik und Sprecherleistungen können urheberrechtlich oder durch verwandte Schutzrechte geschützt sein. Nicht jedes Material genießt denselben Schutz. Für Fotografien kommen insbesondere § 2 Abs. 1 Nr. 5 UrhG und § 72 UrhG in Betracht.

Dass Material für ein Exposé verwendet werden darf, bedeutet nicht automatisch, dass es einem KI-System übergeben, umfassend verändert und auf beliebigen Plattformen veröffentlicht werden darf. Maßgeblich sind der Umfang der eingeräumten Nutzungsrechte nach § 31 UrhG und die konkrete Vereinbarung. Bei Bearbeitungen ist gegebenenfalls auch § 23 UrhG zu berücksichtigen.

Das Eigentum an einer Immobilie vermittelt für sich genommen keine umfassenden Urheberrechte an Fotografien des Gebäudes. Ebenso können die Rechte an einem urheberrechtlich geschützten Bauwerk relevant werden.

Die Panoramafreiheit nach § 59 UrhG ist keine allgemeine Erlaubnis für sämtliche Gebäude- und Innenaufnahmen. Bei Bauwerken erstreckt sie sich nur auf die äußere Ansicht unter den gesetzlichen Voraussetzungen. Zutrittsrechte, Hausrecht und vertragliche Aufnahmebeschränkungen sind davon zu unterscheiden.

Rechte am KI-Ergebnis

Rein maschinell erzeugte Inhalte erfüllen mangels persönlicher geistiger Schöpfung grundsätzlich nicht die Voraussetzungen eines Werkes nach § 2 Abs. 2 UrhG. Menschliche Beiträge zu Auswahl, Gestaltung, Schnitt oder Bearbeitung können dagegen eigenständig schutzfähig sein, wenn sie die gesetzlichen Anforderungen erfüllen.

Die Abgrenzung ist bei generativen Produktionsprozessen einzelfallabhängig. Weder eine besonders lange Eingabe noch die bloße Auswahl eines gefälligen Ergebnisses garantiert Urheberrechtsschutz. Umgekehrt ist eine unter Einsatz von KI entstandene Gesamtproduktion nicht schon wegen dieser Beteiligung vollständig schutzlos. Auch verwandte Schutzrechte können gesondert zu prüfen sein.

Vertragliche Zusagen eines Dienstleisters über kommerzielle Nutzbarkeit schaffen keinen gesetzlichen Urheberrechtsschutz. Sie gewährleisten außerdem nicht automatisch, dass das Ergebnis frei von Rechten Dritter ist.

Bei Musik ist zu prüfen, ob eine Plattformlizenz die konkrete gewerbliche Verwendung und eine Veröffentlichung außerhalb der Plattform abdeckt. Die technische Möglichkeit, eine Tonspur herunterzuladen oder in ein Video einzufügen, sagt über den Umfang der Nutzungsrechte nichts Verlässliches aus.

Verantwortung zwischen Makler, Agentur und Anbieter

Die Einschaltung einer Agentur beseitigt die rechtliche Verantwortung des werbenden Unternehmens nicht. Wer ein Video für die eigene Vermarktung übernimmt, kann für dessen unzulässige Inhalte verantwortlich sein. Umfang und Voraussetzungen der Haftung unterscheiden sich nach der jeweiligen Anspruchsgrundlage.

Für wettbewerbsrechtliche Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche enthält § 8 Abs. 2 UWG eine Zurechnungsregel für Zuwiderhandlungen von Mitarbeitern oder Beauftragten. Diese Regel darf nicht ohne Weiteres auf sämtliche Schadensersatzansprüche oder andere Rechtsgebiete übertragen werden.

Produktionsverträge sollten Tatsachenkontrolle, Rechteklärung, Datenschutz, Kennzeichnungen, Freigaben und Korrekturen zuordnen. Freistellungsklauseln können den internen Ausgleich regeln, soweit sie wirksam sind. Gesetzliche Ansprüche außenstehender Personen oder anspruchsberechtigter Wettbewerber werden dadurch grundsätzlich nicht ausgeschlossen.

