Rechtliche Grundlagen des Immobiliengeschäfts: Vertrag, Eigentumserwerb und Risiken im deutschen Recht

Immobiliengeschäfte verbinden erhebliche wirtschaftliche Werte mit langfristigen rechtlichen Bindungen. Wer ein Grundstück, ein Wohnhaus oder eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht lediglich ein körperliches Objekt. Gegenstand des Geschäfts ist eine Rechtsposition, deren Inhalt durch Grundbucheintragungen, öffentlich-rechtliche Nutzungsvorgaben, bestehende Mietverhältnisse und gegebenenfalls das Wohnungseigentumsrecht geprägt wird. Finanzierung, steuerliche Belastungen und baulicher Zustand beeinflussen zusätzlich, ob die Transaktion ihren wirtschaftlichen Zweck erfüllt.

Die rechtlichen Grundlagen des Immobiliengeschäfts ergeben sich deshalb nicht aus einem einzelnen Gesetz. Im Mittelpunkt stehen das Bürgerliche Gesetzbuch, die Grundbuchordnung und das Beurkundungsgesetz. Hinzu treten insbesondere das Bauplanungsrecht, das Landesbauordnungsrecht, das Steuerrecht und Vorschriften zum Verbraucherschutz. Je nach Kaufgegenstand können weitere Regelungen, etwa das Erbbaurechtsgesetz oder das Bundes-Bodenschutzgesetz, erheblich sein.

Der Beitrag behandelt vor allem den rechtsgeschäftlichen Erwerb von Immobilien in Deutschland. Er erläutert, wie ein Kaufvertrag zustande kommt, wann Eigentum übergeht, welche Prüfungen erforderlich sind und welche Folgen Pflichtverletzungen haben können. Entscheidend ist die Unterscheidung zwischen dem schuldrechtlichen Vertrag, seiner tatsächlichen Abwicklung und dem dinglichen Eigentumserwerb. Für andere Erwerbsformen, insbesondere Erbfolge und Zwangsversteigerung, gelten teilweise abweichende Regeln.

1. Begriffsklärung: Was umfasst ein Immobiliengeschäft?

Grundstück, Gebäude und Wohnungseigentum

„Immobilie“ ist ein gebräuchlicher, aber kein einheitlicher gesetzlicher Oberbegriff. Rechtlicher Ausgangspunkt ist regelmäßig das Grundstück als rechtlich abgegrenzte und im Grundbuch geführte Einheit. Die grundbuchrechtliche Einheit ist nicht notwendig mit einem einzelnen Flurstück des Liegenschaftskatasters identisch.

Gebäude gehören grundsätzlich zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks, wenn sie fest mit dem Grund und Boden verbunden sind; maßgeblich ist § 94 BGB. Wesentliche Bestandteile können nach § 93 BGB grundsätzlich nicht Gegenstand besonderer Rechte sein. Ein auf dem Grundstück stehendes Gebäude lässt sich deshalb regelmäßig nicht unabhängig vom Grundstück übereignen. Ausnahmen können insbesondere bei nur vorübergehend verbundenen Sachen oder bei Gebäuden bestehen, die in Ausübung eines Rechts an einem fremden Grundstück errichtet worden sind; hierzu ist § 95 BGB zu beachten.

Eine besondere Zuordnung besteht beim Erbbaurecht. Dieses ermöglicht nach § 1 ErbbauRG ein veräußerliches und vererbliches Recht, auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Der Erwerb eines Erbbaurechts ist rechtlich und wirtschaftlich vom Erwerb des Grundstückseigentums zu unterscheiden. Vertragsdauer, Erbbauzins, Heimfallregelungen und etwaige Zustimmungserfordernisse verdienen eine eigenständige Prüfung.

Wohnungseigentum verbindet nach § 1 WEG das Sondereigentum an einer Wohnung mit einem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Erwerber werden zugleich in eine gesetzlich organisierte Gemeinschaft eingebunden. Teileigentum besteht entsprechend aus Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen und dem zugehörigen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum.

Kaufvertrag und Eigentumsübertragung

Der Grundstückskaufvertrag verpflichtet den Verkäufer nach § 433 BGB zur Übergabe und Eigentumsverschaffung sowie zur Verschaffung einer von Sach- und Rechtsmängeln freien Sache. Der Käufer schuldet den vereinbarten Kaufpreis und die Abnahme des Kaufgegenstands. Der Kaufvertrag allein macht ihn jedoch noch nicht zum Eigentümer.

Für den rechtsgeschäftlichen Eigentumswechsel sind nach §§ 873, 925 BGB zusätzlich die dingliche Einigung, die sogenannte Auflassung, und die Eintragung im Grundbuch erforderlich. Diese Unterscheidung entspricht dem deutschen Trennungs- und Abstraktionsprinzip: Verpflichtungsgeschäft und Verfügungsgeschäft sind rechtlich eigenständig zu beurteilen.

Ein unwirksamer Kaufvertrag führt deshalb nicht ohne Weiteres zur Unwirksamkeit einer bereits vollzogenen Eigentumsübertragung. Allerdings können Rückabwicklungsansprüche entstehen, insbesondere nach Bereicherungsrecht. Ob ein Fehler beide Rechtsgeschäfte betrifft, hängt vom jeweiligen Unwirksamkeitsgrund und den konkreten Erklärungen ab.

2. Rechtlicher Rahmen und notarielle Form

Beurkundungspflicht und Reichweite

Ein Vertrag, durch den sich eine Partei zur Übertragung oder zum Erwerb von Grundstückseigentum verpflichtet, bedarf nach § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung. Die Form dient insbesondere dem Schutz vor übereilten Bindungen, der rechtlichen Belehrung und der zuverlässigen Dokumentation des Vertragsinhalts.

Die Beurkundung muss grundsätzlich sämtliche Vereinbarungen erfassen, die nach dem maßgeblichen Parteiwillen Bestandteil des Grundstücksgeschäfts sind. Dazu können Bauverpflichtungen, besondere Zahlungsabreden oder rechtlich verknüpfte Nebenleistungen zählen. Nicht jede Vereinbarung im wirtschaftlichen Umfeld des Kaufs ist jedoch automatisch beurkundungspflichtig. Entscheidend sind ihr Inhalt und die Frage, ob sie mit dem Grundstücksgeschäft eine rechtliche Einheit bilden soll.

