Immobilienbewertung für die Erbschaft- und Schenkungsteuer: Vergleichspreise der Gutachterausschüsse unterliegen nur eingeschränkter gerichtlicher Kontrolle

Worum geht es?

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, muss sich häufig mit deren steuerlicher Bewertung auseinandersetzen. Bei Eigentumswohnungen spielen dabei Vergleichspreise eine wichtige Rolle: Sie sollen anhand ähnlicher Immobilien eine Grundlage für die Wertermittlung liefern. Wie weit Finanzgerichte solche Vergleichspreise überprüfen müssen, hat der Bundesfinanzhof (BFH) nach einer vorliegenden Pressemitteilung mit Urteil vom 11. März 2026 entschieden (Az. II R 6/23).

Im Streitfall ging es um eine geerbte Eigentumswohnung. Das Finanzamt legte seiner Bewertung 20 Vergleichspreise zugrunde, die ein Gutachterausschuss mitgeteilt hatte. Daraus ergab sich ein festgestellter Wert von 186.000 Euro. Die Erben hielten die Bewertung für fehlerhaft. Ihre Kritik richtete sich vor allem dagegen, welche Immobilien zum Vergleich ausgewählt worden waren und wie der Durchschnittswert berechnet worden war.

Der BFH folgte diesen Einwänden nicht. Nach der Pressemitteilung sind die Vergleichspreise der Gutachterausschüsse grundsätzlich für die Bewertung maßgeblich. Ihre gerichtliche Überprüfung ist allerdings nicht vollständig ausgeschlossen, sondern auf offensichtliche Fehler begrenzt.

Die rechtliche Einordnung

Für Wohnungseigentum sieht § 182 Absatz 2 Nummer 1 des Bewertungsgesetzes (BewG) bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer grundsätzlich das Vergleichswertverfahren vor. Dabei wird die Bewertung auf Preise vergleichbarer Immobilien gestützt. Nach § 183 Absatz 1 Satz 2 BewG haben die von Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise Vorrang.

Solche Preise beruhen überwiegend auf Verkäufen ähnlicher Objekte. Der Vergleich dient damit dazu, die Bewertung an tatsächlich erzielten Marktpreisen auszurichten. Welche Objekte geeignet sind und wie die verfügbaren Daten für die Wertfindung genutzt werden, erfordert fachliche Einschätzungen.

An dieser Stelle setzt die Begründung des BFH an. Nach der Mitteilung verfügen die Gutachterausschüsse über besondere Fachkenntnisse und Kenntnisse der örtlichen Verhältnisse. Zudem handelt es sich um gesetzlich eingerichtete staatliche Stellen, die als selbstständige und unabhängige Gremien tätig sind. Der BFH hält den gesetzlichen Vorrang ihrer Vergleichspreise deshalb für rechtsstaatlich unbedenklich.

Für das finanzgerichtliche Verfahren folgt daraus ein eingeschränkter Prüfungsmaßstab. Das Gericht kontrolliert die Vergleichspreise auf offensichtliche Unrichtigkeiten. Werden solche Fehler erkennbar, muss es den Sachverhalt von Amts wegen weiter untersuchen. Die fachliche Wertfindung des Ausschusses wird somit nicht ohne entsprechenden Anlass umfassend neu geprüft.

Was bedeutet das für Betroffene?

Für Erben und Beschenkte verdeutlicht die Entscheidung, dass die bloße Unzufriedenheit mit einem ermittelten Immobilienwert die maßgeblichen Vergleichspreise nicht entkräftet. Im entschiedenen Fall hatten die Einwände gegen die Auswahl der Vergleichsobjekte und die Durchschnittsberechnung keinen Erfolg.

Daraus lässt sich jedoch nicht ableiten, dass jede Bewertung eines Gutachterausschusses unangreifbar wäre. Die vom BFH beschriebene Grenze liegt bei offensichtlichen Unrichtigkeiten. Entscheidend ist daher die Unterscheidung zwischen einer abweichenden Einschätzung des Werts und einem erkennbaren Fehler in den herangezogenen Grundlagen.

Welche konkreten Umstände diese Schwelle erreichen, erläutert der vorliegende Quellenauszug nicht näher. Ebenso fehlen Einzelheiten zur Wohnung, zu den Vergleichsobjekten und zu den Berechnungsschritten. Deshalb lässt sich anhand der Pressemitteilung nicht beurteilen, weshalb die jeweiligen Einwände der Erben im Detail scheiterten.

Auch ist der festgestellte Immobilienwert nicht mit der tatsächlich zu zahlenden Erbschaftsteuer gleichzusetzen. Zur konkreten Steuerbelastung enthält die Quelle keine Angaben. Aus dem Betrag von 186.000 Euro lässt sich daher für sich genommen keine Aussage über die Steuerhöhe ableiten.

Einordnung der Redaktion

Die Entscheidung unterstreicht das Gewicht der Gutachterausschüsse bei der steuerlichen Immobilienbewertung. Ihre besondere Stellung beruht nach der Darstellung des BFH sowohl auf dem gesetzlichen Vorrang ihrer Vergleichspreise als auch auf ihrer fachlichen Kompetenz und Unabhängigkeit.

Zugleich bleibt gerichtliche Kontrolle möglich, wenn offensichtliche Unrichtigkeiten hervortreten. Für das Verständnis der Entscheidung ist diese Einschränkung wesentlich: Weder ist eine umfassende Neubewertung durch das Finanzgericht selbstverständlich, noch sind erkennbare Fehler hinzunehmen.

Die vorliegende Einordnung stützt sich ausschließlich auf den übermittelten Pressemitteilungsauszug. Ohne die vollständigen Entscheidungsgründe lassen sich die Grenzen des Prüfungsmaßstabs und seine Anwendung auf andere Bewertungsfälle nicht abschließend bestimmen.