Typische Fallkonstellationen

Virtuelle Renovierung einer Bestandswohnung

Ein Video zeigt einen tatsächlich unsanierten Raum mit neuen Fenstern, einem erneuerten Boden und einem modernisierten Bad. Ohne hinreichende Erläuterung können Interessenten diese Ausstattung für vorhanden oder im Angebot enthalten halten.

Eine sachgerechte Darstellung trennt Originalzustand und Renovierungsvisualisierung deutlich. Der Hinweis sollte erklären, welche Veränderungen lediglich simuliert sind und ob entsprechende Arbeiten zum angebotenen Leistungsumfang gehören.

Die Formulierung „So könnte es aussehen“ beantwortet nicht, ob die Maßnahmen technisch und rechtlich realisierbar sind. Werden konkrete Umbaukosten genannt, benötigen diese eine nachvollziehbare Grundlage. Je nach Berechnungsstand müssen Annahmen, Umfang und Unsicherheiten erkennbar werden; eine KI-generierte Kostenschätzung ist nicht allein wegen ihrer plausiblen Formulierung belastbar.

Visualisierung eines Neubauprojekts

Visualisierungen noch nicht errichteter Gebäude sind nicht grundsätzlich unzulässig. Entscheidend ist, welche Ausstattung, Außenanlage oder Umgebung als geplant, geschuldet oder bereits gesichert erscheint.

Ein dargestellter Pool kann irreführen, wenn er weder zum Leistungsumfang gehört noch verständlich als gesonderte, tatsächlich verfügbare Option bezeichnet wird. Gleiches gilt für Grünflächen auf fremden Grundstücken, wenn die Präsentation den Eindruck ihrer Zugehörigkeit oder dauerhaften Sicherung vermittelt.

Nicht jede Darstellung muss sämtliche denkbaren späteren Veränderungen der Umgebung vorwegnehmen. Unzulässig kann jedoch eine konkrete Aussage sein, die einen gesicherten Zustand behauptet, obwohl dafür keine Grundlage besteht. Eine als dauerhaft unverbaubar dargestellte Aussicht verlangt deshalb eine andere Absicherung als eine eindeutig auf den gegenwärtigen Zustand bezogene Aufnahme.

Die Kennzeichnung als Visualisierung ersetzt nicht die sachliche Abstimmung mit Baubeschreibung, Planungsstand und Leistungsumfang.

Digital verbesserte Aussicht und Raumwirkung

Wird aus einem engen Innenhof eine offene Parklandschaft, verändert das Video eine wesentliche Lageeigenschaft. Auch das Entfernen von Stromleitungen oder Verkehrswegen kann den Aussagegehalt beeinflussen.

Bei einer durch Weitwinkel oder KI erweiterten Raumdarstellung genügt eine zutreffende Quadratmeterangabe nicht zwangsläufig zur Korrektur. Bild und Text sind gemeinsam zu bewerten. Allerdings ist nicht jede perspektivische Verzerrung automatisch rechtswidrig. Entscheidend sind insbesondere ihre Erkennbarkeit und die Bedeutung für den Gesamteindruck.

Eine nachvollziehbare Darstellung von Grundriss und tatsächlichen Raumproportionen kann Fehlvorstellungen verringern. Wesentliche Abweichungen sollten nicht ausschließlich durch allgemein gehaltene Vorbehalte erklärt werden.

Synthetische Empfehlung und automatisierte Zielgruppenansprache

Ein Avatar darf nicht irreführend den Eindruck einer realen zufriedenen Käuferin erwecken, deren persönliche Erfahrung tatsächlich nicht existiert. Ein Hinweis auf den KI-Einsatz beseitigt eine Täuschung über die behauptete Kundenerfahrung nicht zwangsläufig. Eine klar erkennbare fiktive Beispielsituation ist hiervon zu unterscheiden.

Bei personalisierter Werbung sind außerdem datenschutzrechtliche Grenzen und mögliche Diskriminierungsverbote zu beachten. Für den Zugang zu Wohnraum können §§ 19 ff. AGG einschlägig sein. Reichweite und Ausnahmen unterscheiden sich nach Benachteiligungsmerkmal und Sachverhalt. Insbesondere ist der Schutz vor Benachteiligung aus rassistischen Gründen oder wegen der ethnischen Herkunft nicht auf die in § 19 Abs. 1 AGG erfassten Massengeschäfte beschränkt.