Besondere Risiken entstehen durch nicht beurkundete Nebenabreden über den tatsächlich geschuldeten Kaufpreis. Eine bewusst unrichtige Kaufpreisangabe kann zivilrechtliche und steuerrechtliche Folgen haben. Die notarielle Urkunde sollte deshalb die wirklichen Vereinbarungen wiedergeben.

Ein unter Missachtung der gesetzlichen Form geschlossenes Geschäft ist grundsätzlich nach § 125 BGB nichtig. § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB sieht eine Heilung des Formmangels durch Auflassung und Grundbucheintragung vor. Diese Heilung beseitigt jedoch nicht beliebige andere Unwirksamkeitsgründe. Insbesondere bietet sie keine allgemeine Absicherung rechtswidriger Vertragsgestaltungen.

Aufgaben des Notars und Verbraucherschutz

Nach § 17 BeurkG soll der Notar den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, über die rechtliche Tragweite belehren und die Erklärungen eindeutig wiedergeben. Er ist unparteiisch und vertritt nicht ausschließlich die Interessen einer Vertragsseite.

Bei Verbraucherverträgen, die der Beurkundungspflicht nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB unterliegen, soll dem Verbraucher der beabsichtigte Vertragstext nach § 17 Abs. 2a BeurkG im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt werden. Dies muss durch den beurkundenden oder einen mit ihm zur gemeinsamen Berufsausübung verbundenen Notar geschehen. Wird die Regelfrist unterschritten, sollen die Gründe dafür in der Niederschrift angegeben werden.

Die Vorschrift begründet keine allgemeine Wartefrist für jeden Immobilienverkauf unter Privatpersonen. Ihr Anwendungsbereich setzt einen Verbrauchervertrag voraus, also grundsätzlich einen Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher. Eine Unterschreitung der Regelfrist macht den Kaufvertrag nicht allein deshalb automatisch unwirksam.

Die notarielle Mitwirkung ersetzt weder eine bautechnische Begutachtung noch eine umfassende Wirtschaftlichkeitsprüfung. Auch ein allgemeines Widerrufsrecht allein wegen der Verbrauchereigenschaft besteht beim notariell beurkundeten Grundstückskauf nicht. Für einen gesonderten Verbraucherdarlehensvertrag können dagegen eigenständige Widerrufsregeln gelten.

Vertretung und Verfügungsbefugnis

Vor Vertragsschluss muss geklärt werden, wer wirksam handeln darf und welche weiteren Zustimmungen erforderlich sind. Bei Gesellschaften sind Vertretungsregeln und Registerangaben zu prüfen, bei Erbfällen die Erbfolge und bei Vollmachten deren Umfang sowie der für den Grundbuchvollzug erforderliche Nachweis.

Aus der Eintragung einer Person als Eigentümer folgt nicht in jeder Konstellation, dass diese ohne weitere Mitwirkung wirksam verfügen kann. Beispielsweise können insolvenzrechtliche Beschränkungen, Testamentsvollstreckung oder familienrechtliche Zustimmungserfordernisse Bedeutung gewinnen.

Besonderheiten gelten für Gesellschaften bürgerlichen Rechts: Nach § 47 Abs. 2 GBO soll ein Recht für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts nur eingetragen werden, wenn diese im Gesellschaftsregister eingetragen ist. Bei bereits bestehenden Grundbucheintragungen solcher Gesellschaften können deshalb vor einer weiteren Verfügung zusätzliche Register- und Grundbuchschritte notwendig werden. Welche Schritte erforderlich sind, hängt vom bisherigen Eintragungsstand und dem beabsichtigten Geschäft ab.

3. Rechtliche Prüfung des Kaufgegenstands

Grundbuch und Grundstücksbelastungen

Das Grundbuch dokumentiert insbesondere Eigentum und dingliche Belastungen. Von praktischer Bedeutung sind Dienstbarkeiten, Reallasten, Verfügungsbeschränkungen sowie Hypotheken und Grundschulden. Ein Wegerecht kann die Erreichbarkeit eines Grundstücks sichern, auf einem belasteten Grundstück aber zugleich fremde Nutzungsbefugnisse begründen.

Nach § 12 GBO setzt die Grundbucheinsicht grundsätzlich ein berechtigtes Interesse voraus. Ein bloß allgemein geäußertes Kaufinteresse genügt hierfür nicht stets. Kaufinteressenten können erforderliche Unterlagen insbesondere unter Mitwirkung oder mit Vollmacht des Eigentümers beschaffen. Neben dem Grundbuchauszug können die in Bezug genommenen Bewilligungsurkunden wichtig sein, weil der genaue Inhalt einer Belastung nicht immer vollständig aus dem Eintragungstext hervorgeht.

Es ist zu unterscheiden, welche Belastungen der Käufer übernehmen und welche der Verkäufer beseitigen soll. Für die Löschung einer Grundschuld sind die grundbuchrechtlich erforderlichen Erklärungen und Nachweise notwendig, insbesondere regelmäßig eine Löschungsbewilligung des Berechtigten. Bestehen noch gesicherte Forderungen, werden Ablösebeträge häufig unmittelbar aus dem Kaufpreis an den Gläubiger gezahlt.

Der öffentliche Glaube des Grundbuchs nach § 892 BGB kann unter gesetzlichen Voraussetzungen einen gutgläubigen Rechtserwerb ermöglichen. Er garantiert jedoch weder den baulichen Zustand noch die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit einer Nutzung. Auch tatsächliche Eigenschaften wie die Wohnfläche werden dadurch nicht verbindlich bestätigt.