Nicht jede zielgruppenbezogene Werbeausspielung ist deshalb automatisch unzulässig. Problematisch können jedoch Auswahlmechanismen sein, die geschützte Gruppen rechtlich relevant benachteiligen oder den Zugang zu Angeboten beschränken. Auch scheinbar neutrale Auswahlmerkmale bedürfen einer Prüfung, wenn sie mittelbar benachteiligend wirken können.

Rechtsfolgen und wirtschaftliche Risiken

Unterlassung, Beseitigung und Schadensersatz

Irreführende Immobilienwerbung kann Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche nach § 8 UWG auslösen. Anspruchsberechtigt ist nicht jede beliebige Person; die gesetzlichen Voraussetzungen des § 8 Abs. 3 UWG sind zu beachten. Unter den Voraussetzungen des § 9 UWG können Schadensersatzansprüche hinzukommen.

Datenschutzverstöße können behördliche Maßnahmen nach Art. 58 DSGVO, Geldbußen nach Art. 83 DSGVO und Schadensersatzansprüche nach Art. 82 DSGVO nach sich ziehen. Eine Geldbuße wird nicht bei jedem Verstoß automatisch verhängt. Für Schadensersatz genügt der bloße Verstoß allein ebenfalls nicht; erforderlich sind insbesondere ein materieller oder immaterieller Schaden und der ursächliche Zusammenhang mit dem Verstoß.

Bei unberechtigter Nutzung geschützter Inhalte kommen insbesondere Ansprüche nach § 97 UrhG in Betracht. Verletzungen des allgemeinen Persönlichkeitsrechts können Unterlassungs-, Beseitigungs- und gegebenenfalls Schadensersatzansprüche begründen. Eine Geldentschädigung wegen einer Persönlichkeitsrechtsverletzung setzt zusätzliche, besonders zu prüfende Voraussetzungen voraus.

Auswirkungen auf Immobilien- und Maklerverträge

Unzutreffende Videos können vorvertragliche Pflichten nach § 311 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 241 Abs. 2 BGB verletzen. Ein darauf gestützter Schadensersatzanspruch richtet sich insbesondere nach § 280 Abs. 1 BGB. Zu prüfen sind unter anderem Pflichtverletzung, Vertretenmüssen, Schaden und Kausalität sowie das Verhältnis zu spezielleren Haftungsregeln.

Wird eine Eigenschaft Vertragsinhalt oder fehlt eine rechtlich geschuldete Beschaffenheit, können kaufrechtliche Mängelrechte nach §§ 434, 437 BGB betroffen sein. Für Mietverhältnisse gelten eigenständige mietrechtliche Regelungen; kaufrechtliche Grundsätze lassen sich darauf nicht uneingeschränkt übertragen.

Bei arglistiger Täuschung kommt eine Anfechtung nach § 123 BGB in Betracht. Stammt die Täuschung von einer anderen Person als dem Vertragspartner, sind insbesondere die Voraussetzungen des § 123 Abs. 2 BGB und die rechtliche Stellung der handelnden Person zu prüfen.

Auf einen kaufrechtlichen Haftungsausschluss kann sich der Verkäufer nach § 444 BGB nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat. Ob daneben Ansprüche gegen einen Makler bestehen oder dessen Vergütungsanspruch betroffen ist, hängt von weiteren Voraussetzungen ab. Eine unrichtige Videoangabe führt nicht automatisch zum Wegfall jeder Maklerprovision.

Verfahren und Fristen

Abmahnung und gerichtlicher Eilrechtsschutz

Wettbewerbsrechtliche Beanstandungen können zunächst durch eine Abmahnung geltend gemacht werden. § 13 UWG enthält hierfür Anforderungen und Regelungen zum Aufwendungsersatz. Nicht jede Abmahnung ist berechtigt, und nicht in jedem Fall besteht ein Anspruch auf Erstattung der verlangten Kosten.