Baurecht, Baulasten und Altlasten

Ob ein Grundstück bebaut oder umgenutzt werden darf, richtet sich insbesondere nach dem Baugesetzbuch und dem jeweiligen Landesbauordnungsrecht. Bei Vorliegen eines Bebauungsplans ist § 30 BauGB zu beachten. Je nach planungsrechtlicher Situation kommen ergänzend oder stattdessen insbesondere § 34 BauGB für im Zusammenhang bebaute Ortsteile und § 35 BauGB für den Außenbereich in Betracht. Weitere Vorgaben, etwa aus dem Denkmal-, Natur- oder Wasserrecht, können hinzutreten.

Eine tatsächlich ausgeübte Nutzung beweist nicht, dass sie genehmigt oder genehmigungsfrei zulässig ist. Ausgebaute Dachgeschosse, zusätzliche Wohnungen oder gewerbliche Nutzungen können baurechtlich problematisch sein. Bauakte und Genehmigungslage sind deshalb eigenständig zu prüfen. Auch die langjährige Duldung eines Zustands begründet nicht ohne Weiteres einen Anspruch auf dessen unveränderte Fortsetzung.

Soweit das Landesrecht Baulasten vorsieht, können sich öffentlich-rechtliche Verpflichtungen aus dem Baulastenverzeichnis ergeben. Dieses wird unabhängig vom Grundbuch geführt. Ein unbelastet erscheinendes Grundbuch schließt daher öffentlich-rechtliche Beschränkungen nicht aus.

Altlasteninformationen, frühere Grundstücksnutzungen, Erschließungszustand und mögliche Beiträge sind ebenfalls relevant. Nach § 4 Abs. 3 BBodSchG können unter anderem Grundstückseigentümer für die Sanierung schädlicher Bodenveränderungen oder Altlasten verantwortlich sein, ohne diese selbst verursacht zu haben. Ob und in welchem Umfang eine Inanspruchnahme rechtmäßig ist, bedarf einer gesonderten Prüfung.

Eine kaufvertragliche Kostenverteilung bindet die zuständige Behörde grundsätzlich nicht. Sie kann lediglich einen internen Ausgleichsanspruch zwischen den Vertragsparteien begründen.

Energiebezogene Pflichten

Das Gebäudeenergiegesetz enthält Anforderungen an Energieausweise, Heizungsanlagen und bestimmte Nachrüstmaßnahmen. § 80 GEG regelt unter anderem Pflichten im Zusammenhang mit Energieausweisen bei Verkaufsfällen. Soweit keine Ausnahme greift, ist der Energieausweis oder eine Kopie grundsätzlich spätestens bei der Besichtigung vorzulegen; für Fälle ohne Besichtigung enthält die Vorschrift besondere Vorgaben. Nach Abschluss des Kaufvertrags ist der Ausweis oder eine Kopie dem Käufer unverzüglich zu übergeben.

Ein Eigentümerwechsel kann bei bislang privilegierten selbst genutzten Ein- oder Zweifamilienhäusern für bestimmte Nachrüstpflichten Bedeutung gewinnen. Es besteht jedoch keine einheitliche, für jeden Immobilienerwerb geltende Pflicht zur vollständigen energetischen Sanierung.

Ob eine Maßnahme erforderlich ist und welche Frist gilt, muss anhand der jeweiligen Vorschrift, des Gebäudes, seiner Nutzung und gegebenenfalls einschlägiger Ausnahmen beurteilt werden. Ein Energieausweis ersetzt weder die technische Prüfung der Heizungsanlage noch eine Untersuchung der Gebäudehülle. Seine Kennwerte sind zudem nicht ohne Weiteres eine Garantie für den individuellen künftigen Energieverbrauch.

4. Vertragsgestaltung, Kaufpreis und Eigentumsübergang

Beschreibung des Leistungsgegenstands

Der Vertrag sollte das Grundstück oder Wohnungseigentum anhand der Grundbuchdaten eindeutig bestimmen. Wirtschaftlich relevante Eigenschaften, mitverkaufte Gegenstände und besondere Zusagen sollten ebenfalls klar erfasst werden.

Konfliktträchtig sind insbesondere Wohnflächenangaben, die Zahl genehmigter Wohneinheiten, zugesagte Sanierungen und Aussagen zur Vermietbarkeit. Bei Flächenangaben können Berechnungsmethode, zugrunde gelegte Unterlagen und die rechtliche Bedeutung der Angabe entscheidend sein. Eine allgemein für sämtliche Immobilienkäufe geltende prozentuale Toleranz lässt sich nicht angeben.

Eine Erwartung des Käufers wird nicht allein dadurch zum geschuldeten Vertragsinhalt, dass sie wirtschaftlich nachvollziehbar erscheint. Maßgeblich sind die Vereinbarungen und die gesetzlichen Anforderungen an die Beschaffenheit. Ebenso kann eine als unverbindlich bezeichnete Information je nach Zusammenhang dennoch Aufklärungs- oder Haftungsfragen auslösen.

Bei Inventar ist festzuhalten, welche Gegenstände tatsächlich mitverkauft werden. Eine gesonderte Kaufpreiszuordnung muss wirtschaftlich nachvollziehbar sein. Ob ein Gegenstand steuerlich gesondert behandelt werden kann, hängt von seiner rechtlichen Einordnung und nicht allein von der Vertragsbezeichnung ab.

Fälligkeit und Auflassungsvormerkung

Die Kaufpreiszahlung erfolgt üblicherweise nicht unmittelbar bei der Beurkundung, sondern nach Eintritt vereinbarter Fälligkeitsvoraussetzungen. Dadurch sollen ungesicherte Vorleistungen vermieden werden. Welche Voraussetzungen gelten, ergibt sich aus dem konkreten Vertrag.

Zentrale Bedeutung hat die Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB. Sie sichert den Anspruch auf Eigentumsübertragung. Spätere Verfügungen sind dem Vormerkungsberechtigten gegenüber insoweit unwirksam, als sie den gesicherten Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden. Die Vormerkung verhindert jedoch nicht schlechthin jede weitere Eintragung und macht den Käufer noch nicht zum Eigentümer.

Weitere Fälligkeitsvoraussetzungen können erforderliche Genehmigungen, die Sicherstellung der Lastenfreistellung und die Klärung gesetzlicher Vorkaufsrechte sein. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht nicht bei jedem Immobilienverkauf; Voraussetzungen, Ausnahmen und Verfahren richten sich nach der jeweils einschlägigen Regelung.

Eine notarielle Fälligkeitsmitteilung bestätigt die vertragsgemäß zu prüfenden Voraussetzungen. Sie bescheinigt weder die Mangelfreiheit des Gebäudes noch die wirtschaftliche Vorteilhaftigkeit des Kaufs.

Finanzierung und Grundschuld

Banken sichern Immobilienkredite regelmäßig durch Grundschulden. Die Grundschuld ist anders als die Hypothek nicht in ihrem rechtlichen Bestand an eine bestimmte Forderung gebunden. Welche Forderungen sie sichern soll und unter welchen Voraussetzungen sie verwertet werden darf, ergibt sich insbesondere aus der Sicherungsvereinbarung.

Muss die Finanzierung bereits vor der Eigentumsumschreibung abgesichert werden, enthält der Kaufvertrag häufig eine Belastungsvollmacht. Ihre Ausgestaltung soll verhindern, dass das noch dem Verkäufer gehörende Grundstück über den vereinbarten Sicherungszweck hinaus haftet. Von Bedeutung sind insbesondere Beschränkungen der Verwendung der Darlehensmittel und Regelungen für den Fall, dass der Kauf nicht vollzogen wird.

Kaufvertrag und Darlehensvertrag sind rechtlich gesondert zu prüfen. Scheitert die Finanzierung, entfällt die Kaufpflicht grundsätzlich nicht allein deshalb. Ohne einen wirksam vereinbarten Finanzierungsvorbehalt trägt der Käufer regelmäßig das Risiko, den Kaufpreis beschaffen zu können. Auch ein Widerruf des Darlehensvertrags beseitigt nicht automatisch den Grundstückskaufvertrag.

Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr

Der wirtschaftliche Übergang wird häufig an die vollständige Kaufpreiszahlung geknüpft. Ab dem vereinbarten Zeitpunkt sollen dem Käufer beispielsweise Mieterträge zustehen und laufende Kosten zugeordnet werden. § 446 BGB enthält gesetzliche Regeln zum Gefahr-, Nutzungs- und Lastenübergang bei Übergabe; vertragliche Abweichungen sind gesondert zu beurteilen.

Dieser Übergang ist vom Eigentumserwerb zu unterscheiden. Gesetzliche Außenpflichten gegenüber Behörden, Versicherern oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer folgen nicht zwingend der internen Vertragsregelung. Auch der gesetzliche Eintritt in ein Mietverhältnis richtet sich nicht allein nach dem vereinbarten Nutzen- und Lastenwechsel.

Ein Übergabeprotokoll sollte Zustand, Schlüssel, Zählerstände, Unterlagen und verbleibende Gegenstände festhalten. Es dient vor allem der Dokumentation. Ob Erklärungen im Protokoll darüber hinaus einen Verzicht, eine Anerkennung oder eine Vertragsänderung enthalten, hängt von ihrem Inhalt ab.

5. Mängelhaftung und maßgebliche Rechtsprechungslinien

Sachmängel und vereinbarter Zustand

Ob ein Sachmangel vorliegt, richtet sich beim Grundstückskauf grundsätzlich nach § 434 BGB. Maßgeblich sind insbesondere die subjektiven und objektiven Anforderungen an die Sache. Für die Beurteilung kommt es grundsätzlich auf den Zustand bei Gefahrübergang an.

Typische Streitpunkte sind Feuchtigkeit, Schimmel, Schädlingsbefall, Flächenabweichungen oder eine fehlende Genehmigung der vorgesehenen Nutzung. Nicht jede altersbedingte Erscheinung stellt einen Mangel dar. Baujahr, Gebäudetyp, Vertragsinhalt und die berechtigten Erwartungen an ein entsprechendes Bestandsgebäude beeinflussen die Beurteilung.

Nach § 437 BGB kommen insbesondere Nacherfüllung, Rücktritt, Minderung und Schadensersatz in Betracht. Die Voraussetzungen unterscheiden sich. Für Rücktritt und Schadensersatz statt der Leistung ist regelmäßig zunächst eine angemessene Frist zur Nacherfüllung erforderlich, soweit keine gesetzliche Ausnahme eingreift. Ein sofortiger Rücktritt ist deshalb nicht bei jedem festgestellten Defekt zulässig.

Kennt der Käufer einen Mangel bei Vertragsschluss, können seine Rechte nach § 442 BGB ausgeschlossen sein. Für grob fahrlässige Unkenntnis enthält die Vorschrift eine gesonderte Regelung, insbesondere mit Ausnahmen bei Arglist oder einer Beschaffenheitsgarantie. Eine allgemeine Pflicht jedes Käufers, vor Vertragsschluss ein umfassendes Baugutachten einzuholen, folgt daraus nicht.

Haftungsausschluss und Arglist

Beim Verkauf gebrauchter Immobilien werden Sachmängelansprüche häufig vertraglich ausgeschlossen. Wirksamkeit und Reichweite solcher Klauseln hängen vom Wortlaut, dem Vertragszusammenhang und gegebenenfalls der Kontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen ab. Eine ausdrücklich vereinbarte Beschaffenheit und ein allgemeiner Haftungsausschluss müssen im Zusammenhang ausgelegt werden.

Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer auf einen Haftungsausschluss nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat. Arglist verlangt keine Schädigungsabsicht, aber mehr als Fahrlässigkeit. Bei einem Verschweigen muss der Verkäufer den Mangel kennen oder zumindest für möglich halten und zugleich wissen oder damit rechnen, dass der Käufer ihn nicht kennt und bei Offenlegung den Vertrag nicht oder nicht zu denselben Bedingungen schließen würde.

Erhebliche verborgene Mängel können ungefragt offenzulegen sein. Für ohne Weiteres erkennbare Umstände besteht grundsätzlich keine zusätzliche Hinweispflicht. Ob ein Mangel tatsächlich offensichtlich war, ist jedoch eine Frage des Einzelfalls.