Eine vorformulierte Unterlassungserklärung kann langfristige vertragliche Bindungen und Vertragsstrafenrisiken begründen. Ihre Reichweite ist deshalb von der Frage zu unterscheiden, ob das beanstandete Video tatsächlich rechtswidrig ist.

Das bloße Löschen eines Videos beseitigt eine bestehende Wiederholungsgefahr nicht notwendig. Bei entsprechender Dringlichkeit kommt gerichtlicher Eilrechtsschutz in Betracht. Eine für alle Gerichte und Fallgestaltungen identische starre Dringlichkeitsfrist besteht nicht; längeres Zuwarten kann jedoch verfahrensrechtlich nachteilig sein.

Für Ansprüche nach § 8 UWG sieht § 11 UWG grundsätzlich eine Verjährungsfrist von sechs Monaten vor. Ihr Beginn richtet sich nach den gesetzlichen Voraussetzungen, insbesondere nach Entstehung des Anspruchs und Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis der maßgeblichen Umstände und der Person des Schuldners. Andere Anspruchsgrundlagen können abweichenden Fristen unterliegen.

Datenschutzrechtliche Reaktionen

Nach Art. 12 Abs. 3 DSGVO muss der Verantwortliche der betroffenen Person Informationen über die auf ihren Antrag hin ergriffenen Maßnahmen grundsätzlich unverzüglich, spätestens innerhalb eines Monats nach Eingang des Antrags, zur Verfügung stellen. Bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen ist eine Verlängerung um weitere zwei Monate möglich. Über die Verlängerung und ihre Gründe ist innerhalb des ersten Monats zu informieren.

Diese Regelung ist von einer pauschalen Aussage zu unterscheiden, jeder Antrag müsse unabhängig von seinem Inhalt innerhalb eines Monats vollständig umgesetzt sein. Bei einer Ablehnung gelten die Informationspflichten nach Art. 12 Abs. 4 DSGVO.

Wird eine Verletzung des Schutzes personenbezogener Daten bekannt, ist eine Meldepflicht nach Art. 33 DSGVO zu prüfen. Eine erforderliche Meldung an die Aufsichtsbehörde muss unverzüglich und möglichst binnen 72 Stunden nach Bekanntwerden erfolgen. Erfolgt sie später, ist die Verzögerung zu begründen.

Nicht jeder technische Fehler ist eine meldepflichtige Datenschutzverletzung. Eine Meldung ist nach Art. 33 DSGVO insbesondere dann nicht erforderlich, wenn die Verletzung voraussichtlich nicht zu einem Risiko für die Rechte und Freiheiten natürlicher Personen führt. Bei voraussichtlich hohem Risiko kann zusätzlich eine Benachrichtigung betroffener Personen nach Art. 34 DSGVO erforderlich sein.

Anfechtung, Verjährung und Widerruf

Für die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung gilt nach § 124 BGB grundsätzlich eine Jahresfrist ab Entdeckung der Täuschung. Außerdem ist die Anfechtung ausgeschlossen, wenn seit Abgabe der Willenserklärung zehn Jahre verstrichen sind.

Die Anfechtung bedarf einer Erklärung gegenüber dem nach § 143 BGB maßgeblichen Anfechtungsgegner. Das Wort „Anfechtung“ ist nicht zwingend erforderlich; aus der Erklärung muss aber hinreichend deutlich hervorgehen, dass das Rechtsgeschäft wegen des betreffenden Willensmangels nicht gelten soll. Eine bloße Beanstandung des Videos muss diese Voraussetzung nicht erfüllen.

Schadensersatz- und Mängelansprüche unterliegen je nach Anspruchsgrundlage unterschiedlichen Verjährungsregeln. Eine einheitliche Frist für sämtliche Folgen rechtswidriger KI-Werbung besteht nicht.

Wird ein Maklervertrag zwischen Unternehmer und Verbraucher unter den Voraussetzungen eines Fernabsatzvertrags geschlossen, können §§ 312c, 312g und 355 BGB ein Widerrufsrecht begründen. Die Veröffentlichung eines Videos allein macht einen späteren Vertrag noch nicht zum Fernabsatzvertrag. Erforderlich sind insbesondere die gesetzlichen Voraussetzungen hinsichtlich der verwendeten Fernkommunikationsmittel und des organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems.