Auf konkrete Fragen muss der Verkäufer richtig und vollständig antworten, soweit die Antwort für die Kaufentscheidung erheblich ist. Angaben ohne verlässliche Tatsachengrundlage können rechtlich problematisch sein, insbesondere wenn sie als gesicherte Erkenntnisse dargestellt werden.

Offenlegung im Datenraum

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 15. September 2023, Az. V ZR 77/22, die Aufklärungspflichten bei der Bereitstellung kaufrelevanter Informationen in einem Datenraum konkretisiert. Die bloße Ablage einer Unterlage erfüllt eine bestehende Aufklärungspflicht nicht in jedem Fall.

Entscheidend ist insbesondere, ob der Verkäufer nach den Umständen berechtigterweise erwarten durfte, dass der Käufer die Information tatsächlich zur Kenntnis nimmt. Bedeutung können die Struktur und Organisation des Datenraums, die Art der Informationen, ihre Auffindbarkeit, der Zeitpunkt der Bereitstellung und die Durchführung einer Erwerbsprüfung haben.

Die Entscheidung bedeutet nicht, dass sämtliche Unterlagen zusätzlich mündlich erläutert werden müssen. Sie verdeutlicht vielmehr, dass formale Zugänglichkeit und ausreichende Offenlegung nicht gleichzusetzen sind. Besonders gewichtige oder erst kurz vor Vertragsschluss bereitgestellte Informationen können einen gesonderten Hinweis erfordern.

Vorvertragliche Angaben und Beweisprobleme

Zu unterscheiden sind verbindliche Beschaffenheitsvereinbarungen, allgemeine Objektbeschreibungen und aufklärungspflichtige Tatsachen. Angaben in Exposés, E-Mails oder Besichtigungsprotokollen können rechtlich relevant sein. Sie werden bei einem beurkundungsbedürftigen Geschäft jedoch nicht ohne Weiteres sämtlich zu vertraglich vereinbarten Eigenschaften.

Öffentliche Äußerungen können unter den Voraussetzungen des § 434 BGB auch für die objektiven Anforderungen Bedeutung haben. Ihre Wirkung ist von der Frage zu trennen, ob eine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung zustande gekommen ist.

Vorvertragliche Pflichtverletzungen können außerdem nach §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB Ansprüche begründen. Soweit Angaben die Beschaffenheit der Kaufsache betreffen, ist allerdings das Verhältnis zur kaufrechtlichen Mängelhaftung zu beachten. Deren Voraussetzungen und Haftungsbegrenzungen lassen sich nicht pauschal durch einen Rückgriff auf vorvertragliche Haftung umgehen.

Praktisch ist die Beweislage häufig entscheidend. Fotos, Korrespondenz, Gutachten und dokumentierte Antworten auf konkrete Fragen können sowohl den Zustand des Objekts als auch Kenntnis und Offenlegung belegen.

6. Typische besondere Fallkonstellationen

Erwerb einer Eigentumswohnung

Beim Wohnungskauf sind neben dem baulichen Zustand insbesondere Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Beschlusssammlung und Finanzunterlagen der Gemeinschaft zu prüfen. Relevant sind Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Vermögensbericht sowie beschlossene oder absehbare Erhaltungsmaßnahmen.

Die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum bestimmt, welche Bauteile der einzelne Eigentümer allein verwalten oder verändern darf. Aus der räumlichen Lage innerhalb einer Wohnung folgt nicht automatisch, dass ein Bauteil zum Sondereigentum gehört. Auch Sondernutzungsrechte an Gartenflächen oder Stellplätzen sind von Sondereigentum zu unterscheiden.

Die Kostenverteilung richtet sich nach § 16 WEG sowie wirksamen Vereinbarungen und Beschlüssen. Beschlüsse über Vorschüsse und Nachschüsse beziehungsweise die Anpassung beschlossener Vorschüsse knüpfen an § 28 WEG an. Eine geringe Erhaltungsrücklage kann wirtschaftlich bedeutsam sein, begründet aber nicht automatisch einen Sachmangel der Wohnung.

Bei Sonderumlagen ist zwischen der Zahlungspflicht gegenüber der Gemeinschaft und der internen Verteilung zwischen Verkäufer und Käufer zu unterscheiden. Beschlussinhalt, Fälligkeit und Eigentümerstellung können für die Außenhaftung maßgeblich sein. Eine kaufvertragliche Freistellung verhindert nicht zwingend die Inanspruchnahme des nach außen Verpflichteten.

Kauf einer vermieteten Immobilie

Nach § 566 BGB gilt für Wohnraum unter den gesetzlichen Voraussetzungen „Kauf bricht nicht Miete“. Wird der vermietete Wohnraum nach Überlassung an den Mieter vom Vermieter an einen Dritten veräußert, tritt der Erwerber grundsätzlich mit dem Eigentumsübergang in die während seiner Eigentumszeit entstehenden Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Für andere vermietete Räume und Grundstücke sind ergänzend die Verweisungsregelungen des § 578 BGB zu beachten.

§ 566a BGB enthält besondere Regeln zur Mietsicherheit. Der Eintritt des Erwerbers in die Rechte und Pflichten aus der Sicherheitsleistung hängt nicht lediglich davon ab, ob ihm die Kaution tatsächlich ausgezahlt worden ist. Auch eine fortbestehende Haftung des bisherigen Vermieters kann gesetzlich vorgesehen sein.

Der Erwerb allein ermöglicht keine freie Kündigung. Für die ordentliche Kündigung von Wohnraum durch den Vermieter ist insbesondere § 573 BGB zu beachten. Nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum können Kündigungsbeschränkungen nach § 577a BGB eingreifen; die Vorschrift erfasst daneben bestimmte weitere Erwerbskonstellationen. Unter den Voraussetzungen des § 577 BGB kann ein Mietervorkaufsrecht bestehen.

Zu prüfen sind daher Mietvertrag, Miethöhe, Kaution, Zahlungsrückstände, Betriebskostenabrechnungen und Nebenabreden. Zusagen einer späteren Räumung sollten nicht mit einer rechtlich gesicherten Beendigung des Mietverhältnisses verwechselt werden.

Bauträgergeschäft

Verpflichtet sich ein Unternehmer zur Errichtung oder zum Umbau eines Hauses oder vergleichbaren Bauwerks und zugleich zur Übertragung des Grundstückseigentums oder zur Bestellung beziehungsweise Übertragung eines Erbbaurechts, kann ein Bauträgervertrag nach § 650u BGB vorliegen. Dieser verbindet eine Bauleistung mit einem Grundstücks- oder Erbbaurechtserwerb.

Für die Errichtungs- oder Umbauleistung gelten grundsätzlich werkvertragliche Vorschriften nach Maßgabe der gesetzlichen Sonderregelungen; für die Verpflichtung zur Übertragung des Eigentums oder des Erbbaurechts ist Kaufrecht maßgeblich. Die rechtliche Einordnung lässt sich nicht allein anhand der Überschrift des Vertrags bestimmen.

Neben der Eigentumssicherung sind Baubeschreibung, Fertigstellung, Abnahme und Zahlungsplan entscheidend. Die Makler- und Bauträgerverordnung enthält in ihrem Anwendungsbereich besondere Voraussetzungen und Sicherungen für die Entgegennahme von Erwerbergeldern. Eine vereinbarte Ratenzahlung ist deshalb nicht allein aufgrund ihrer Aufnahme in die notarielle Urkunde rechtlich unbedenklich. Die Risiken unterscheiden sich wesentlich vom Kauf eines bereits fertiggestellten Bestandsgebäudes.

7. Maklerrecht, Steuern und Geldwäscheprävention

Maklervertrag und Provision

Ein Maklerlohn setzt nach § 652 BGB grundsätzlich einen wirksamen Maklervertrag, eine vertragsgemäße Nachweis- oder Vermittlungsleistung und einen dadurch zustande gekommenen Hauptvertrag voraus. Nicht jede Kontaktaufnahme mit einem Makler begründet bereits einen Vergütungsanspruch.

Für Maklerverträge über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses schreibt § 656a BGB Textform vor. Diese Formvorgabe ist nicht auf Verbraucher als Käufer beschränkt. Die besonderen Regeln zur Kostenverteilung nach §§ 656c, 656d BGB gelten dagegen gemäß § 656b BGB nur, wenn der Käufer Verbraucher ist.

Lässt sich der Makler in diesem Anwendungsbereich von beiden Parteien einen Maklerlohn versprechen, müssen sich beide in gleicher Höhe verpflichten. Eine unentgeltliche Tätigkeit für eine Seite kann ebenfalls Auswirkungen auf den Vergütungsanspruch gegen die andere Seite haben.

Bei einer Kostenabwälzung trotz einseitiger Beauftragung gelten eigenständige Anforderungen. Insbesondere muss der ursprüngliche Auftraggeber mindestens in gleichem Umfang zur Zahlung verpflichtet bleiben. Der Zahlungsanspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn der Auftraggeber seiner eigenen Zahlungspflicht nachgekommen ist und dies nachgewiesen wird. Diese Regelungen sind nicht pauschal auf unbebaute Grundstücke oder Gewerbeobjekte übertragbar.

Steuerliche Belastungen und Transaktionskosten

Ein Grundstückskauf unterliegt regelmäßig der Grunderwerbsteuer nach dem Grunderwerbsteuergesetz, soweit keine gesetzliche Ausnahme eingreift. Der anzuwendende Steuersatz richtet sich nach dem jeweiligen Bundesland. Notar- und Grundbuchkosten bestimmen sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz; ihre Höhe hängt insbesondere vom Geschäftswert und den gebührenpflichtigen Tätigkeiten ab.

Eine vertragliche Zuweisung der Grunderwerbsteuer an den Käufer beseitigt nicht ohne Weiteres die gesetzliche Steuerschuldnerschaft des Verkäufers. Die interne Kostentragung ist von der Befugnis des Finanzamts zur Inanspruchnahme eines gesetzlichen Steuerschuldners zu unterscheiden.

Für die Eigentumseintragung ist regelmäßig die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 22 GrEStG erforderlich. Gesetzliche und verfahrensrechtliche Ausnahmen sind zu beachten. Die Bescheinigung trifft keine Aussage über sonstige steuerliche Folgen des Geschäfts.

Auf Verkäuferseite kann § 23 EStG einschlägig sein. Bei privaten Grundstücksveräußerungen erfasst die Vorschrift grundsätzlich Geschäfte, bei denen zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Für bestimmte Eigennutzungsfälle bestehen Ausnahmen. Die zeitliche Einordnung richtet sich regelmäßig nach den maßgeblichen schuldrechtlichen Erwerbs- und Veräußerungsgeschäften, nicht einfach nach den jeweiligen Grundbucheintragungen. Betriebsvermögen und gewerblicher Grundstückshandel folgen anderen Regeln.

Nachvollziehbare Kaufpreiszahlung

§ 16a GwG verbietet bei Rechtsgeschäften über den Kauf oder Tausch inländischer Immobilien die Erfüllung der Gegenleistung mit den dort bezeichneten Zahlungsmitteln, insbesondere Bargeld, Gold, Platin und Edelsteinen. Auch die gesetzlich erfassten Kryptowerte fallen unter das Verbot. Damit verbunden sind Nachweis- und Prüfpflichten im notariellen Verfahren.

Die Beteiligten müssen deshalb eine gesetzeskonforme und nachvollziehbare Zahlungsabwicklung sicherstellen. Eine verbotswidrige Leistung befreit den Käufer nicht von seiner Kaufpreisschuld. Welche Unterlagen als Zahlungsnachweis benötigt werden und wie bei Abweichungen vom vorgesehenen Zahlungsweg zu verfahren ist, richtet sich nach den gesetzlichen Anforderungen und der konkreten Abwicklung.

8. Rechtsfolgen, Verfahren und Fristen

Leistungsstörungen und Rückabwicklung

Zahlt der Käufer trotz Fälligkeit nicht, können unter den jeweiligen Voraussetzungen Verzug, Verzugszinsen und weitere Schäden nach §§ 280, 286, 288 BGB relevant werden. Fälligkeit und Verzug sind zu unterscheiden: Nicht jede fällige Forderung führt ohne weitere Voraussetzungen sofort zum Schuldnerverzug.