Die Widerrufsfrist beträgt nach § 355 BGB grundsätzlich 14 Tage. Für Beginn, fehlende Belehrung und ein mögliches Erlöschen sind die weiteren gesetzlichen Regelungen, insbesondere § 356 BGB, zu beachten. Der notarielle Grundstückskaufvertrag ist davon rechtlich zu unterscheiden.

Praktische Handlungsschritte für eine kontrollierte Veröffentlichung

Tatsachengrundlage und Produktionsauftrag festlegen

Vor der Produktion sollte eine überprüfbare Objektgrundlage zusammengestellt werden. Dazu gehören die für das Video verwendeten Angaben zu Fläche, Zustand, Ausstattung, Energieausweis und gegebenenfalls Bau- oder Genehmigungsstand. Dabei ist zwischen nachgewiesenen Tatsachen, Angaben Dritter und noch ungeklärten Umständen zu unterscheiden.

Der Produktionsauftrag sollte festlegen, welche Veränderungen zulässig sind. Hilfreich ist eine Trennung zwischen:

• technischer Bildverbesserung ohne wesentliche inhaltliche Änderung,
• gekennzeichneter Möblierung oder Gestaltungsidee,
• Darstellung des tatsächlich vorhandenen Zustands,
• Darstellung geplanter oder künftig geschuldeter Leistungen.

KI-generierte Sprechertexte sind anhand der Objektunterlagen zu kontrollieren. Plausibel klingende Ergänzungen zu Verkehrsanbindung, Sanierung oder Genehmigungen dürfen nicht als gesicherte Tatsachen übernommen werden. Auch aus Karten oder Fotografien abgeleitete Angaben können unzutreffend sein.

Rechte und Datenflüsse dokumentieren

Für jedes Ausgangsmaterial sollte nachvollziehbar sein, wer die erforderlichen Rechte eingeräumt hat und welche Nutzungen gestattet sind. Personenbezug, Einwilligungen, Dienstleisterzugriffe und Löschregeln sind gesondert zu erfassen.

Vor einem Upload ist zu klären, ob personenbezogene Daten für Modelltraining verwendet werden, welche weiteren Dienstleister beteiligt sind und welche Übermittlungen stattfinden. Nicht erforderliche personenbezogene Informationen sollten möglichst bereits vor der Übertragung entfernt werden.

Eine Dokumentation ersetzt keine fehlende Rechtsgrundlage. Sie erleichtert jedoch die Prüfung, ob die tatsächliche Verwendung mit den vereinbarten Rechten und datenschutzrechtlichen Vorgaben übereinstimmt.

Inhaltliche Freigabe und Kennzeichnung organisieren

Eine Freigabe sollte nicht nur die gestalterische Qualität betreffen. Zu prüfen sind auch Ton, Untertitel, Vorschaubild, Beschreibungstext und unmittelbar zugeordnete Pflichtangaben.

Hinweise sollten die konkrete Abweichung benennen. „Virtuell möbliert; Möbel nicht Bestandteil des Angebots“ erklärt mehr als die allgemeine Bezeichnung „KI-Inhalt“. Wird zugleich ein nicht vorhandener Balkon ergänzt, reicht ein Hinweis allein auf die Möblierung allerdings nicht aus.

Die sachliche Erläuterung einer Objektveränderung und eine gegebenenfalls vorgeschriebene KI-Offenlegung erfüllen unterschiedliche Funktionen. Beide können erforderlich sein. Außerdem sollte kontrolliert werden, ob Hinweise bei Kurzfassungen, automatischen Vorschauen und erneuten Veröffentlichungen erhalten bleiben.

Versionen sichern und Korrekturen ermöglichen

Originalaufnahmen, freigegebene Endfassungen, Tatsachengrundlagen und Kennzeichnungen sollten in einem angemessenen Umfang dokumentiert werden. Dabei gelten für personenbezogene Daten insbesondere die Grundsätze der Zweckbindung und Speicherbegrenzung nach Art. 5 DSGVO. Ein mögliches späteres Beweisinteresse rechtfertigt keine unterschiedslose unbegrenzte Aufbewahrung sämtlicher Daten.