Unter den Voraussetzungen des § 323 BGB kommt ein Rücktritt nach erfolgloser angemessener Fristsetzung in Betracht. Gesetzliche Ausnahmen vom Fristsetzungserfordernis und weitere Ausschlussgründe sind zu berücksichtigen. Entsprechende Probleme entstehen, wenn der Verkäufer geschuldete Leistungen nicht erbringt.

Nach einem wirksamen Rücktritt richtet sich die Rückgewähr grundsätzlich nach §§ 346 ff. BGB. Bereits übertragenes Eigentum fällt nicht automatisch an den Verkäufer zurück. Hierfür sind grundsätzlich eine Rückübertragung und der entsprechende Grundbuchvollzug erforderlich. Nutzungen, Finanzierung, eingetragene Sicherheiten und bauliche Veränderungen können die Rückabwicklung erheblich erschweren.

Eine notarielle Urkunde kann bei wirksamer Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO einen Vollstreckungstitel bilden. Das gilt nur innerhalb der gesetzlichen Grenzen und für die von der Unterwerfung erfassten Ansprüche. Nicht jeder Anspruch aus einem notariellen Kaufvertrag ist allein wegen der Beurkundung unmittelbar vollstreckbar.

Verjährung und Anfechtung

Bei Mängeln eines Bauwerks beträgt die kaufrechtliche Verjährungsfrist nach § 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB grundsätzlich fünf Jahre. Beim Grundstückskauf beginnt sie nach § 438 Abs. 2 BGB grundsätzlich mit der Übergabe. Dies ist nicht notwendig der Zeitpunkt der Beurkundung, der Kaufpreiszahlung oder der Eigentumsumschreibung.

Nicht jeder Mangel eines Grundstücks und nicht jeder Anspruch aus einem Immobiliengeschäft unterliegt dieser Fünfjahresfrist. Insbesondere unbebaute Grundstücke, Rechtsmängel und selbständige vertragliche Ansprüche erfordern eine gesonderte Einordnung. Vertragliche Verjährungsregelungen und Haftungsausschlüsse sind auf ihre Wirksamkeit zu prüfen.

Bei arglistigem Verschweigen gelten die Besonderheiten des § 438 Abs. 3 BGB. Danach ist grundsätzlich die regelmäßige Verjährung maßgeblich. Diese beträgt nach § 195 BGB drei Jahre und beginnt nach § 199 Abs. 1 BGB regelmäßig mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und die erforderliche Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis vorliegt. Bei den in § 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB genannten Fällen tritt die Verjährung jedoch nicht vor Ablauf der dort bestimmten Frist ein. Zusätzlich können kenntnisunabhängige Höchstfristen erheblich sein.

Eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB unterliegt grundsätzlich der Jahresfrist des § 124 BGB, die mit Entdeckung der Täuschung beginnt. Nach Ablauf von zehn Jahren seit Abgabe der Willenserklärung ist die Anfechtung nach § 124 Abs. 3 BGB ausgeschlossen. Anfechtung, Rücktritt und Schadensersatz haben unterschiedliche Voraussetzungen und Rechtsfolgen.

Eine bloße Mängelanzeige hemmt die Verjährung nicht automatisch. Verhandlungen oder gerichtliche Maßnahmen können unter den Voraussetzungen der §§ 203, 204 BGB eine Hemmung bewirken.

Grundbuchverfahren und gerichtliche Beweissicherung

Grundbucheintragungen erfolgen grundsätzlich auf Antrag; maßgeblich sind insbesondere §§ 13, 19 und 29 GBO. Die Bewilligung des Betroffenen ist von der materiell-rechtlichen Einigung zu unterscheiden. Für die Eigentumsübertragung muss das Grundbuchamt nach § 20 GBO auch die erforderliche Einigung prüfen.

Eintragungsbewilligungen und andere erforderliche Erklärungen müssen grundsätzlich durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Für sonstige Eintragungsvoraussetzungen enthält § 29 GBO ergänzende Anforderungen und Ausnahmen.

Bei baulichen Streitigkeiten kann ein selbständiges Beweisverfahren nach §§ 485 ff. ZPO zweckmäßig sein. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen ermöglicht es insbesondere die gerichtliche Begutachtung des Zustands einer Sache, der Ursachen eines Mangels und des Beseitigungsaufwands.

Das Verfahren entscheidet grundsätzlich noch nicht abschließend über die Haftung. Die Zustellung eines entsprechenden Antrags kann nach § 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB die Verjährung hemmen. Welche Ansprüche erfasst werden und wann die Hemmung endet, hängt vom Gegenstand und Verlauf des Verfahrens ab.

9. Praktische Handlungsschritte

Prüfung vor der Beurkundung

Eine strukturierte Vorbereitung sollte rechtliche, technische und wirtschaftliche Fragen getrennt erfassen:

• aktuellen Grundbuchstand, in Bezug genommene Urkunden und Verfügungsbefugnis prüfen;
• Baugenehmigungen, Bauakte und gegebenenfalls Baulasteninformationen beschaffen;
• bekannte Mängel und erkennbare Auffälligkeiten dokumentieren;
• Mietverhältnisse oder Gemeinschaftsunterlagen auswerten;
• Finanzierung einschließlich Erwerbsnebenkosten und absehbarer Maßnahmen klären;
• wesentliche Eigenschaften, verbleibende Risiken und besondere Zusagen im Vertragsentwurf eindeutig regeln.

Unklare Angaben sollten möglichst vor der Beurkundung geklärt werden. Dies gilt besonders für Flächen, Nutzungsrechte, Sanierungspflichten und die Annahme, bestimmte Belastungen würden ohne Weiteres gelöscht.

Fehlende Unterlagen sind nicht automatisch Beweis für einen Rechtsmangel. Sie können aber eine Unsicherheit begründen, die wirtschaftlich bewertet und gegebenenfalls vertraglich berücksichtigt werden muss. Umgekehrt bestätigt eine umfangreiche Dokumentensammlung nicht von selbst die Ordnungsmäßigkeit des Objekts.

Kontrolle während der Abwicklung

Zahlungen sollten nach Maßgabe der vertraglichen Fälligkeit und der vorgesehenen Zahlungswege erfolgen. Geänderte Kontoverbindungen oder ungewöhnliche Zahlungsanweisungen bedürfen sorgfältiger Überprüfung. Die Echtheit einer Mitteilung sollte nicht allein anhand einer plausibel wirkenden E-Mail beurteilt werden.

Übergabe, Versicherungszuordnung und erforderliche Mitteilungen sind zeitlich abzustimmen. Insbesondere sind vertraglicher Nutzen- und Lastenwechsel, tatsächliche Schlüsselübergabe und Eigentumsumschreibung als unterschiedliche Vorgänge zu behandeln.

Nach der Übergabe sollten festgestellte Abweichungen zeitnah dokumentiert werden. Daraus folgt jedoch keine allgemeine, für jeden Grundstückskauf geltende unverzügliche Mängelrügepflicht. Maßgeblich sind Vertrag, Anspruchsgrundlage und besondere gesetzliche Regelungen.

Bevor Mängel eigenständig beseitigt werden, sind mögliche Nacherfüllungsrechte des Verkäufers und die Beweissicherung zu berücksichtigen. Das Kaufrecht gewährt kein uneingeschränktes Selbstvornahmerecht mit automatischem Kostenerstattungsanspruch. Bei akuten Gefahren können sofortige Maßnahmen notwendig sein; auch dann sollten Zustand, Ursache, Dringlichkeit und Kosten nachvollziehbar festgehalten werden.

10. Offene Streitfragen und aktuelle Abgrenzungsprobleme

Digitale Information und Wissenszurechnung

Digitale Datenräume erleichtern die Bereitstellung umfangreicher Unterlagen, verschärfen aber die Frage, wann Informationen als ausreichend offengelegt gelten. Umfang, Struktur, Zugangszeitpunkt und Bedeutung einzelner Dokumente müssen zusammen betrachtet werden. Eine feste Regel, nach der jede hochgeladene Information dem Käufer als bekannt gilt, besteht nicht.

Auch die Einschaltung fachkundiger Berater entbindet einen Verkäufer nicht unterschiedslos von bestehenden Aufklärungspflichten. Sie kann allerdings beeinflussen, welche Kenntnisnahme er unter den konkreten Umständen erwarten darf.

Bei arbeitsteilig organisierten Verkäufern stellt sich zusätzlich die Frage der Wissenszurechnung. Welche Kenntnisse von Organen, Mitarbeitern oder sonst eingeschalteten Personen rechtlich zugerechnet werden, hängt von ihrer Stellung, ihrem Aufgabenbereich und den anwendbaren Zurechnungsgrundsätzen ab.

Eine allgemeine Gleichsetzung sämtlichen Unternehmenswissens mit persönlicher Kenntnis ist ebenso wenig tragfähig wie der pauschale Ausschluss einer Zurechnung. Zudem ist zwischen der Zurechnung von Wissen und den weiteren subjektiven Voraussetzungen einer arglistigen Täuschung zu unterscheiden.

Energetischer Zustand und Risikoverteilung

Energiebezogene Anforderungen an Gebäude werfen Fragen nach Aufklärung, Beschaffenheit und Kostentragung auf. Öffentlich-rechtliche Nachrüstpflichten sind von privatrechtlichen Zusagen zu unterscheiden. Ein energetisch ungünstiger Zustand begründet nicht allein wegen möglicher künftiger Kosten automatisch einen Sachmangel.

Entscheidend bleiben die vereinbarten Eigenschaften, die objektiven Anforderungen an das konkrete Gebäude, bereits bestehende gesetzliche Pflichten und offenbarungspflichtige Tatsachen. Eine technische Modernisierungsempfehlung ist nicht mit einer zwingenden gesetzlichen Maßnahme gleichzusetzen.

Prognosen über künftige Gesetzgebung oder Energiepreise dürfen nicht als gegenwärtige Rechtspflichten dargestellt werden. Ebenso wenig lassen sich für jeden Eigentümerwechsel dieselben Sanierungsfolgen annehmen. Eine nachvollziehbare Risikoverteilung unterscheidet vorhandene Zustände, bereits verbindliche Anforderungen und bloße Zukunftserwartungen.

Zusammenfassung

Das deutsche Immobilienrecht trennt Kaufvertrag, wirtschaftliche Übergabe und Eigentumsübertragung. Der notarielle Vertrag begründet die Leistungspflichten; der rechtsgeschäftliche Eigentumserwerb erfolgt grundsätzlich erst durch Auflassung und Grundbucheintragung. Vormerkung, vertragliche Fälligkeitsvoraussetzungen und gesicherte Lastenfreistellung sollen die Risiken der Abwicklung begrenzen.

Die rechtliche Prüfung muss über das Grundbuch hinausreichen. Baurecht, tatsächlicher Gebäudezustand, Mietverhältnisse, Wohnungseigentumsrecht, Finanzierung und Steuern bestimmen den wirtschaftlichen Wert und die Nutzbarkeit des Erwerbs. Interne Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Käufer verändern gesetzliche Verpflichtungen gegenüber Dritten nicht ohne Weiteres.

Auf einen Haftungsausschluss kann sich der Verkäufer bei arglistigem Verschweigen eines Mangels insoweit nicht berufen. Zugleich begründet nicht jede enttäuschte Erwartung einen durchsetzbaren Anspruch. Präzise Vereinbarungen, nachvollziehbare Offenlegung und geeignete Beweissicherung sind deshalb von zentraler Bedeutung.

Verfahren und Fristen richten sich nach der jeweiligen Anspruchsgrundlage. Aussagen über Rücktritt, Verjährung, steuerliche Belastungen oder Kostenverteilung benötigen eine klare rechtliche Einordnung. Allgemeine Erfahrungswerte können diese Prüfung nicht ersetzen.