Für Beanstandungen empfiehlt sich ein Verfahren, das Veröffentlichungsorte erfasst, Zuständigkeiten bestimmt und notwendige Korrekturen ermöglicht. Auch eingebundene Agenturen und Plattformzugänge sollten berücksichtigt werden.

Eine Berichtigung kann weitere Fehlvorstellungen verhindern. Sie beseitigt jedoch weder automatisch eine Wiederholungsgefahr noch bereits entstandene Ansprüche.

Offene Streitfragen und zukünftige Entwicklung

Abgrenzung von Bearbeitung und Deepfake

Die Anwendung der KI-Verordnung auf einzelne Formen fotorealistischer Immobilienvisualisierung verlangt eine genaue Prüfung. Der gesetzliche Bezug auf bestehende Gegenstände und Orte spricht dagegen, den Deepfake-Begriff auf manipulierte Personenvideos zu beschränken.

Gleichwohl ist nicht jede synthetische Architekturansicht gleich zu behandeln. Eine erkennbar schematische Planungsstudie unterscheidet sich von einem künstlichen Rundgang, der eine konkrete Bestandsimmobilie in einem tatsächlich nicht vorhandenen Zustand scheinbar authentisch zeigt.

Für Grenzfälle sind die gesetzlichen Begriffsmerkmale, die jeweilige Rolle als Anbieter oder Betreiber und die besonderen Voraussetzungen des Art. 50 der KI-Verordnung maßgeblich. Künftige behördliche Konkretisierungen und gerichtliche Entscheidungen können die Einordnung präzisieren. Unabhängig davon bleiben irreführende Aussagen nach allgemeinen Regeln zu beurteilen.

Schutzfähigkeit und Herkunftsnachweis

Bei gemischten menschlich-maschinellen Produktionen bleiben zahlreiche Abgrenzungsfragen des Urheberrechts einzelfallabhängig. Umfangreiche Eingaben allein garantieren keine persönliche geistige Schöpfung. Eigenständige menschliche Gestaltung, Auswahl und Montage können dagegen schutzfähige Beiträge begründen, sofern die gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind.

Technische Herkunftskennzeichnungen beantworten zudem nicht sämtliche inhaltlichen Fragen. Sie können erkennen lassen, dass ein System an der Herstellung beteiligt war, ohne verständlich zu erklären, welche Objekteigenschaften verändert wurden.

Für die rechtliche Bewertung bleiben daher überprüfbare Tatsachengrundlagen und verständliche Aussagen zum dargestellten Zustand wesentlich. Ein technischer Herkunftsnachweis ist kein Nachweis für die sachliche Richtigkeit eines Immobilienangebots.

Zusammenfassung

Immobilienmarketing mit KI-Video unterliegt insbesondere dem Wettbewerbsrecht, dem Datenschutzrecht, den Persönlichkeits- und Urheberrechten sowie den zivilrechtlichen Pflichten im Umfeld von Immobilien- und Maklerverträgen. Ergänzend sind die zeitlich gestaffelten Vorgaben der europäischen KI-Verordnung zu beachten.

Die zentrale Anforderung besteht darin, vorhandenen Zustand, Gestaltungsidee, Planung und geschuldete Leistung erkennbar auseinanderzuhalten. Ein pauschaler KI-Hinweis rechtfertigt weder falsche Objektangaben noch unzulässige Datenverarbeitung oder die Nutzung fremder Inhalte ohne ausreichende Rechte.

Eine rechtlich kontrollierte Veröffentlichung verbindet überprüfbare Objektinformationen mit klaren Produktionsvorgaben, dokumentierter Rechteklärung, datensparsamen Abläufen und einer inhaltlichen Endkontrolle. Welche Hinweise und Schutzmaßnahmen im Einzelnen erforderlich sind, hängt von Inhalt, Realitätswirkung, Verarbeitungsvorgängen und Veröffentlichungskontext ab.